注意事项如下:一、确定转让人的身份,查看经营者的身份证或相关证明。确定门面的所有人是谁,是否有权利转让或出租该门面权利,查看店面的营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全,并初步咨询转让价格及租金的情况。二、如果经营者是转租,那就要看到他们当时签定的原始文件。要看对方的租房合同是否到期或者即将到期;现在的店主和房东签的是几年的合同。如果合同没到期,还是按照原来的租金。如果今年结束,那你就要和房东签新的合同,就要事先和房东说好价钱或是于现在的店主协商好这些问题。三、确定是否有拆迁的风险,以及是否属于政府计划要拆迁的门面。弄清楚在你租赁的期限里,你需要支付的费用和应有的权利。比如:是否可在不通知房主的情况下私自装修房屋;在你租赁之后是否有优先在租赁其房屋的权利;在租赁的时候是否涨价。四、带照转让分两种情况。不带照转让:房屋租赁协议。看产权是谁的,转让方有没有权力转让。带照转让:房屋协议、营业执照等证照变更手续。五、门面经营权的变更:经营权的变更持营业执照到工尚局依法办理注册变更登记手续,并注意是否有遗留债权债务问题.私自转让营业执照不受法律保护。
全部4个回答 >二手商铺投资需要注意什么呢?
143****7076 | 2019-01-27 18:03:43-
146****7989 需更专业的风险评估测算收益
购买二手商铺是一项非常专业的投资,投资者需考虑的因素很多,首先要考虑投资风险。具体来说,包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。
而对于这些内容,投资者自己的考察往往流于表面。比如,一些投资者看到店铺来往人群很多,就判断生意很好。事实上,来往人群实际消费的金额,减去开店运营的各项成本后,还剩下多少利润,摊到房价上投资回报率是多少,投资者并不见得很清楚。所以,建议请专业的投资公司或商业代理公司,进行投资风险评估,测算出投资收益率后,再决定是否投资。
了解物业是否被赠与或出租
在二手商铺买卖前,购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在,以免日后陷入纠纷。如果业主表示没有,购房者**好让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺作保证,而且还要到现场去查勘,了解实情。如果业主已出租给别人,那么在转让时,业主通常需提前3个月告知承租人出售事宜,承租人享有优先购买权,只有承租人放弃购买权买家才能购买该物业。而商铺存于出租状态的可能性更大。所以,购买二手商铺者事先调查承租人是否放弃优先购买权相当重要。
签协议需做更多特殊约定
二手商铺与二手房买卖合同有差别,购房者需要更细心地去了解,在签署合同时应做更多的特殊约定。一要了解房产用途,要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地,能否作为公司注册地。二要对公摊部分进行约定,有的商铺公摊面积占到总面积30%,这就需要对公摊部分的组成、面积、面积误差的处理方式详细约定。三要对房屋设备装修装饰约定详细,二手商铺都是经过装修的,可能带有各种设备,在买卖合同中要单独做个附件,列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明,如果不包括,折价是多少也要说清楚。四要有物业服务方面的约定,物业服务质量对商业用房经营至关重要,物业服务包括的种类、服务是否到位,物业费用的组成等都要提前调查,并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。五要约定交易税费的分担方式,各方需承担的税费,均应在合同中列明。 2019-01-27 18:04:33 -
157****2684 买二手商铺应注意以下三点:
1、需更专业的风险评估测算收益
购买二手商铺是一项非常专业的投资,投资者需考虑的因素很多,首先要考虑投资风险。具体来说,包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。
而对于这些内容,投资者自己的考察往往流于表面。比如,一些投资者看到店铺来往人群很多,就判断生意很好。事实上,来往人群实际消费的金额,减去开店运营的各项成本后,还剩下多少利润,摊到房价上投资回报率是多少,投资者并不见得很清楚。所以,建议请专业的投资公司或商业代理公司,进行投资风险评估,测算出投资收益率后,再决定是否投资。
2、了解物业是否被赠与或出租
在二手商铺买卖前,购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在,以免日后陷入纠纷。如果业主表示没有,购房者**好让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺作保证,而且还要到现场去查勘,了解实情。
如果业主已出租给别人,那么在转让时,业主通常需提前3个月告知承租人出售事宜,承租人享有优先购买权,只有承租人放弃购买权买家才能购买该物业。而商铺存于出租状态的可能性更大。所以,购买二手商铺者事先调查承租人是否放弃优先购买权相当重要。
3、签协议需做更多特殊约定,二手商铺与二手房买卖合同有差别,购房者需要更细心地去了解,在签署合同时应做更多的特殊约定。
一要了解房产用途,要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地,能否作为公司注册地。
二要对公摊部分进行约定,有的商铺公摊面积占到总面积30%,这就需要对公摊部分的组成、面积、面积误差的处理方式详细约定。
三要对房屋设备装修装饰约定详细,二手商铺都是经过装修的,可能带有各种设备,在买卖合同中要单独做个附件,列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明,如果不包括,折价是多少也要说清楚。
四要有物业服务方面的约定,物业服务质量对商业用房经营至关重要,物业服务包括的种类、服务是否到位,物业费用的组成等都要提前调查,并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。
