卖二手房交易注意事项有哪些? 二手房买卖的注意事项有哪些？

• 142****7240 房子是家的象征，有房子，家才是完美的。越来越多的人购买二手房，但是二手房交易过程中会出现很多问题，特别是在买卖合同签订前和签订时更需要我们特别注意。
  
  签订前
  
  一、全面了解售房者
  
  1、查看产权所有人的身份证件。
  
  2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?
  
  出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
  
  二、深入了解即将交易的房产
  
  1、售房提供的房屋产权证是否属实?
  
  2、房产面积多大?
  
  3、该房产用途是什么?是办公还是居住，或是其他?
  
  4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
  
  5、该房产是否已设定抵押?如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
  
  6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
  
  签订时
  
  一、 需要准备的证明材料
  
  购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：
  
  1、身份证原件或护照原件及复印件;
  
  2、未成年人的户口簿或出生证明;
  
  3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。
  
  二、看清楚合同中的约定内容
  
  尤其注意以下几点的填写 ：
  
  1、房款的金额是否写清楚?
  
  2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
  
  3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?
  
  4、买卖双方何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单);
  
  5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担;
  
  6、房地产的风险责任何时转移给购房者?大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;
  
  7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?
  
  8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)
  
  1)如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。
  
  2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。
  
  3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。
  
  4)双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。
  
  相比新房来说，二手房交易更加复杂，所以购房者一定要慎重对待。 2019-01-11 22:38:39
• 132****9642 很多人在买二手房时，关心的都是这间房子贵不贵，房子够不够漂亮，或者是房屋的地段好不好之类的问题，其它的问题就常常选择忽视。其实这样是不对的，因为这可能会为你带来很多麻烦，那么，购买二手房都需要注意什么问题呢？
  
  一、不仅要看总价还要看单价
  
  按照二手房交易的惯例，卖房标价往往是房屋的总价，看起来很优惠，可是如果仔细分析二手房的使用时间、居室面积等因素，你会发现其实它的单价并不比那么没有优惠的房屋单价低。所以，在购买二手房时，你要注意计算单价，并和周边的房屋价格做个比较，尽量不要被表面的优惠迷惑。
  
  二、不仅要看房龄还要看质量
  
  在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其实不然，每一套房子由于建筑材料、施工工艺不同，质量就会存在差异，有些房子即使房龄很短，但也有可能质量不好。在选择二手房的时候，购房者需要更加仔细考察房屋的质量，而不单单是房龄。
  
  三、不仅要看房子还要看物管
  
  要想在购房后的居住中获得满意的生活质量，良好的物业管理是必不可少的，如果某些社区的业主与物业公司之间矛盾重重，你的居住体验也不会很好。所以在购买二手房时，要注意物业服务的质量，以及自己对物业费的承担情况。
  
  四、不仅要看小区还要看周边
  
  有些二手房所处的小区各方面条件都不错，但周围正在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便要持续一两年时间，这样的房子当然是不建议购买的。所以，当你购买二手房时，不仅仅要看小区的配套，更要看周边的环境。
  
  五、不仅要看眼前还要看将来
  
  大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面，这样是不够的。不论你买房时为了居住还是为了投资，这都会是五年、十年甚至是几十年的事，你需要做的不仅仅眼前的规划，还需要做出长远的规划，至少也要看看房屋在之后几年的增值潜力，不然吃亏的还是你。 2019-01-11 22:38:32
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  一、核实产权是否清晰
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  卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。如果有共有人，则需共有人均同意卖房。
  
  
  
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  二、核实房屋状况
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  1、房屋建筑状况
  
  如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
  
  
  
  2、房屋小区状况
  
  如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
  
  
  
  3、房屋权利情况
  
  如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。
  
  
  
  
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  三、明确交易程序
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  二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。
  
  
  
  1、看房、签约
  
  看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。
  
  
  
  2、按合同约定付房款
  
  一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在或可立即解除抵押等权利限制条件，按交易进度支付房款，即签合同付定金、过户后付大部分房款、交房后付余款。
  
  后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。
  
  
  
  3、交房
  
  ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。
  
  ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前**后缴费证明。
  
  ③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。
  
  
  
  4、过户
  
  过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：
  
  ①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。
  
  ②过户所涉税收和费用的承担。
  
  ③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。
  
  ④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。
  
  
  
  
  
  
  
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  四、明确违约责任
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  和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：
  
  ①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。
  
  ②每项主要义务均应有违约责任一一对应。
  
  ③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20％为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。
  
  ④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。
  
  2019-01-11 22:38:24