二手房一般可以还价吗? 二手房市场“砍价师”一般是怎么收费的？

• 151****7591 二手房讲价会不会降价主要看双方的约定。
  
  中介费用是可以讲价的。不过不会降得太多。
  
  二手房交易中砍价办法是：
  
  （1）首先可以找房子很多地方依然损毁破旧，其所谓精装修是过去时。
  
  （2）其次，房屋的缺陷也会造成房价水分，如有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，这都需要买家仔细进行检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。 2019-01-22 17:03:48
• 153****1568 二手房交易流程
  (1)买方咨询
  买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  (2)签合同
  卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  (3)办理过户
  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  (5)缴纳税费
  税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 2019-01-22 17:03:43
• 142****7637 **近，一个名为“亲戚买房”的购房平台推出这样一项“砍价师”的服务，吸引了不少买房人的注意力。
  
  砍价师就是当你买二手房时，如果砍不下来价格，他来帮你砍价。除了帮你砍价，还帮你破解中介套路，规避合同风险，力争你的利益**大化。
  
  
  
  常小姐从去年开始在大兴黄村一带看房。今年2月，看好了一套80平方米的一居室，位置、楼层、户型，包括价格都很满意。
  
  “这个小区的均价在4.8万元左右，楼层、朝向好的小户型价格更贵。我看中的这套一居室，房主报价350万元，价格确实并不高。中介和我说，这个价是房主的底价，没有降价空间，因为房主已经定了其他房，着急用钱，才报这个价。”
  
  在常小姐心里，即使不砍价，对这个价格，也能接受，但买套房，一分钱都不降，又有点儿 2019-01-22 17:03:38
• 157****7599 “当你买二手房时，如果砍不下来价格，有人来帮你砍。除了帮你砍价，还帮你破解中介套路，规避合同风险，力争你的利益**大化……”**近，一个名为“亲戚买房”的购房平台推出这样一项“砍价师”的服务，吸引了不少买房人的注意力。
  
  “砍价师”对于买房人来说，还是新生事物，那么，他们到底能提供什么服务？如何收费？和传统中介有什么区别呢？
  
  
  
  “底价”基础上砍4万
  
  对于这项服务，常小姐应该算是第一波吃螃蟹的人。
  
  为了离父母住得近点儿，相互照应方便，常小姐从去年开始在大兴黄村一带看房。今年2月，看好了一套80平方米的一居室，位置、楼层、户型，包括价格都很满意。
  
  “这个小区的均价在4.8万元左右，楼层、朝向好的小户型价格更贵。我看中的这套一居室，房主报价350万元，价格确实并不高。中介和我说，这个价是房主的底价，没有降价空间，因为房主已经定了其他房，着急用钱，才报这个价。”
  
  在常小姐心里，即使不砍价，对这个价格，也能接受，但买套房，一分钱都不降，又有点儿不甘心。这时候，很偶然的，她在微信朋友圈看到一则“砍价师”的短片，号称可以帮助买房人砍价，砍不下来不收费。
  
  “我**初只是抱着试试看的心态，填了联系方式，没想到，很快收到了一名砍价师的回复。”
  
  常小姐向砍价师简单介绍了自己和房主的情况。砍价师帮她梳理了交易流程和砍价策略，并在签约那天，以朋友的名义，与常小姐一起坐到了谈判桌前。
  
  **后，砍下了4万元。4万元虽然不多，但常小姐对砍价师非常满意。“除了价格，我更看重他们提供的附加服务，帮我看合同，弥补合同漏洞，把关交易流程。”
  
  当然，这项服务不是免费的，交易结束后，常小姐按砍价金额的30%，支付了“咨询费”。
  
  据了解，按照“砍价师”的服务方式和收费标准，他们**初会指导买房人自己谈价格，买房人实在谈不下来时，他们再出手，进行二次砍价。砍价成功后， 6万元以内收取30%；6万至11万元部分收取40%；11万元以上的部分收取50%作为服务费。如果砍价未成功或买房人未成交，不收取任何费用。
  
