二手房交易条件有哪些? 二手房买卖有哪些重要的注意事项

• 136****8454 1、需要户口本的。
  
  2、二手房过户需要的手续：
  
  （1）买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
  
  （2）签订二手房买卖合同。
  
  （3）找评估公司做评估。这个过程一般来说要5～7个工作日。
  
  （4）贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
  
  （5）按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
  
  （6）将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。
  
  （7）凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。
  
  （8）凭完税契证到土管部门办理国土证。
  
  （9）凭完税契证到房管部门办理房产证。
  
  3、二手房交易买方需要携带的证件资料：
  
  （1）若买方单身，需要携带身份证、户口本、房屋买卖交易的契税二手房买卖交易的契税完税证明。 2019-01-22 19:41:16
• 147****5941 一）查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
  1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；
  2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；
  3、第三步要查验房屋有无债务负担；
  4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
  （二）如通过中介找房，一定要会选择。
  一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。
  （三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。
  现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。 2019-01-22 19:41:10
• 149****7289 　买二手房，是与房主、中介进行交易的过程，除了交**办贷款、交各种税费，后期还需要过户，整个的流程比较复杂，稍微大意就会买到问题房、被房东和中介套路。对于首次买房的人来说，在购买二手房时，你需要了解下面这些问题。
  
  　　一、二手房买卖的条件
  
  　　房屋要上市交易，需要满足相关的条件，有房产证、土地证，并且贷款已经结清了，才可以上市交易(部分地方可以解押转债、但是在全债务要清晰)。另外，有些房子不是普通的商品房，其性质比较特殊，比如经济适用房、还建房、房改房、回迁房、央产房、军产房等，上市交易的条件比较多。买房前，先要核实该房屋是否满足上市交易的条件。
  
  　　也就是说：“并不是所有房子只要付款交易签订一个合同就可以的。比如央产房、军产房、保障性住房等都需要具体非常多的流程”
  
  　　二、注意二手房产权风险
  
  　　1、卖房人是不是房屋的真正所有者?该房屋有无产权共有人?共有人是否同意出售该房屋?
  
  　　特别要注意：“遗产房、单身老人、离婚人等出售的房产。需要出售的相关证明才能过户的”。我们遇到的单身老人售房过户的案例也比较多。
  
  　　2、房屋产权是否有纠纷?有无存在抵押、查封的情况?是否为小产权房?(众所周知，小产权和大产权房产是不一样的，除此之外，查封房和抵押房在房产买卖过程中产生的纠纷比例也是非常大的。)
  
  　　3、同等情况下，承租人具有优先购买权，买卖不破租赁。房子如果出租给了别人，买房人需要了解租期是多长时间?过户后是否能及时入住?承租人是否放弃优先购买权等。 2019-01-22 19:41:06
• 155****0639 人们在购买商品房时需要与开发商签订商品房买卖合同，如果是购买二手房，则需与卖家签订二手房买卖合同。
  
  
  
  二手房买卖合同的内容关系着购房者的购房利益，那么具体来说，二手房买卖合同应该怎么签呢？买房人在签订买卖合同前，明确具体内容以及相关注意事项，能够保障双方合法权益，有效避免纠纷发生。
  
  
  
  那么，签订二手房买卖合同要注意哪些问题呢？
  
  
  
  1.明确房屋产权和手续是否齐全
  
  房产证是房主享有房屋所有权的唯一凭证。若房主没有，购房者存在极大风险。房主可能将房产证进行抵押或转卖。因此，买房者**好在签订合同之前核实房产证真伪，并且查档确权。
  
  
  
  有些房屋为共有产权。如继承人、家庭、夫妻共有等。对此，买房人应当和全部共有权人签订房屋买卖合同。如买房人只与部分共有权人签约，卖方共有权人擅自处置共有财产，签订的买卖合同可能会因为其中产权人不认可合同效力而导致合同存在无法履行的风险。
  
  
  
  房产证、身份证要与签署合同人的信息相一致，如有特殊情况，需出具有法律依据的公证委托书。
  
  
  
  如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的，根据相关的规定，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的，可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持。
  
  
  
  2.明确交易房产的标的
  
  
  
  
  标的即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属，是否共有财产；是否存在房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况。
  
  
  
  标的包括房屋的实际面积和房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题；该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等，特别是购买学位房的，要慎买公寓。
  
  房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的"其他条款"中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。
  
  如果房屋已出租，则要求卖房者必须提供承租人放弃优先购买权的声明书；如果房屋已抵押给非银行的第三方，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉，一般情况下建议尽量不要买查封房产。
  
  
  
  3.
  
