买二手房规避的问题有哪些? 二手房买卖应该注意哪些问题避免纠纷

• 155****4020 1、夫妻共有的二手房买卖
  根据《婚姻法》，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。
  有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类，一类是房产证上有夫妻两人的名字，这样的情况较为容易处理，购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公证处公证或律师见证，以证实其真实性。夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力，**后在产权过户时会遇到障碍。
  另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。这种情况较为复杂，针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则，购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字，以示同意转让。这样做看似麻烦，实际上可以避免不必要的风险，否则如果签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。
  如果夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房，如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，**好请签字一方，当然也应该是房产权属证有其姓名的一方，出具保证函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个试金石，如果签字的一方连保证函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么购房人就应该警觉，这个二手房到底该不该买。
  2、共同拥有产权的二手房买卖
  有的情况是几个朋友，或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。
  因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产，所以任何一个人都无权单独处置共有的房产 2019-01-13 22:20:10
• 145****3628 一、不要急于付定金
  
  因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。除非房产中介刻意隐藏真实信息，造成违约。所以，不要急于付定金，先进行房产调查、了解清楚再交钱。
  
  二、亲自做产权调查
  
  看房产证是看不出房屋抵押、查封、诉讼等问题的，所以必须亲自做调查。不要依赖于中介提供的信息。调查内容包括：
  
  （1）房屋抵押、查封、诉讼等问题。
  
  （2）产权人是哪几个，是否全部同意出售。
  
  （3）去当地派出所确认——里面是不是有户口。 2019-01-13 22:20:01
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  1、遵守限购政策
  
  在如今全国各地限购限贷的大环境下，购房者一定要清楚自己是否有购房资格，没有购房资格的要坚持诚信购房。二手房交易多通过中介公司完成，中介承诺的补缴、补办完成购房资格审核的方法，一定要慎重考虑。尤其要考虑到一旦产生风险和纠纷时是否会影响自己以后的购房。
  
  
  
  2、掌握房源的详细信息
  
  ①房屋所有权人是否全部同意出售房屋
  
  出售人是否有房屋处置权是二手房交易中需要重点审核的，尤其是一些房屋产权共有人不止一个的情况下，更是隐藏着巨大的风险。所以正式交易之前，一定要核对出售人身份证和不动产证上的“房屋所有权人”是否一致，并取得共有产权人的同意，才可继续进行交易。
  
  
  
  ②房屋是否符合交易条件
  
  不同性质的房屋上市交易的条件是不同的，查询房屋性质和上市交易的条件便显得十分必要。可以通过房屋所在地的房产管理部门查询房源信息，看是否属于被抵押、查封、涉讼、待拆迁、土地使用权性质为集体或划拨、是否属于未达到上市条件的经济适用住房等类型的房屋。这些房屋均不能正常的交易，买了也无法办理产权。
  
  
  
  ③房屋是否在租
  
  在二手房交易中存在着一个“买卖不破租赁”的说法，也就是说房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同。如果房屋在交易时还处于出租状态，此时要么等待承租人合约期满，要么与承租人协商，承租方自愿退出，双方继续交易。否则私自进行交易，很可能引起法律纠纷。
  
  
  
  ④物业交接是否清晰
  
  物业交接主要包含三个方面：一是水电气暖等物业费要交接，二是房屋的维修基金缴纳及处理情况，三是房屋内的家具处理办法。
  
  
  
  
  
  
  3、谨慎对待贷款事项
  
  购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力，另外，不同地区的贷款政策也是不同的，在打算贷款之前，一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来，看自己是否符合贷款政策，是否能够获得预想中的额度。在后期交易、签合同的时候也要为获取银行贷款制定合理的期限，尽量避免贷款不到账引发的交易风险。
  
  
  
  4、准备好购房费用
  
  同购买新房一样，二手房交易也是要准备很多项费用的，除了房款之外，二手房交易还有中介费和税费。不同的中介公司在收取中介费方面可能略有不同，需要谨慎的是，一定要选择正规的房地产中介公司。缴纳的税费主要有契税、房屋登记费、测绘费、房屋评估费，房屋不符合满五唯一条件的还要缴纳营业税和个人所得税等，费用种类很多，准备充分是前提，更重要的是**好在合同后附上《费用清单》，详细各项费用的来源和走向。缴纳完各项费用之后，一定不要忘了索取正规的发票。
  
  
  
  
  
  
  5、选择资金监管
  
  因为房屋交易涉及资金往来，所以为了避免资金风险，保证交易资金安全，二手房交易时**好选择正规的资金监管机构来监督，通过专用账户进行交易资金的存储和支付，而不是直接把钱打给中介公司。更要签订三方协议，明确约定好选择交易资金监管方式，并将约定写入三方协议中做见证，产生法律效应。
  
  
  
  6、谨慎签订购房合同
  
  签订购房合同是一件理性且谨慎的事，每一项条款都应该仔细斟酌，凡是自己能想到的细节问题、房屋交易中可能出现的有风险的问题、违约责任处理方法都可以计入合同中，文字表达，用词用语也要准确。一旦合同签订，效力就会生效。另外还要使用房管部门专门制定的正式的购房合同，走正规的流程。 2019-01-13 22:19:56