企业租赁厂房拆迁过程是怎么样了？

• 154****0961 近来,江浙沪地区很多租赁厂房企业找到我拆迁律师团队进行咨询。通过交流我发现大部分企业主在面临拆迁的时候，由于厂房为租赁，因此能够争取到的拆迁补偿额度是极其有限的，往往还会遭受房东或拆迁方的暴力拆迁。对于租赁厂房的企业主来讲，在争取权益的时候也显得底气不足。
  面对这种情况，我们首先要明确一点：租赁厂房下承租方并不是房主。单纯的租赁厂房和租赁土地后进行自由建设是截然不同的。厂房如果完全是租赁取得，这个时候拆迁方不会将承租方视为被拆迁人，在谈判拆迁补偿款的时候也不会面向你，而是直接跟房主即出租方签定拆迁补偿协议并会要求你搬迁，同时告诉你获取不到任何企业搬迁补偿。这是承租厂房者不能接受的，因为拆迁的确导致了企业的损失。
  按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定和以往拆迁法律、法规、规章的精神，租赁厂房的企业只要有营业执照并且一直正常经营、合法纳税，那么，它就有权利获得一次性停产停业损失补偿，包括添附物、机器设备、装修附属物等这些项目，都是可以获得相应补偿的。
  不可否认的是，现实中比较尴尬的一点就是承租企业的主体资格问题。作为拆迁律师，我们一直主张租赁厂房的企业主一定要积极参与到房东和拆迁方的谈判中，特别是要跟拆迁方阐明我们的立场，让拆迁方明确一点：只和房主谈判并不能解决问题。因为现在拆迁房屋并不在房东的占有之下，而是由租赁方占有并进行实际经营，而且拆迁还发生在租赁期间内。如果把所有的补偿都给房东了，拒绝承租方作为一个独立主体参与到拆迁谈判中，将会滋生很多后续问题，导致诉讼纠纷几乎不可避免。在法定权利被剥夺的情况下，承租企业主也只能通过法律武器进行维权。更进一步，如果拆迁方或出租方对承租方采取停水停电等逼迫搬迁的措施，承租企业完全可以提前采取相应的法律手段，如诉讼保全等，以维护自身的合法权益。
  要给拆迁方和出租方施加足够的压力，就必须要参与到拆迁谈判进程当中，争取自己的话语权。如果承租企业一直保持沉默不发声，即使起初拆迁方或房主愿意给予补偿，到后期也会不了了之。本来，权益很多时候是靠争取得来的。对于正在遭遇上述困境的承租企业，我们在这里再一次呼吁，一定要积极、主动、掌握好分寸，据理力争，为企业东山再起积累足够的资本。 2019-01-24 22:27:12
• 157****2718 每座城市都会有厂房租赁，而每座城市也都有自己的拆迁工程，有些拆迁的工程需要拆迁的就是租赁厂房，当我们遇到租赁厂房拆迁时，补偿的问题是很重要的，那么今天律师就给大家详细说明一下租赁厂房拆迁补偿标准。
  一、租赁厂房拆迁补偿标准
  根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。可见，作为承租人的企业，因其对所拆迁房屋不享有所有权，并不能享受房屋上拆迁的补偿。...
  根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。可见，作为承租人的企业，因其对所拆迁房屋不享有所有权，并不能享受房屋上拆迁的补偿。
  事实上，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。在现实生活中，因历史上的改制原因，国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功，企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况，导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。
  那么，承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢?承租企业应当分拆迁前和拆迁实施两个阶段进行考虑。
  二、承租企业在拆迁前的准备
  许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。
  首先，法律上规定了“久拖不搬”的救济手段。《房屋拆迁管理条例》第十七条确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法;
  其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。
  再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中，经常会遇到这种情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼，请求法院依法为其进行动迁款的分割，拆迁之事本已麻烦甚多，再加上动迁款的分割，更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切，其实都可以通过拆迁前的准备，通过约定各方权利的方式，很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点，而徒增许多烦恼和纠纷。
  承租企业在拆迁前可以做的准备工作有：
  (1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体
  与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此，上海伟聚律师事务所律师提示：对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。
  (2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明
  有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查，而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作，应当提前介入，为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。
  劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同，以证明本企业内共有多少在职员工，劳动期限如何等。如有事实劳动情形的，建议应尽快补充劳动合同，以证明双方的劳动关系。另外，社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明，如果协商确定装修装潢费用的补偿，可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商;如果依照评估确定装修装潢费用的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费用进行合理的评估。
  租赁厂房拆迁补偿标准，大部分城市的租赁厂房拆迁补偿标准就是这样，但是也有少数的城市会有自己的当地的规定，但是不管规定是什么，进行拆迁了，就需要给予被拆迁个人或者单位一定的补偿，而被拆迁个人或者单位也要积极配合政府进行拆迁工作，保证双方的利益都不会受到伤害。 2019-01-24 22:27:02
• 145****9872 租房户拆迁补偿的计算公式为：货币补偿金额=(市场单价X80%+价格补贴)X被拆除房屋的建筑面积。
  
  《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
  
  也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。
  
  现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。
  
  公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。 2019-01-24 22:26:53
• 145****8409 企业拆迁补偿主要分为四部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿。
  
  二是停产停业损失。
  
  三是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。
  
  四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。
  
  关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外，至少还应当包括以下两个方面的补偿：厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定,或者按照重置成新价,由被拆迁人指定的评估机构进行评估。
  
  土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定,满足特定条件,收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中，所谓的适当很难界定，各地相差悬殊，需要律师在办案过程中，根据具体案件的不同情况,制定解决方案。
  
  关于划拨取得土地使用权的，是否给予补偿问题，理论界意见不一，应当给予补偿，并且给予的补偿不应少于出让的土地。
  
  征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的，标准全国每个地方不尽相同，具体标准由省政府制定区片综合价。
  
  要有合法的土地使用权证明，如跟集体组织签订的租赁合同等。 2019-01-24 22:26:48