  明确价款、赎楼方式及税费承担责任
  
  如写明总价款，付款方式，付款条件，如何申请贷款，定金数额，交房保证金数额。
  
  
  
  买卖合同一定要注明赎楼方式及税费项目，并注明赎楼费用承担和税费承担由哪方负责，包括遇到国家政策调整导致新增税种由哪方承担。
  
  
  
  若交易房产在按揭中，卖方应明确赎楼方式是自赎亦或是委托担保公司赎楼。赎楼费、短期利息、罚息等由谁支付。特别是业主实收的价格，买房人提定要搞清楚是否有提前还款罚息，以及买房人按揭银行在房产抵押后是否能及时放款，因为买房人按揭银行能否及时放款关系到短期利息的高低。
  
  
  
  从现行税收政策来看，房产买卖过程中归卖房人交纳的税费为：增值税，城市建设维护税，教育附加税，地方教育附加税，个人所得税。需要赎楼的赎楼费、短期利息、罚息其实也应该是由卖房人承担。
  
  
  
  归客户交纳的税费主要为：契税。
  
  
  
  4.
  
  明确买卖双方的违约责任
  
  签定此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签定合同时双方利益上得到什么补偿，都要约定清楚。如违约责任及如何承担违约责任，违约金的计算与给付，一般情况违约金比例上限为房产成交价的20%，若房价在上涨阶段，买房人一定要慎重对待这一点。同时，合同要约定在什么情况下可免责，担保的形式等。
  
  
  
  5.
  
  明确付款方式和履行期限以及贷款银行选择
  
  双方应该在合同中明确付款方式和时间。如**款、尾款的支付比例、数量、时间、按揭银行的选择。确保买方出现拖欠或减少支付金额的情况时，有据可依，能够较好地维护自身权益。
  
  
  
  明确约定办理各项相关手续的具体时间期限，明确约定交房条件。
  
  为避免交易风险，**好不要以现金形式支付房款，可通过银行转账，正规中介机构刷卡代为支付。收款人必须是产权人本人。同时，还应该保留付款单据。
  
  
  
  在二手房买卖案例中，客户以贷款方式购买二手房，却因批贷不成而导致交易失败的情况屡见不鲜。为避免此类情况发生，买双方应该明确约定贷款不成或者贷款金额少于预期的情况下的处理方式——这点非常重要。比如买房人有权重新选择其他银行、增加**、一次性付款、无责任解除合同等等。
  
  
  
  6.
  
  明确过户时间
  
  买房人**在乎的莫过于什么时间房屋**终属于自己，因此，约定过户时间是合同中较重要的条款之一，双方需慎重签订，确认准确的时限。买房人需要按揭的情况下，一般都是：卖房人房产证产权有效（无抵押无查封），买房人取得银行同意贷款承诺书后X工作日内（这个时间约定的越短越好）过户。
  
  
  
  
  
  7.
  
  明确二手房交楼标准
  
  明确房屋是附带家私亦或是空房交楼。若家私、电器赠送给买房人，应列明家私清单，注明数量、品牌、型号等，并将清单以拍照或视频的方式记录，避免后期产生纠纷。
  
  
  
  8.
  
  .物业交割要清楚
  
  在签定买卖合同时，千万不要忘记物业交割阶段，附加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、网络宽带数字电视和供暖等各项费用的交接时间。并且合同约定足够的交楼保证金。针对有租约和长时间无人住居的房产有必要适当多预留交房保证金。 2019-01-22 19:41:01
• 147****6068 二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。在进行二手房交易的时候需要注意一些问题，那么二手房交易注意事项要注意什么细节呢？二手房交易所需材料有哪些？下面找法网小编就来给大家介绍一下相关内容。
  
  二手房交易注意事项要注意什么细节呢？二手房交易有需要准备哪些材料呢？许多人对此可能不是很了解，下面找法网小编就来给大家介绍一下相关内容，希望能给大家带来一定的帮助。
  
  一、二手房交易注意事项
  
  1、实地看房
  
  买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋产权证、身份证件及其它证件。
  
  2、产权调查
  
  二手房房屋有存在多个共有人的情况。如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  
  3、签购合同
  
  卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  
  4、银行按揭
  
  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋产权证后，银行将贷款一次性发放。
  
  5、办理过户
  
  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  
  6、产权转移
  
  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋产权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  
  7、缴费纳税
  
  税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  
  
  
  
  
  二、二手房交易所需材料
  
  1、登记申请书原件（受理窗口提供）
  
  2、申请人身份证明
  
  3、房屋所有权证原件
  
  4、网上签约的当地市存量房买卖合同原件
  
  5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件
  
  6、契税完税或减免税凭证原件
  
  7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份
  
  8、其他资料：
  
  （1）住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件
  
  （2）央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件
  
  （3）已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件；满五年出售的，需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明
  
  （4）补交土地出让金的证明
  
  （5）标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件
  
  （6）国有土地使用证（整宗房产的）
  
  （7）整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件
  
  （8）商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件
  
  三、二手房交易过程中的注意事项
  
  在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：
  
  1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
  
  买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。 2019-01-22 19:40:56