  
  
  砍价空间不“壮观”
  
  李鹏是为常小姐服务的砍价师，也是“亲戚买房”旗下的首席砍价师。
  
  李鹏2006年大学毕业后，先在一家知名二手中介做经纪人，后来做到店长、集团培训师的级别，2014年，开始从事海外房产业务，在全球**大的房产经纪公司工作，当时接触了很多的欧美经纪人，了解到海外的二手房交易是单边代理制，像律师一样。之后就萌生了做买房人的代理人业务。机缘巧合下，今年，在“亲戚买房”平台做了首位专职的二手房砍价师。
  
  李鹏介绍，这项业务开展时间不长，目前，他仅仅接了10单，但已经成功砍价8单，其中，砍价**多的一单砍下16万元。
  
  “房子在东北二环外，当时房东报价是1480万元。买房人在面签前三天约我见了一次面，我了解情况后，先指导买房人自行砍下了80万元，这部分是不收费的。买房人砍不下来后，我出手，**终又砍下16万元。并辅助买房人签署买卖合同、拟定补充条款。”
  
  回顾这段时间的砍价经历，李 鹏坦言：“**多16万元的战绩虽然不那么‘壮观’，但在现在卖方市场的行情下，进行二次砍价，难度还是很大的。”
  
  正是因为难，对砍价师的要求也高，不仅要熟练掌握二手房交易流程和各种套路，还要对市场行情、房主心态有一个精准的把握，因此这一行的门槛也比较高。
  
  “**少要从事房产经纪行业五年以上，有3年以上的店经理经验。这是基本硬件。”李鹏介绍说。 2019-01-22 17:03:31
• 148****3144
  4月15日起，《加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》将开始正式执行，《北京市存量房屋出售经纪服务合同》和《北京市存量房屋承购经纪服务合同》这两个新的合同示范文本也将推行使用，政府部门对房地产经纪行业的监管正朝着纵深化、精细化和长效化的方向持续推进。
  
  
  
  以“317新政”实施为界，北京市二手住宅网签量由新政出台前的254916套/年下降至121946套/年，降幅达52.2%，二手房市场过热得到了有效的遏制，买方正在获得更大的议价权。也有新兴的市场力量，正试图通过改变中介行业的业态，来让买卖双方在信息上、地位上更加平等，从而促进二手房市场回归公平与理性。
  
  
  
  2017年初，由北京时间传媒投资创立的“亲戚买房”平台在全国首推二手房砍价师业务，一套房**高帮买房人省下了72万元。“买方处于信息劣势，在交易中很被动，我们认为，目前市场到了告别这种荒谬的时候了。”亲戚买房创始人兼CEO蔡照明说。
  
  
  
  转角色：买房人不再是“软柿子”
  
  
  
  蔡照明说，国内二手房中介的现状是，一手托两家、专捏软柿子。“软柿子是谁呢？你可以想想。”
  
  
  
  我国房地产市场形成以来一直是相对的卖方市场，这导致了买方经纪人这个职业的消失，在北京这样的一线城市，买方承担中介费也就成了不成文的规则。
  
  
  
  “你的心理底价、承受能力、付款能力，中介通过几个问题就能问得清清楚楚，然后再用套路制造恐慌促成交易，这对买房人是极不公平的。”蔡照明说，“一个人一辈子买房子也就几次，而市场是天天在变化的，一般人不可能对这个市场特别懂。”
  
  
  
  “买房人一是不知道该不该买、买什么样的，二是决定要买了，想要便宜一点。相应地我们的服务一是提供信息和咨询，二是砍价。砍价师这个想法我们三四年前就有了，而现在时机成熟了。”蔡照明所说的时机，一是市场的非理性到达顶点后向理性回归，买方议价空间的增大让砍价师的作用凸显，二是知识付费的理念开始深入人心，无论是咨询还是砍价，买方高参的经验会有人愿意买单。
  