五要约定交易税费的分担方式,各方需承担的税费,均应在合同中列明。
交易流程如下:
1.购房资格核验(住宅类)
2.网签合同
3.地税部门核定契税
4.房屋发证大厅办理房屋所有权证
商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰,取得丰厚利润,可要从**初的选购商铺开始,但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢?商铺选购要考虑的内容很多,有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素,还有供求关系以及投资市场的资金状况等,下面就献上12个小技巧,以供参考。
技巧一:选择适当的行业类别
位于交通运输站的店铺,应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺,应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺,应以经营文化办公用品为主,且商品档次应较高。位于**附近的商铺,应以文具,饮食,日常用品为主。
技巧二:有"傍大款"意识
即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,不仅可省去考察市场的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。
技巧三:选取自发形成某类市场的地段
在现实生活中,管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定,但在长期的经营中,某条街会自发形成为销售某类商品的"集中市场"。
技巧四:选择有独立门面
有的店面没有独立门面,店面前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前"发挥"营销智慧的空间,这会给促销带来很大的麻烦。
技巧五:了解商铺周边民众购买力
购买力是依附人而存在的,购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然,在那些消费能力强的购买力所在区域,商铺的价值高,获得的成本也相应较高。
技巧六:看人流量
商铺收益**终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。
技巧七:选择路边店
商铺位于一条道路一侧,拥有道路,来回两个方向的客流,价值低于路角店,是商铺中**常见的临街状态。
技巧八:选择好的建筑结构
建筑结构的形式多种多样,理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式(如体育场馆),其优点是:展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。
技巧九:了解开发商
选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程,拥有众多的合作伙伴,这对项目的商业前景本身也是一种保证。
技巧十:周边交通便利
理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施,即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点,还具有停车场。
技巧十一:看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
技巧十二:把握投资时机
从总体上说,经济形势良好,商业景气、商业利润高于社会平均利润,这个时期未必是投资商铺的合适时机,在商业发达地区或商业繁荣的时期,投资者商铺选址的空间很小,而且获得成本很高。反之,在有发展潜力的区域内,商业气候尚未或正在形成中,是商铺投资的合适时机,投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
2019-01-27 18:04:24 -
146****6283 首先如果是期房的话是不可以交易的,没有产证也无法在交易中心登记备案。你**好先去该商铺所在区的房产交易中心查询所购商铺的权属状况和房屋用途状况,确认该商铺是否抵押、是否受司法限制、是否是商业用途等。 另外,由于你是一次性付清房款,而目前对方的产证还没有办理出来,应该考虑到你的资金风险问题,建议你可预付定金,等对方产证出来后再付剩余房款。如果对方是按揭的话,就需要对方先付清购房贷款余额,才能到房地产交易中心办理过户手续。 关于商铺同地不同价的问题,可能有几种原因造成:1、隔壁商铺的房型更佳、更靠近社区入口或者人流要道、可经营范围广等有利因素促使价格较高。2、挂牌价并非成交价,开价过高可能是某些商铺业主的心理定价与市场实际价格存在偏差造成的。3、不排除某些中介有意利用投资者的比较心理,抬高某个商铺价格。
2019-01-27 18:04:15 -
141****9998 在决定投资商铺之前,应做哪些准备工作?
首先应去国土部门了解你准备投资的商铺所在区域市政规划方面内容,如该商铺周边是否要建天桥,人行道与车行道之间是否要建围栏,路面是否拓宽等。像天桥的建立,对于两边的商铺而言,就容易“破局”,这是投资商铺时的“大忌”。
大致估算投资回报率?
应以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格,**后乘以12个月,得出的结果即为年回报率。如年回报率能达到8%-10%之间,该商铺即值得投资,否则不值。而高于10%的年回报率,自然**佳。
调查市场租金,核算年回报率?
可以看某商铺周边铺位月租金可租到每平方米多少钱,一般而言,同区域的商铺差别不会太大,区别只在于临街的铺位与大堂内的不能相类比,因临街的比大堂内的贵,一楼比二楼贵。尤其单边铺位**贵,其月租金比中间的高,售价也会高出一筹,只因单边铺位占据的是“把头”地位,其在广告门面、广告牌方面占据极大优势。
商铺所在的位置的重要?
