房屋买卖风险常见的有哪些呢？如何规避?

• 144****8480 1、了解是否属于允许出售的房屋
  
  因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
  
  2、所有权是否真实、完整、可靠
  
  房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但**要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
  
  3、了解所购“二手房”的准确建筑面积
  
  合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。
  
  此外，还要考察地段、环境和房屋结构、采光条件以及物业管理等相关问题。
  
  4、了解购买“二手房”的程序
  
  购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
  
  5、了解屋内设施的交验细节
  
  有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。
  
  6、付款方式
  
  在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。
  
  比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。
  
  7、交房时间
  
  在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明。
  
  8、违约责任
  
  买卖双方在合同约定时**好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。
  
  如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。 2019-01-24 14:30:44
• 136****1616 (1) 购买二手房注意事项:
  1、 看产权是否完整可靠。这主要看有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
  2、 弄清房屋的面积、结构、装修状况。
  3、 考察房屋的市政配套、物业管理水平。
  4、 了解房屋的历史邻里关系。
  5、 通过市场比较判断房屋的实际价值。
  6、 通过网签、服务合同等对自己的权益进行保护，并对中介应提供的服务进行了解，在签署合同时应注意各项条款的签订**好自己来，不用偏听偏信中介的说法，争取逐条阅读，并要求中介对附加的内容或承诺写在合同备注后面。 2019-01-24 14:30:37
• 142****3735 一、房龄出现问题
  
  售房者一般不会将房龄准确告诉购房者，并且购房者也常常忽视房龄的问题，因此，常常有购房者入住之后发现房龄比想象中大很多，从而发生纠纷的情况出现。所以购房者在查询房屋信息时一定要注意查询房龄，如果房龄太大那么贷款时会遇到些问题，银行为了控制风险可能只贷6成甚至更低，而且**高贷款年限也会缩短，考验购房者的**能力和还款能力。
  
  二、售房者资质有问题
  
  有些售房者明明不是房屋的所有权人，或者只是房屋所有权人之一，但是依然私自将房屋出售，这就是售房者资质存在问题。所以购房者一定要对售房者的信息进行核实，搞清楚他是不是权利人，这套房屋一共有多少权利人，共有权利人是否同意出售房屋等问题。
  
  
  三、购房者资质有问题
  
  有些地区或者城市对购房者都有一定的要求，如果达不到是不可以购房的，所以在房屋交易前，售房者需要对购房者是否具备购房资格进行查询，避免“空欢喜一场”。
  
  四、不良中介骗术多
  
  个别中介人员会进行不规范操作，包括暗地里动手脚“吃差价”，不让上下家见面等。因此，签订房屋合同时，买卖双方**好能够见面，并且进行仔细交流，确认好合同细节，这样可以避免中介陷阱。
  
  五、房屋价格未标清
  
  当前很多人买房时说到都是“到手价”，而那些应该其支付的税费都转到下家承担，对下家而言可能就要多一笔费用，如果不能协商好就会引起纠纷，所以房屋价格一定要标清，如果有其他要支付的费用就另行注明。
  
  六、 “做低房价”
  
