二手房交易条件有哪些? 二手房买卖的条件有哪些

• 157****5430 （一）查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
  1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；
  2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；
  3、第三步要查验房屋有无债务负担；
  4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
  （二）如通过中介找房，一定要会选择。
  一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。
  （三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。
  现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。 2019-01-13 19:06:40
• 147****8195 大家经常说的就是房屋交易中的注意事项，交易环节中的注意事项，签订合同的注意事项等等，不过却时常忽略一点注意事项，那就是交易完成的前提条件，如果房产交易不具备以下这些条件，那就可能会无效，现在就来看看房产交易有什么前提条件？
  
  1、房屋已取得《房屋所有权证》
  
  《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。《房屋所有权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认，也是房屋产权人的所有权凭证，所以购房者在购买二手房时，应首先审查售房者是否已取得《房屋所有权证》。 2019-01-13 19:06:36
• 156****5191 二手房买卖的条件：
  一、合同的当事人必须符合主体资格。
  房屋的买卖双方当事人应当具备能够以自身的行为依法行使权利并且承担义务的资格。《民法通则》规定，房屋买卖的双方当事人应当具有完全的民事行为能力。法律禁止限制民事行为能力人以及无民事行为能力人的参与。为了维护房屋交易的秩序，现行法律以及政策对房屋的买卖当事人设定了一定的条件和限制，必须符合特定的要求。
  二、房屋的买卖双方当事人应当要表意真实。
  按照现行的法规和司法解释，民事法律行为应当是当事人的真意表示的结果。因此，房屋买卖的合同只有在自愿和平等的基础上来签订，才能真正的实现双方当事人的利益理想。因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法的形式掩盖非法目的所签订的房屋买卖的合同等，原则上应视为无效合同。
  三、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
  房屋买卖行为应当符合法律法规的强制性规定，且不得损害社会公共利益，不得违反社会公共道德。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得买卖拆迁房屋等，出现此类情况，视为房屋买卖合同无效。 2019-01-13 19:06:32
• 143****1319 二手房买卖中，买方或卖方往往认为在出现非因自己过错的合同履行障碍时就是对方的违约所致，对方应该承担违约责任。由此，也会导致买卖双方出现争议、互不信任，进而导致合同解除。但除了双方违约导致合同履行障碍外，还有可能是不可归责于房屋买卖双方事由影响房屋买卖合同履行。同时，司法实践中不可归责于房屋买卖双方事由的认定也会直接影响买卖方责任的承担。因此，总结并研究不可归责于买卖双方事由认定具有非常重要的意义。笔者通过检索案例整理出如下不可归责于买卖双方事由情形：
  
  1、房屋中介原因阻碍买卖可能构成不可归责于买卖双方事由。有法院观点认为合同约定由中介进行资金监管，中介侵占款项导致合同无法履行，房屋出卖人与买受人均无过错，不可归责于买卖双方。如大洼县人民法院（2015）大洼民一初字第01500号民事判决书载明：在原告按照合同约定将房屋定金及**款交付“517不动产”后，该中介公司不但未起到资金监管的作用，其主要负责人杜涛却将此款占为己有，涉嫌刑事犯罪，导致银行贷款没有办理成功，致使合同目的无法实现，而且原告已向被告明确表示买不起该楼房了，要求返还定金，因此该合同应予解除。导致合同解除的原因在于第三方，原、被告双方均无过错。有法院观点认为房屋中介将根据合同约定保存的房产证遗失导致合同无法履行，并非买卖一方的过错，不可归责于买卖双方。如上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初7437号民事判决书载明：对于原告方来说，根据合同中附件三的约定，原告于原、被告双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以原告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,300,000元支付给被告，现因产证遗失无法办理过户，故其对于支付后续房款义务具有先履行的抗辩权；对于被告方而言，其根据合同约定将涉案房屋产证交付第三人保管，之后产证因第三人因素遗失与被告并无直接关系，得知产证遗失后被告也及时申请补办产证，体现了被告积极要求继续履行合同的诚意，故合同履行遇见障碍亦不应简单归责于被告一方。本院认为，第三人过错致涉案房屋产证遗失进而导致房屋买卖合同的履行存在障碍，并非因原、被告任何一方过错所致，对于原、被告均不宜科以违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院难以支持。
  
  2、银行未能及时批按揭贷款或不批按揭贷款可能构成不可归责于双方的事由。有法院观点认为按合同约定办理按揭贷款，未能在合同约定期限取得同贷书，双方均无过错。如珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三终字第453号民事判决书载明：在魏俊依照合同约定的日期办理了银行按揭贷款申请之后，同贷书的取得时间非其所能控制，故对未能在2015年6月15日前取得银行同贷书而导致未能在当天办理过户递件手续，魏俊并无过错。而吴乾顺在超过合同约定的办理过户递件手续工作时间的2015年6月15日晚明确表示解除合同不再继续履行，亦不存在过错。有法院认为因买卖双方认可的房屋现状问题导致贷款不成，买家不存在过错，不可归责于双方。如深圳市中级人民法院（2016）粤03民终8690号民事判决书载明：胡婷婷未能取得贷款承诺函，无法办理贷款的原因在于工商银行委托的评估公司认为上诉人的房屋结构改变，无法出具评估报告，需要恢复原状才可以出具评估报告，该事实亦得到了第三人家家顺公司的确认，原审法院对此事实予以采信，并无不当。胡婷婷在工商银行未能办理贷款成功，超出双方的预见之外，属于不可归责于双方的事由，可认定为意外事件。
  
