房子买了两年可以卖吗? 我的房子买了未够两年现在想卖掉，可以过户吗

• 131****1592 现行的个人二手房交易的执行细则规定:
  
  1、2016年5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
  
  2、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；非普通住房对外销售的，按差额征收增值税。
  
  
  
  扩展资料
  
  财政部、国税总局联合发文，明确了个人二手房交易的执行细则。个人在2016年4月30日前已签订转让合同但未办理产权变更事项的，应缴纳增值税。
  此前，两部门已经表示，个人二手房交易由营业税改为增值税后，原有的优惠政策一律延续。5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
  
  个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；非普通住房对外销售的，按差额征收增值税。经过测算，实际税负并未出现太大变化，甚至略有下降。
  
  昨天，两部门又进一步明确，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税，将计入房屋的财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
  
  税务总局明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
  
  参考资料:人民网▬二手房优惠政策一律延续 2019-01-22 16:30:52
• 133****4998 首先简单了解一下国家政策：国家在今年3月30日宣布普通住宅营业税减免条件由满5年改为满2年，俗称营业税五改二，具体计算标准为普通住宅过户价*5.6%，非普通住宅无时间限制统一（过户价-原价）*5.6%。
  其次针对你家的情况属于买过来才一年，如果是二手房基本可判定个人所得税是没有的，因为个税一般可选核定或者核实进行交易，核实情况下可判定没有个税。
  **后房子好卖不好卖是综合因素决定的，当地供求关系、房子本身品质、价格、税费等，不可一概而论。 2019-01-22 16:30:45
• 136****4750 只要是有房屋所有权证的房子，都可以自由买卖。只是所交纳的税费是有所区别的。您的房子交易过程中需要交纳以下费用：
  1、契税（成交价的3%）小于140平米的减半。
  2、不满五年需要交纳营业税（成交价的5.5%）。
  3、个人所得税（成交价的1%）。不过现在在房屋买卖过程中，出售方只需要报出一个净得价，所有税费都是买方承担的。 2019-01-22 16:30:38
• 138****8704 一个项目公司名下有多个地块，其中多个商业地块，只有一个住宅地块，而且均已经办理土地证，我们只想要其中的住宅地块，请问如何操作？
  
  
  
  根据大家的经验，如果通过传统手段股权转让，那么必然几个地块是一起绑定的，项目公司的各种债权债务也会一并过来，无法达到收购方的目的；
  
  
  
  如果采取单独转让住宅地块，基本没有太可行的路径，直接买卖土地使用权，国家法律是不允许的，采用在建工程转让，必须要满足25%投资额的限制，这个相当于给交易判了死刑，很多项目收购都是因此夭折；
  
  
  
  这时候，有人就想了，我想个办法把土地剥离出来，新设一个项目公司装进去不就行了，当然这是**理想的，然而老岳经历这么多年收并购，基本发现不可行，因为这里面会涉及到土地使用权变更，在很多情况下，土地过户会被视同转让，根本不会给你办理过户手续，政策上完全行不通。然而，事实总会让你大开眼界，某些实操案例好像真的办成了！
  
  注意注意，此种手法不是所有地方都可行，但是你得承认这是事实！
  
  
  
  关于这种方式，大家的叫法各有不一，有的称为“土地剥离新设”、有的称为“土地作价入股”、有的称为"土地使用权出资"，有的简单称为“土地过户”；
  
  
  
  不管叫法是什么，这个过程有两个核心要素： 1. 土地权属发生了变更，需要重新办理土地证 2.土地价值发生了变化，一般都存在增值的过程；好了，各种理论铺垫都结束了，上案例！
  
  
  
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  案例1： 某开发商早年用公司A拿了几块土地，其中只有一宗属于住宅用地，规模100亩，每亩300万，总价值 3亿元，土地款全部缴齐并办理了土地证。后期因为开发资金不足，一直搁置了几年，后期土地市场行情变好，开发商决定把其中**容易出手的住宅用地转出去,
  
  于是，地主进行了如下操作，解决了单一地块的交易问题：
  
  
  
  第一步：成立新的全资子公司B，认缴注册资本金1000万
  
  第二步：将土地使用权重新评估，假设评估值为5.5亿元；
  
  第三步：按照5.5亿元的评估价将土地使用权出资至项目公司B，1000万用于实缴注册资本，其余用于增资，项目公司注册资本变更为5.5亿元；
  
  第四步：土地过户，将土地证变更至项目公司名下；
  
  第五步：母公司A缴纳增值税、土地增值税、所得税，公司B缴纳契税，A依法向B开具足额增值税专用发票；
  
  第六步：将项目公司重新作价，假设为6亿元，转让100%股权；
  
  
  
  以上五步属第一阶段，完成土地剥离新设，作价入股过程，第六步属于第二阶段，完成项目公司股权转让；
  
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  那么我们来算一算，这个过程买卖双方各自付出了哪些代价和成本？
  
  
  
  一、地主总收入：6亿元
  
  
  
  二、土地剥离新设过程税费计算
  
  共涉及5项税费，其中增值税、所得税和土增税属于大额税种；
  
  （1）增值税缴纳： 5.5亿元/1.1*10%=5000万；（评估值/1.1 *10%）,价税分离后，不含税金额为5.5/(1+10%)=5亿元；
  
  特殊说明：这里很多人问什么不按照增值部分征收，这也是老岳**初的困惑点，但因亲眼见到增值税专票原件，税务局确实征收方式如此，事实胜于理论，大家先默默的记住，后期老岳有了确切答复后在留言处详细说明；
  
