厂房拆迁如何谈判啊？

• 132****6225 对于普通老百姓来说，一般国家征收居民住房比较常见，而国家征收厂房很多人都不是很了解。国家征收厂房赔偿标准就更不得而知了。对于集体土地上的厂房又是按照什么标准赔偿的呢?那么下面就由律师就给大家讲讲吧!
  一、集体土地上的厂房征收赔偿项目
  1、房屋拆迁费：要按厂房的标准给予补偿，标准各地不一，不能按农房的标准，如果没有房产证，至少也要争取参照厂房或是靠近厂房标准。
  2、构附着着物补偿费：包括地坝、水池、植物、道路、堡坎等等，各类标准不一，但都是政策规定死了的，清点时不遗漏时就行。
  3、设备折旧处理。厂房内不能搬迁的设备、设施，由你提供购入发票(收据)，作折旧处理补偿。
  4、搬迁费包括可以移动的设备、厂房内的其他设施搬迁费用，由你自己根据搬迁数量、距离做测算，双方商定。若提前搬迁还有奖励费用。
  5、如果有合法手续，如果你租地合同未到期，完全可以通过与政府谈判，争取更大的补偿。因为作为厂房，搬迁必然影响生产从而造成损失，在补偿中也会相应加以考虑，但不是瞒天喊价，不然双方谈不拢。
  二、集体土地上的厂房征收赔偿标准
  1、由于厂房是在划拨土地上，所以拆迁时，是没有土地补偿金的，赔偿的范围有以下几项：房屋、建筑物补偿应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。
  2、设备重置补偿，设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：
  （1）可搬迁设备;
  （2）不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。
  3、拆迁费用补偿，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可给予适当补偿。对于停产停业损失应当由评估机构进行评估确定，针对企业的经营性质、经营业务、经营状况、赢利情况进行个案评估，才能确保公平的实现，当然具体数额可由拆迁当事人协商确定。
  4、设备搬迁安装费，对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。
  5、在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。
  国家征收厂房赔偿标准是按照房屋拆迁费、构附着着物补偿费、设备折旧处理、搬迁费等等赔偿的。而集体土地上的厂房征收赔偿是没有土地补偿金的，设备搬迁的损失、停产停业的损失等等又是应当补偿的。国家对于迅速搬迁的会给予一定的奖励费用的。 2019-01-24 23:09:57
• 144****6816 (一)对企业的财产进行预估，保存证据
  
  1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目，自己都不清楚自己的企业的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判，也是无从下手，有的漫天要价，有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的，评估价格普遍较低。
  
  2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数，可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。
  
  3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等，已有的需要保存好，列好清单，没有但重要的，应尽量想办法解决。
  
  (二)规范企业管理，避免出现隐患
  
  为了防止拆迁方在拆迁中运用各种手段给企业施加压力，企业应该对自身进行规范。如税务、消防、安全生产等，对各种可能出现的问题进行预估，提前防范，提前布局。
  
  (三)随时关注拆迁信息
  
  所以听到拆迁要开始的信息后，就要考虑怎么建立信息来源渠道，切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。
  
  (四)寻求专业人士帮助
  
  拆迁项目开始后，作为被拆迁人的企业，应尽快寻求专业人士的帮助，比如专业的评估和财会人员，对企业的资产进行评估并对财务账目进行梳理。比如寻找专业的律师，针对企业的拆迁进行必要的风险提示及具体指导。防止在拆迁中出现人身财产损失，并防止拆迁方强制拆迁或者违法拆迁。
  
  (五)学习相关法律法规、了解拆迁政策
  
  企业在遇到拆迁时，应对基本的法律知识有一定的了解。对法律法规的掌握有助于企业了解自己的权利，并运用法律武器进行维权。 2019-01-24 23:09:49
• 158****8485 在拆迁中给自己一个定位，对于一些基本情况的信息掌握清楚，比如自家房屋的面积、位置、结构、产权证件，还可以考虑下周边类似房地产的市场价格，这些因素都会影响到拆迁补偿款的多少。
  
  知彼：因为什么而拆迁，是公益性建设还是商业开发；拆迁方是谁，有没有按照法律规定的程序进行拆迁，补偿是否按照标准还是有高有低自由空间比较大，尽可能搜集到信息。
  
  多听少说，寻找对方弱点，听对方的口气把握对方的态度和协商的可能性，听对方说话的内容或者是诱导对方多说，从而掌握更多的情况便于寻找突破口。少说：不要暴露自己的底线和心理。
  
  谈判如果取得成果，一定要落实在纸面上，千万不能只停留在口头上。
  
  在谈判前或者谈判中陷入僵局，建议尽早委托专业拆迁律师协助处理，避免不必要的损失。 2019-01-24 23:09:33
• 147****8594 1、前期摸底。
  
  2、细节处掌握主动。
  
  3、选择适合的时机报价。
  
  4、先确定补偿原则，再谈细节
  
  一、拆迁项目开始
  
  (一)对企业的财产进行预估，保存证据
  
  1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目，自己都不清楚自己的企业的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判，也是无从下手，有的漫天要价，有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的，评估价格普遍较低。
  
  2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数，可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。
  
  3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等，已有的需要保存好，列好清单，没有但重要的，应尽量想办法解决。
  
  (二)规范企业管理，避免出现隐患
  
  为了防止拆迁方在拆迁中运用各种手段给企业施加压力，企业应该对自身进行规范。如税务、消防、安全生产等，对各种可能出现的问题进行预估，提前防范，提前布局。
  
  (三)随时关注拆迁信息
  
  所以听到拆迁要开始的信息后，就要考虑怎么建立信息来源渠道，切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。
  
  (四)寻求专业人士帮助
  
  拆迁项目开始后，作为被拆迁人的企业，应尽快寻求专业人士的帮助，比如专业的评估和财会人员，对企业的资产进行评估并对财务账目进行梳理。比如寻找专业的律师，针对企业的拆迁进行必要的风险提示及具体指导。防止在拆迁中出现人身财产损失，并防止拆迁方强制拆迁或者违法拆迁。
  
  (五)学习相关法律法规、了解拆迁政策
  
  企业在遇到拆迁时，应对基本的法律知识有一定的了解。对法律法规的掌握有助于企业了解自己的权利，并运用法律武器进行维权。
  
  充分了解拆迁政策，虽然一般拆迁政策中的补偿标准都比较低，但是只有在充分了解的情况下，才能发现违法违规的情况。另外，拆迁政策中往往也会有些有利于被拆迁人的规定，在拆迁过程中被拆迁方给忽略掉。 2019-01-24 23:09:27