有谁说下商品房买卖有哪些地方要注意的？

• 138****6149 　什么是商品房
  
  　　对于没有接触到过的人来说，并不清楚什么才是商品房，会将所有的房子都统一的分为一类，但是在这之间的差别还是有很多的。
  
  　　简单来说商品房就是，拥有经营资格的房地产公司将房子的所有权进行转让，可以进行门面销售的房屋就可以称作是商品房。这样的解释可能更容易让大家理解。商品房的售价也还是需要看所在城市的房价，还有比较关键的一点就是，还需要看自己选中的商品房所在的地区是位于整个城市的哪个部位。我们都明白的就是，在靠近市区的部分，商品房的价格会相对来说要高一些，但是对于商品房这类房子，还是在人群比较多的地方会对整个购买者的销售产量有帮助。
  
  　　
  
  　　商品房的出售
  
  　　在明确了什么是商品房之后，也明确了自己有想要购买商品房的想法之后，**关键的就是了解自己所在城市的商品房价格，和自己选择了的商品房的价格。在我们如今的生活中，能够帮助我们进行参考的东西还是非常多的，《商品房价格》这本在2012年出版的书还是比较有可信度的，并且也是符合我们现在社会的主流价值观，在价格上面有很多可以借鉴的地方。除了通过书面的了解之外，我们还可以到当地房地产公司进行咨询，如果所在的城市比较大，房地产公司也比较多，我们可以采取在自己已经选择好的地方的房地产公司进行询问，为了方便对比，可以在相对较接近市区的地方和比自己选择的地方稍远一点的房地产公司进行咨询。这样就十分方便我们进行对比，在大体价格上没有什么特殊变动的情况下，我们就可以根据这三者之间的价格进行思考和决定。这也是**接近完美的比价方式。在我们想要购买的时候就必须要明确，商品房的价格会比居住房子的价格要高一些。 2019-01-21 09:45:10
• 146****5136 （一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。
  （二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。
  （三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。
  （四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。
  （五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。
  （六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。
  （七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。
  （八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。
  （九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。
  （十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。
  （十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。
  （十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。
  （十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。
  （十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。
  （十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。 2019-01-21 09:45:02
• 153****1287 　　一、挂牌时明确委托方式和期限。
  　　卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但**后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
  　　二、谨慎收取定金。
  　　中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
  　　三、签约时要注意三点。
  　　一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，**好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
  　　四、尽量取得放款承诺。
  　　签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方**好能取得买方贷款银行的放款承诺。 2019-01-21 09:44:54
• 152****8069 （一）查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
  1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；
  2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；
  3、第三步要查验房屋有无债务负担；
  4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
  （二）如通过中介找房，一定要会选择。
  一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。
  （三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。
  现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。 2019-01-21 09:44:49
• 133****6083 一、注意审核土地使用权是否存在抵押
  购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
  二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
  1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
  商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
  2、注意查看卖方的“一照”、“ 两书”、“五证”
  ①“一照”：即企业法人营业执照。
  ②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
  ③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中**重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。
  三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序 2019-01-21 09:44:17