  （2）增值税附加：5000万*12%=600万 （ 增值税*12%）
  
  （3）印花税： 5亿元*0.05%=25万 （不含税金额*0.05%）
  
  （4）土增税缴纳：
  
  扣除金额：3亿+600万+25万=3.06亿元 （原值+税费，不含增值税）
  
  增值额：5亿元-3.06亿=1.94亿元 （ 不含税金额-扣除金额）
  
  增值率：1.94亿/3.06亿元*100%=64%（增值额/扣除项目金额）
  
  土增税: 1.94亿*40%-3.06*5%=0.62亿元 （50%-100%部分）
  
  （5）所得税：（5亿元-3亿元-0.562亿-0.62亿元）*25%=2045万元；
  
  不难看出，综合以上，三大税种+两小税种 ，即为5000万+600万+25万+ 6200万+2045万=1.39亿元；
  
  
  
  三、 出让项目公司过程税费计算
  
  此过程只需缴纳股权转让所得税，印花税忽略不计；
  
  1. 股转取得收入 6亿元
  
  2. 取得股权所付出的成本5.5亿元
  
  3.所得税缴纳额（6亿元-5.5亿元）*25%=1250万；
  
  
  
  四、卖方股东盈利
  
  在各付各税的情况下，股东实际拿到手的6亿元-3亿元-1.39亿元-1250万=1.5亿元，我们计算一下，3亿元的土地原值，**终净赚1.5亿元，也算还不错了！（大部分情况下，卖方经常会把税费加到买方头上，利润更高）
  
  
  
  如果以上数字你看的有点懵没看懂？别太在意，记着有三大税就可以行，增值税、土增税和所得税，剩下的交给财务算细账；
  
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  五、买方承担税费
  
  **后再说一句，如果项目公司契税由买方承担的话，那么只有一个很小的契税，但是收益却很大，因为未来增值税计算中，土地成本扣除项目按照新的土地成本5亿元计算，大大降低了土增税！
  
  
  
  契税计税基础：5.5亿元-5000万=5亿元；
  
  契税税率：4%
  
  契税金额：5亿元*4%=2000万
  
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  分析： 经过案例分析，可以看出，采用土地使用权出资，卖方的税负还是比较重的，但是**大的好处是不受25%的投资额限制，极大的提高了转让灵活度，同时对于买方而言，不必承担项目公司的各种债权债务，而且在未来的土增税清算中，可以采用新的土地价值，大大降低了税费，所以，如果能落地执行，这种依然不失为一种非常好的交易方式。
  
  
  
  当然，这个过程我们替卖方算帐，其实主要是很多情况下，卖方只考虑净收入，税费依然会转嫁到买方身上，所以，如果能学会对方的计算方法，也是很有必要的。
  
  小伙伴，你学会了么？ **终重申一句，不是所有地方都可以这么操作！
  
  2019-01-22 16:30:33
• 137****9690
  2018年12月27日早晨，众多居住在北京像素的年轻人像往常一样，涌进地铁6号线草房站，奔向北京各大写字楼，开始新的一天。
  
  
  
  北京像素号称北京**大的商住楼盘，在东五环外、朝阳区与通州区交界处。
  
  
  
  
  
  2018年12月，北京像素小区，楼房窗户密密麻麻。中新网记者 邱宇 摄
  
  
  
  小区一共19栋高楼，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，就像一个大蜂巢。这里有近1万套房屋，面积从30到70多平米不等，居住着三万多人。
  
  
  
  虽然建于2010年前后，但因缺乏维修，楼内就像老旧的宿舍，每层30户，走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。
  
  
  
  很多北漂选择在这里落脚，他们没有户口，又暂时没有购房资质。
  
  
  
  比如陈林，两年前，他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱，在北京像素买了一套40多平的开间。
  
  
  
  “商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。
  
  
  
  与普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后产权到期；不能落户；**高、贷款年限少；水电气费贵，税高。
  
  
  
  
  
  北京像素每层30户，走廊又暗又长。中新网记者 邱宇 摄
  
  
  
  这些陈林都不在乎，他甚至选择性忽略了小区杂乱的环境和头顶上几乎每分钟一次的飞机噪音。北京像素对他而言**重要的意义在于，终于在北京买了房、安了家。
  
  
  
  陈林早已打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的普通住宅。
  
  
  
  2016年买房的时候，他不愁将来卖不掉，毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，听说每月都能成交几百套。
  
  
  
  动态黑色音符
  
  
  
  房子不好卖了
  
  
  
  但在2017年3月26日之后，一切都变了。
  
  
  
  当日，为打压炙热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。
  
  
  
  政策同时规定，个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。
  
  
  
  
  
  2018年12月，北京像素小区附近只剩三家中介门店。中新网记者 邱宇 摄
  
  
  
  购买商住房的条件从不限购变得异常苛刻，有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。
  
  
  
  不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对商住房加以限制，商住项目也因此迅速降温。
  
  
  
  2018年12月，距离政策出台一年半多，北京像素小区附近只剩三家中介门店。其中一家大型连锁中介机构的工作人员小心翼翼地回避着“商住房”的字眼，改称“商业房”。
  
  
  
  市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交仅5409套，而此前的20个月（2015年8月-2017年3月），成交套数为 89690套。
  
  
  
  也就是说，北京商住房成交量暴跌了94%。
  
  
  
  现在，北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右，调控前，同类型的房源报价一度接近7万/平米。
  
  
  
  但是在陈林看来，报价4万还是3万都没有任何意义，因为现在很难找到下一个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。
  
  
  
  他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。
  
  2019-01-22 16:30:26