房屋租金评估报告怎么写啊？

• 134****8021 房地产评估报告范例
  　　一、房屋产权人(单位)：×××
  　　二、估价目的：拆迁补偿价格评估
  　　三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
  　　四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)
  　　五、估价依据
  　　1.中华人民共和国《城市房地产管理法》
  　　2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
  　　3.评估委托书：
  　　4估价评估人员勘察了解的情况;
  　　5.房屋所有权证(新北全字00311100号);
  　　6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
  　　六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、**高**佳使用原则、替代原则。
  　　七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
  　　八、估价结果
  　　本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：
  　　人民币小写：206247元
  　　大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
  　　九、评估价格有效期
  　　本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
  　　十、评估价格应用范围
  　　该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
  　　十一、估价的假设和限制条件
  　　1.估价假设条件
  　　我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：
  　　(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;
  　　(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
  　　(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
  　　(4)不考虑特殊买家的额外出价。
  　　2.限制条件
  　　(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。
  　　(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。
  　　(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。
  　　十二、特别声明
  　　1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  　　2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
  　　3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  　　4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
  　　5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 2019-01-20 18:11:12
• 144****9828 某房地产评估工作报告及底稿，商业房地产抵押贷款市场价值估价，本人自制的评估报告模板，WORD格式。
  目 录
  一、 致委托方函 1
  二、 估价师声明 2
  三、 估价的假设和限制条件 3
  四、 房地产估价结果报告 5
  （一）委托方 5
  （二）估价方：重庆评估土地房地产评估有限责任公司 5
  （三）估价对象 5
  （四）估价目的 7
  （五）估价时点 7
  （六）价值定义 7
  （七）估价依据 7
  （八）估价原则 8
  （九）估价方法 8
  （十）估价结果 10
  （十一）估价人员 11
  （十二）估价作业日期 11
  （十三）估价报告应用的有效期 11
  五、 房地产估价技术报告 12
  （一）个别因素分析 12
  （二）区域因素分析 13
  （三）市场背景分析 13
  （四）**高**佳使用分析 14
  （五）估价方法的选用 15
  （六）估价测算过程 16
  （七）估价结果确定 26 2019-01-20 18:10:59
• 137****4381 （一）市场法
  　　市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
  　　（二）收益法
  　　收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
  　　（三）成本法
  　　在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。
  　　［案例3-7］
  　　××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）
  　　一、委托人（略）
  　　二、估价机构（略）
  　　三、估价对象
  　　委估房屋位于宁波市××区××巷××号，为一幢六层砖混结构房屋，该地段系宁波市一类地段，房屋西面紧临××巷，东面为××住宅小区内的绿地，南、北面为住宅小区，交通便捷，附近公共配套设施齐全，主要以商业服务业为主，有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。
  　　该房屋建于九十年代中期，水、电；卫齐全，有室内楼梯一部，卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层，三层以上为普遍多层住宅，房屋共计建筑面积936．55㎡，每层建筑面积相等，房屋坐东朝西，东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置，房屋所有权人为甲公司，目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房，1996年作简单办公装修，目前装修已非常陈旧。来源建设工程教育网
  　　委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得，土地用途为办公用地，国有土地使用权面积为148．5㎡，由于占有范围内的土地使用面积较小，空场地小，停车位较紧张。
  　　四、估价目的：为委托人了解房地产的租赁价格作参考
  　　五、估价时点：2006年1月6日
  　　六、价值定义
  　　本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936．55㎡办公用房的中长期（6～8年）的月市场租金，以人民币为价值标准。
  　　七、估价依据（略）
  　　八、估价原则（略）
  　　九、估价方法
  　　由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例，故本估价报告采用市场法评估。同时，该房地产属收益性房地产，所以也可用收益法来评估。
  　　具体评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房，用市场法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格，再计算出租赁价格中所含的因国有划拔土地而需上交国家的土地收益值。
  　　十、估价结果
  　　本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定宁波市××区××巷××号办公用房，建筑面积为936．55㎡房地产在估价时点2006年1月6日的租赁价格为：人民币25812元/月，大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月，单价：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值为4451元/月，大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月，该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。
  　　十一、估价人员（略）
  　　十二、估价作业日期
  　　2006年1月6日至2006年1月20日
  　　十三、估价报告使用期限
  　　本估价报告使用期限自出具之日起为六个月。如超过该期限，本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。
  　　十四、有关说明
  　　由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房［1995］127号文件的规定执行，根据该文件计算的土地收益值为936元/月，和本公司评估计算的4451元/月相距甚远，这主要是由于1995年至今已有十多年，房地产价格已发生了巨大的变化，如仍沿用1995年的土地收益金收取标准，将造成国家土地收益的大量流失。所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估，供委托人及房地产管理部门参考。
  　　宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告
  　　一、个别因素分析
  　　该大楼建于九十年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为936．55㎡，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有××广场的停车场。
  　　办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。
  　　根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6年至8年的租赁价格，整体出租面积较大，年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。
  　　二、区域因素分析
  　　该地段为宁波市一类地段，处于××区××社区内，附近公共配套设施齐全，主要有××广场、××中心、××商座等高档的办公大楼，但估价对象处于××巷的小巷中，小区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。
  　　根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。
  2019-01-20 18:10:50