  
  
  砍价师的任务是帮助买家选择同等价位**合适的房子，他们会以买房人“亲戚”的身份议价的**后阶段出现，凭借自己对市场的把握、与中介的心理战，再帮买家省出一笔钱，或者争取到早交房、长付款周期、家具家电等优惠条件。而这笔钱的30%至50%不等，就成为对他们知识和经验的报酬。
  
  
  
  谈市场：普涨普跌已是历史
  
  
  
  亲戚买房业务部主管、首席砍价师马春恒老师回顾了这一年来北京市楼市的重要节点：“‘317新政’出台后，4月份房价开始出现明显的下行趋势；到去年12月，新版合同开始征求意见，市场普遍担心装修家具家电补偿款纳入成交价会导致税费成本增加，造成了不小的恐慌，引起一波回弹；到春节前，买房人希望在年前把房子搞定，导致了挂牌价和成交量的上升，之后重归冷静；年后‘两会’，房产税立法有了时间表，这是个利空，房价于是继续下行；3月强二线城市、省会城市出台人才政策，北京跟进，市场预期改变，市场回弹，持续一个多月，一大批刚需买到了房、一大批低价房源被消化掉；到4月份，又进入了买卖双方相持的阶段了，**近一周的成交量维持在200套左右。”
  
  
  
  马老师中介行业从业9年，他告诉《北京晚报》记者，砍价师的必修课是研究政策和市场：“我们每周都会去全市踩盘，上行、下行，我们都会告诉买房人。中介只对他的片区熟，对整个北京缺乏宏观的认知，即使他知道也不会说，他只会说对他有利的数据。”
  
  
  
  身在第一线，砍价师对二手房市场的变动是“春江水暖鸭先知”。
  
  
  
  “317新政”前，砍价师更多时候是在帮买家抢房：“市场上行，哪怕砍不下价格，我们也会建议买房人果断下手，我们的职责不是砍价，而是帮买方决断和尽可能划算地抢房。”
  
  
  
  一年过去了，中介从业11年的于老师表示：“从市场地位来说，以前北京一直是一个卖方市场，现在已经逐渐开始转变了；从整体上来说，成交频率降低，周期变长了，大约有四五个月，整个市场趋于稳定，不会再出现过去那样一个风口大涨、或者大家担忧的直线下跌的情况。在这样的市场下，买房人不需要恐慌，可以坐下来耐心地谈。”
  
  
  
  从业15年的赵老师则观察到：“以前北京的市场是普涨普跌的，政策利好，所有的区都一路飙涨，政策不好，所有区都跌下来。现在不是这样了，市场已经出现了明显的分化，比如涨的时候，这个区涨10%，别的区只涨1%，跌的时候，别的区都在下调，这个区还在微涨。这样的分化意味着，你在买房过程中需要优选了，不再是过去买了就是赚了、一窝蜂去买的时候了。以去年为例，北京全市跌了15%，但通州跌了19%，怀柔却涨了6%。”
  
  
  
  马老师认为，政策对二手房市场的影响是显而易见的，新的政策利好会让房市出现一波热点。热点过后，观望者会在一两个月中陆续出手，缓慢消化挂牌的房源。“只要没有大的政策出台，市场仍将以平稳为主。”
  
  
  
  提个醒：买家要学会“反套路”
  
  
  
  如今，北京的二手房市场平稳，砍价师提醒，即使在买家议价空间增大的情况下，依然要小心中介的套路。
  
  
  
  “保守地说北京有15万中介，每人有100位客户，剔除重复按照1000万潜在客户来算，出来一个利好消息，他们就会微信群发‘哥、姐，**近政策利好，出来看看房吧！’，哪怕只有三分之一的人被说动，短时间内就会有三百万人出来看房，以市场截面有30万套房源来算，一套房子有十个人看，市场瞬间就热了。”蔡照明提醒，要警惕中介利用消息制造恐慌。
  
  2019-01-22 17:03:26