  “做低房价”实际上是一种逃税、避税行为，触犯相关法律法规的，售房者可能面临着无法及时收到全额房款的风险。对于购房者而言，可能会降低其贷款的可贷额度，加大购房者的的风险。此外，如果之后再次转让房屋还需按照差额进行计税，增加成本，所以**好避免。 2019-01-24 14:30:33
• 134****2488 目前绝大多数的配套安置房有过户时间的限制，一般是产证办出后5年内不得过户，通常在产证的附记里体现。
  然而这样的房屋在房地产市场上仍有很大的销售行情，由于价格一般低于市场价值的30%（当然视房屋的具体位置、离过户限制的时间长短等而有所差别），仍然得到不少人的青睐。
  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩盖非法目的；
  （四）损害社会公共利益；
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
  因此必须满足上述五个条件之一，合同才能被确认为无效。至于上海市目前关于配套房限期内禁止转让的地方性规定，其所规定的是当事人在限期内的转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋产权的风险，但合同没有违反法律法规
  ，合同效力并不因此遭到否认。
  在合同有效的前提下，很多人可能吃了颗定心丸。但我们此处，就要着重地谈一谈购买此类房屋的风险了。
  简单地说，购买此类动迁房的风险的性质和种类，和购买普通二手房并无二致。同样存在卖方违约、不配合过户的情形，也存在因卖方有其他债务，房屋被查封或抵押而不能过户的情形。但是不同的是这个风险等待期特别长，所谓风险等待期就是在这个期限，风险是否发生、何时发生都是不确定的。一般的二手房买卖，从签订买卖合同到过户到交房，前后一般也就是2-3个月时间，在这个时间段内，有可能发生一些不确定的风险，但由于时间较短，发生风险的机率较小。而动迁房买卖从签订买卖合同到**后过户，前后可能就是5年的时间，5年那么长，发生意外的可能性就很大了。也许1-2个月内人的想法不会发生什么改变，但经过了5年，如果房价涨得非常厉害，心态再好的人可能内心都会有些微妙的变化，所以才碰到了房东中途就要加价甚至毁约的情况。
  作为律师，我并不建议客户购买此类房屋，毕竟风险太不确定，对于一个从事法律工作的人来讲，**不愿意碰到的也许就是不确定性。但如果向客户告知过风险后，客户经过自己的权衡，仍然执意要购买的，那么作为律师，也只能**大程度地为客户来降低风险。
  1、房屋买卖合同中双方当事人的诚信很重要，只要诚信，合同就能比较顺利地履行下去，因此有必要在签署买卖合同，决定购买前对房东的个人信息、家庭状况等做一个必要的了解。有可能的话，调查其资信情况，评估风险大小，防止卖方资信太差、外债过多，因为那种产权人的房屋经常因债权人申请而遭到查封。
  2、既然我们明确了此类房屋买卖合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明确权利与义务，并对各种可能情况下的违约责任做出明确约定。违约责任的标准定得尽量高一些，并无坏处。因为违约金过高或过低，并没有绝对的所谓20%或多少的标准，而是与实际损失想比较而言。如果将来5年后，损失小于合同中约定的违约金，依据法律可根据实际损失适当调低违约金；如果损失高于合同中约定的违约金，依据法律可根据实际损失适当调高违约金。显然对于守约方来讲，选择前者相对更有利一些。当然制定合同中有很多细节，委托律师拟定可以达到更全面的保护。
  3、因为目前签订的房屋买卖合同一般不能在交易中心备案，无法防止一房两卖，除了让卖方实际交房作为保障外，一般会同时办理抵押登记手续。这个手续能起到比较好的作用。但并不是万无一失的。比如卖方完全可以补办产证，再设立其他抵押（抵押并没有次数的限制）；同时由于交易中心认可的是借款抵押协议，而借款实际并不存在，此抵押协议有被认定为无效的风险。
  4、目前除了将房屋产权证、他项权利证书原件直接交买方保管，并由买方占有房屋以外，如有可能的话，还可以要求卖方将有关房屋的所有权利委托给买方指定的第三人行使，这个第三人必须是买方绝对信任的，保证将来符合交易过户条件时，即使卖方不出面配合，仍然可以由委托人凭公证书直接将房产过户给买方，避免可能产生的诉讼成本和时间成本。当然这种委托书目前上海多家公证处已不予办理，但这并不代表此类合同不合法。有客户在张峥嵘律师的建议下，至外地办出了有同样效力的公证委托书。但此类委托书也有被卖方私自撤销的风险。
  在动迁房买卖的过程中有很多细节，不同的买卖双方可能碰到的情况不完全一致，无法一一预见。因此上述几点只是普遍适用的建议，可以运用于大多数的买卖过程。如有特殊情况，建议还是事前多咨询律师，谨慎操作。 2019-01-24 14:30:27