注意事项一:要仔细查清房屋的自然状况和权属情况购房人在看房时,要注意查看房屋产权证、国有土地使用权证等证件原件,在签订买卖合同时,要注意验明身份证、户口簿,以确认卖房人就是产权证书上的房屋所有权人本人。代人卖房的,必须要有房主本人的授权委托书,**好是经公证过的;有房屋共有人的,**好要见到各位房屋共有人。房屋本身有贷款而且还没还清的,或者有物业、水电、燃气、供暖、网络、电信、有线电视费等费用没缴清的,要与房主协商及时缴清。建议购房者**好不要购买那些正处于权属纠纷中的房屋,例如继承、析产、离婚财产分割的,或者被抵押、担保、查封的。还有不要轻信中介员工的口头承诺和解释,一切都要以法律规定和实际情况来核实清楚。注意事项二:签署各种法律文件和合同时要慎重仔细看房时,不要轻易签署《看房协议》之类的文件;确定要购买卖方的房子时,不要签署《居间中保合同》和《买卖居间合同》之类的三方协议,要单独与卖主签订《房屋买卖合同》,与中介公司签订《居间合同》。买房人应当运用补充条款与卖房人尽可能细化付款方式、资金划转方式,房屋交付时间,并且明确好逾期的违约责任,避免日后产生纠纷。值得引起注意的是,中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同,买卖双方要逐条仔细的审查条款内容,对于不合理的地方要及时提出异议,充分利用补充条款、特别约定等方式维护自己的基本权利,合理的规避和防范风险。对于中介服务费用的组成,买房人应当要求中介公司明示出来,在居间合同中加以详细规定中介公司的义务和责任,尽可能不签署某些中介公司提供的《佣金确认书》之类的文件,以免在法庭上陷入不利地位。注意事项三:明确约定卖房人和中介公司的义务和责任,合理分配风险一方面,为防止某些卖房人违背诚信“一房二卖”的情况,可以设法在《买卖合同》中提高违约金的数额,甚至可以约定违约金数额等于“一房二卖”后的差价,或者约定成如果卖方违约,则由卖方赔偿买方已支付的居间费用。此外,购房人也可以在能力范围内提高交付定金的数额,这些方法都可以加大购房人的违约成本,形成对其违约行为的有效制约。另一方面,对于中介公司,要督促其诚实、及时、勤勉尽责地完成各个阶段的手续。对每一个环节如网签、缴纳契税、贷款申请、过户,都要及时掌握进度、动态,主动积极与卖主、中介保持联系、加强配合,防止因为这一系列后续手续遇到拖延或者障碍导致买卖合同解约。**好将办理网签、过户规定在居间服务的内容范围之内。
全部3个回答 >住宅二手房出售哪些不能购买呢?
141****4070 | 2019-01-15 21:52:45-
144****1800 不能买卖的二手房:
第一种,只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;
第二种,未依法取得房屋所有权证的房屋;
第三种,鉴定为危房的房屋;
第四种,以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;
第五种,已经被列入拆迁公告范围的房屋;
第六种,在农村集体土地上兴建的房屋;
第七种,所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;
第八种,所有权有纠纷的房屋;
第九种,已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;
第十种,房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;
第十一种,依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;
**后,法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2019-01-15 21:53:43 -
154****5995 房产买卖纠纷商铺买卖二套房二手房买卖购房指南房产税费
房产交易的过程中,有一些房屋由于本身的一些特性,导致其买卖存在一定的风险。对于此类的房产,比较常见的主要有六种,购房者要学会避开。
一、没有房产证的房子
证件齐全、房产证产权清晰才能证明房主对房屋享有所有权,这也是证明买房权利的惟一凭证。如果买没有房产证的房屋,该房屋可能处于抵押或者转卖状态,没办法确保购房者的权益受到保障。
二、正在出租的房子
俗话说“买卖不破租赁”,房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同,无论您是通过中介买房还是自由交易,都应该提前看好房屋物质情况,避免因租赁情况影响过户,甚至产生纠纷。
房屋在同等条件下,承认人对房屋具有优先购买权,如果卖家没有通知承租人或者承租人表示愿意购买此房屋,那么买卖双方交易合同无效。
三、单位福利房
单位福利房属性特殊,卖家可能只有部分产权,在卖家转让单位福利房的时候,单位具有优先购买权,并且单位福利房土地性质为划拨,买这类房子还需缴纳土地出让金。因此买这类房子需约定由卖家缴纳土地出让金,并且取得单位愿意放弃优先购买权的证明,不然容易产生纠纷
四、小产权房
小产权房一般是集体所有土地开发的房产,售价只有商品房一半,甚至更低,买房成本也低。但是,按照现行法律,“小产权房”没有合法流转空间,它建在集体土地上,不允许对外销售,购买这类房子拿不到产权证。
五、未满5年经济适用房
经济适用房未满5年不允许上市交易,如果私下交易,一旦房东毁约,购房者可能会面临失去房子的风险,因为这类房产交易不受法律保护,风险很大。
六、未满三年的动迁房
未满三年的动迁房可以交易,但是不能办理过户,没有房产证,不能办理贷款,一旦房东毁约,买房的权益得不到保障。 2019-01-15 21:53:23 -
141****8069 以下几种房子不能购买:
1. 没有产权证的房子
买房之前,一定要确认房屋的产权,如果房子没有产权证,这样的房子是不能买卖的,因为从法律上来讲,这样的房子没有合法的所有权人。所以有产权证是二手房能够上市交易的前提条件。