一般而言,靠近住宅区门口的商铺生意会好一些,换句话说,住宅区的出入口在哪里,即决定商铺的客流量多寡。像万科四季花城,其大巴站旁边的铺位人气就旺,无论租或售,价格都高出中间商铺很多,很值得投资。
选择商铺的宽度及深度?
选择投资某个商铺时切记,商铺的门面宽度决定一切,深度无益,因宽度决定广告牌及广告位的大小,而比较显眼的广告位即会带来旺盛的客流量。
投资商铺后,如何成功实现租赁?
首先应去铺面所管辖的租赁所领取租赁合同,并办理租赁许可证,以便合法纳税。在签署租赁合同时,业主一般要给客户15-30天的装修期,而客户必须交纳不少于两个月的押金,租期三至五年,并在第二年或第三年开始,月租金以3%-5%或8%-10%的递增率实现年递增。
如何降低购买商铺时的风险系数?
如果从发展商处购买商铺,事先必须调查清对方的实力,以及该商铺有没有预售许可证;其二,严格界定实用面积及建筑面积,避免缩水。像东门的某个商铺,实用率低于50%,就不值得投资购买。如果是投资购买二手商铺,除要了解所在区域市政规划外,还必须考查其所剩年限,因所剩年限势必涉及到空置期,从而做好一定的心理准备。 2019-01-27 18:04:08 -
138****8652 买二手商铺应该注意什么
购买二手商铺是一项非常专业的投资,投资者需考虑的因素很多,首先要考虑投资风险。具体来说,包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。
而对于这些内容,投资者自己的考察往往流于表面。比如,一些投资者看到店铺来往人群很多,就判断生意很好。事实上,来往人群实际消费的金额,减去开店运营的各项成本后,还剩下多少利润,摊到房价上投资回报率是多少,投资者并不见得很清楚。所以,建议请专业的投资公司或商业代理公司,进行投资风险评估,测算出投资收益率后,再决定是否投资。 2019-01-27 18:03:55
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买二手商铺应该注意什么购买二手商铺是一项非常专业的投资,投资者需考虑的因素很多,首先要考虑投资风险。具体来说,包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。而对于这些内容,投资者自己的考察往往流于表面。比如,一些投资者看到店铺来往人群很多,就判断生意很好。事实上,来往人群实际消费的金额,减去开店运营的各项成本后,还剩下多少利润,摊到房价上投资回报率是多少,投资者并不见得很清楚。所以,建议请专业的投资公司或商业代理公司,进行投资风险评估,测算出投资收益率后,再决定是否投资。
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楼市步入金九,住宅市场渐渐露出本色,但商铺市场疲软依旧。业内人士提醒道,普通散户需要适当回避商铺投资。 据上海中原地产研究咨询部数据显示,9月上半月商铺市场共销售3.6万平方米,同比减少5.3%,库存仍在向上攀升,去化周期为72.1个月。造成库存压力巨大的原因是供过于求,或与商业土地大量供应有关。 商服用地数量一直在增加,之前每年基本在70幅土地以内,但到2011年和2013年分别达到113幅和115幅,可建面积分别达到641万和804万平方米。而近3年每年销售量平均在152万平方米,超高的供应量为今后风险加剧埋下伏笔。此外,**新国家统计局数据显示,1-8月份住宅办公楼的库存开始下降,商营业用房待售面积增加157万平方米,说明全国都面临同样问题。 从区域来看,当前商铺交易量近八成集中在外环以外。尽管人口外迁是趋势,但是也需要看到,外围区域产品以刚需为主,区域消费力并不强。现在很多商业中心动辄10万平方米起,而且走中高端路线,和周边的消费力未必匹配。此外,很多外环外区域虽然交房了,但有大量空置房源,人气不足,即便营业也面临骑虎难下的困局。而且很多大型商业中心也有散售的商铺,但是位置和业主自持的部分差很多。商铺一街之隔就会产生客流上的巨大差异,所以能否有稳定的租金是需要考察的第一步。 其次,好的商业需要好的运营管理,当前多重开发轻运行。尤其是一些散售的项目,更难谈统一运营管理。租金无法增长,物业价值也就不能增值。此外,一般而言,一套商铺利润的四成是用来缴税的,对投资者来说是一个不小的考验。 商铺风险凸现,个人投资客入市须谨慎。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦提醒道,个人投资者需摒弃“一铺养三代”的传统观念。当前还受电商冲击,实体商业经营压力巨大。商铺市场风险还在放大中,普通散户并不适合做商铺投资。
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商铺投资回报周期长,特别是新建小区周边的商铺,由于地段还未成熟、人气也不够旺,因此市场培育期就更长。此外,商铺投资地段是关键。通常情况下,大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区,特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈,人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域,由于还处在开发阶段,未来商业形成存在变数,因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。
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第一,新旧。看那商铺门面如何,第二,就是人流量,这是决定,生意好坏的
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