  3、合同约定不明无法协商一致可能构成不可归责于双方的事由。有法院认为因合同没有明确约定发生争议，后续沟通中买家口头同意卖家可以另外出售房屋但要返还定金，卖家将房屋出售他人。买卖双方对合同解除均无过错。如合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第03714号民事判决书载明：“在合同中双方当事人未明确指定按揭贷款银行，因实践中各银行执行的银行贷款利率不一，双方当事人在贷款银行的选择过程中发生争议，后未能够相互配合、协商处理，致使按揭贷款手续无法办理。后高国建将房屋另外出售，万杰除要求高国建返还定金外亦未表示异议，双方系以实际行动解除双方的房屋买卖合同关系，对此双方并无明显过错，不具备定金罚则的适用条件。”
  
  4、因限购限贷、税费调整等阻碍合同履行可能构成不可归责于双方的事由。有法院认为因税费调整导致税费承担无法协商一致合同无法履行，买卖双方均无过错，不可归责于双方。沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第04157号民事判决书载明：结合本案，原、被告在合同履行过程中因个人存量房转让税费政策调整，双方对调整后的税费负担问题未能协商一致，致使合同无法继续履行。合同双方均无法预见税费政策调整，双方均无过错，双方无违约行为。
  
  5、出售无证房屋，非因卖家原因无法办证可能构成不可归责于双方的事由。有法院认为明确告知出售房屋尚未办理房产证，后卖家虽积极办理，但因房产证无法办理导致合同不能继续履行，双方均无过错。如西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初5948号民事判决书载明；该合同第二条房屋权属情况中“房屋所有权证编号”一栏空白，可以认定订立合同时被告已告知该房屋并未办理房屋所有权证的情况。涉案房屋于2017年2月9日结清贷款，3月9日办理注销抵押备案手续，已表明被告积极促进合同履行，现因房屋所有权证无法办理导致合同不能继续履行，过错不在被告。鉴于双方均无过错，且买卖双方亦无继续履行合同的意向，合同目的现已无法实现，原告要求解除合同、返还定金20000元于法有据，本院予以支持，但其要求违约金及溢价损失，无事实及法律依据，本院不予支持。
  
  2019-01-13 19:06:28
• 131****2032 签备案管理办法》（简称“《办法》”），今年4月1日起执行，届时除个别情况外的二手房交易须网签备案，并办理第三方资金监管。
  
  据悉，网签备案和资金监管管理将有效保障二手房交易安全，提高交易信息透明度。
  
  
  
  《办法》明确——
  
  本市行政区域内房地产经纪机构开展居间服务发生存量交易的或交易双方直接成交的，但不含直系亲属，以房屋抵顶债务、能提供生效法律文书或经公证的《抵债协议》等情况，须在大连市存量房交易合同网签备案服务平台上进行合同网签备案。
  
  网签备案合同作为不动产登记机构办理存量房转移登记、税务部门办税环节、银行办理交易资金监管和贷款的重要依据。
  
  交易双方在网签备案平台进行合同网签备案的，须办理三方交易资金监管。
  
  房地产经纪机构需要如何开通网签？
  
  《办法》规定，房地产经纪机构在从事合同网签备案前，应完成“多证合一”房地产经纪机构备案，并办理电子身份认证，到辖区房屋主管部门申请受理设立网签端口，同级不动产登记机构开通网签账户。开通网签、办理电子身份认证时需提交《加入存量房网签备案平台申请及承诺书》和《网签备案人员授权委托书》。
  
  网签将让交易信息更透明了？
  
  《办法》明确，房地产经纪机构应核验交易双方真实身份，如实填报交易信息，在线查询拟转让存量房及产权人信息，比对是否存在限制交易条件。
  
  同时，存量房交易双方应向网签备案平台提出申请，在约定期限内限制拟交易存量房办理抵押等他项权登记、向非买受人以外的其他买受人办理房屋产权转移登记。
  
  此外，网签备案平台应及时与不动产登记系统完成信息交换，在备案期间发生拟交易存量房查封等限制条件时，经纪机构及时告知交易双方，限制解除后方可办理转移登记。网签将让交易信息更透明。
  
  交易双方如何网签？
  
  《办法》规定，经房地产经纪机构磋商达成存量房交易合同的，经纪机构须协助交易双方在办理购房资金监管前在网签备案平台签订存量房交易合同。交易双方当事人直接成交的，在交易购房资金监管银行办理资金监管时，按照本办法规定完成交易合同信息采集工作，上传平台备案。 2019-01-13 19:06:23