2. 已被列入拆迁公告范围的房屋
一般情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,而被划入拆迁公告的房屋是不能办理过户的,因此,购房者如果买了这样的房屋,将会面临很大的风险。
3.没有满5年的经济适用房、限价房
这些房子的转让需要一定的条件,购房者必须具备买这些房子的资格,如果不符合资格,那么就不能购买未满5年的经适房以及限价房。
4.违建的二手房
一些二手房的面积中含有部分违章建筑,这些面积是不受法律保护的。通常情况下,违建的面积会按照一个较低的价格卖给购房者,购房者这个时候还以为自己捡了便宜,殊不知这些建筑一旦被勒令拆除,是无法获得赔偿的,风险更大。
5.没有经过房屋共有人的同意
按照我国法律规定,如果没有经过共有人的允许擅自卖房,行为也是无效的。所以,购房者要查清楚房屋是否还有其他共有人,如果夫妻一方出售,应该要求另一方书面同意才可以。
6.承租人没有放弃优先购买权
售房者卖房的时候,应该提前告知承租人,因为在相同的情况下,承租人有优先购买权。所以,购房者买房的时候,一定要确定房子是否处于出租的状态,也要搞清楚承租人是否放弃优先购买权。以免产生不必要的纠纷。
2019-01-15 21:53:15 -
135****0353 (一)、仔细查看中介公司证件
找中介时应该找正规的房地产中介公司,并查看其营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。在看三证时,要看原件,不要看复印件,还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与现实是否相符,房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。
(二)、实地查看房源是否合意
很多人在购买二手房时,为省时省力,通过中介机构查找房源,付款之后才发现中介为促成交易,故意隐瞒了房屋质量方面存在的瑕疵。因此,这提醒广大购房者在看房屋消息的同时,应进行详细实地考察,核实中介公司、广告媒体以及互联网提供的房源信息的真实性。
(三)、搞清楚售房者的卖方身份
在 选定房产后要同转让人协商转让价格,并核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。买房时,应注意卖方必须夫妻两人同时到场,共同签订房屋 买卖合同。在看房屋产权证时,**好到房地产管理部门查验房产权有没有瑕疵,即产权是否完整、有没有抵押、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制 出售约定等。
(四)、查清待购二手房的房龄面积
很多中介公司会美化所购买的房屋,房龄和面积就是其中一部分,因此,对房龄和面积有要求的购房者不能片面听信中介的介绍,而应该看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致,以防上当受骗。
2019-01-15 21:53:09
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不能买卖的二手房。第一种,只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;第二种,未依法取得房屋所有权证的房屋;第三种,鉴定为危房的房屋;第四种,以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;第五种,已经被列入拆迁公告范围的房屋;第六种,在农村集体土地上兴建的房屋;第七种,所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;第八种,所有权有纠纷的房屋;第九种,已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;第十种,房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;第十一种,依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;**后,法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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买二手房,一定要看房产证、土地证是否齐全,有没有抵押查封,有没有违建,有没有质量问题。这些房子买了麻烦多,尽量避开。
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二手房交易流程中的8大砍价技巧:1、了解周边价位信息,做到心中有数可以多看几套房源、多跑几家中介,同时对比附近新房价格,来判断所购买二手房的价格是否可靠。换句话讲,二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的,为之后的杀价做准备。2、忌大幅度杀价虽然买房一般都有一定的议价空间,但如果杀价幅度太狠,往往会让卖家难以接受,认为买方心意不诚,而使得交易告吹,所以前期调研很重要。3、忌盲目给房子挑缺点不要给房子挑出一大堆的缺点逼迫卖家降价。因为如果房子真的那么差,那为什么还要买呢?这样会造成卖家的反感,也反而暴露了很中意这套房子的心态。4、隐藏对所看房屋的喜爱程度不要表露对这套房子的好感,可以适当的挑一些小问题,比如整个小区的交通很便利,但这套房子太靠近路边了太吵;对于房型很满意,但是楼层差了点等等。让中介再推荐一些小区中央的、楼层好点的房源,或者让这套房子的卖家在价格上让一步。
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无产权证、小产权、法拍房。
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