买二手房规避的问题有哪些? 二手房买卖常见法律问题有哪些

• 134****2226 1、夫妻共有的二手房买卖
  根据《婚姻法》，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。
  有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类，一类是房产证上有夫妻两人的名字，这样的情况较为容易处理，购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公证处公证或律师见证，以证实其真实性。夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力，**后在产权过户时会遇到障碍。
  另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。这种情况较为复杂，针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则，购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字，以示同意转让。这样做看似麻烦，实际上可以避免不必要的风险，否则如果签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。
  如果夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房，如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，**好请签字一方，当然也应该是房产权属证有其姓名的一方，出具保证函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个试金石，如果签字的一方连保证函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么购房人就应该警觉，这个二手房到底该不该买。
  2、共同拥有产权的二手房买卖
  有的情况是几个朋友，或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。 2019-01-24 16:01:31
• 133****0512 一、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？
  　　根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能**大限度的维护买方的利益。
  　　二、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？ 2019-01-24 16:01:25
• 156****0694 二手房交易市场，由于交易主体多为自然人，房屋买卖交易时间长，交易程序较为复杂，交易价格高，市场波动大，交易纠纷时常发生。二手房交易市场主要会产生哪些纠纷？各市场交易主体又如何规避交易风险呢？总结分析几种常见的二手房买卖合同纠纷类型，供交易中参考。
  
  一、 房价上涨过快，卖家毁约引起纠纷
  
  房地产交易市场，房价增长过快，卖家毁约现象频发，有些卖家为了逐利，选择承担相应违约责任而解除合同。作为买方，如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。
  
  买方如主张解除合同，如何证明损失呢？依据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，**高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”，即守约方需提交证据证明可得利益损失（包括居间费损失、涉案房屋上涨差价等），有助于法院认定守约方的损失，买方可申请法院指定评估机构对涉案房屋的市场溢价进行评估。
  
  作为买方，可根据案件具体情况选择适当的诉讼策略。具体而言，如果支付定金数额较小，违约金约定较高，可以依据**高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第二十六条之规定主张违约金+定金一倍返还；如果定金数额较大，可以依据买卖合同司法解释第二十八条之规定主张定金双倍返还+赔偿损失。
  
  二、 购房政策引发的纠纷
  
  二手房交易周期较长，在此过程中，政策的变化会影响交易市场的稳定，限购政策会导致已经买卖但尚未过户的房屋无法过户，限贷政策会导致已经签订房屋买卖合同和支付**款的买方无法通过银行贷款来支付剩余房款。限购政策地域性较强，且各省份、地区实施力度差异较大，就重庆而言，限购力度较小，并未大量出现由于限购政策导致买受人丧失购房资格而引发纠纷的案例。在其他限购力度较大的地区，此类案件频发，因此，一些省份、地区针对此种情况出台了相应政策，如2011年北京高院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条，2012年上海高院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第二条、第三条，广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》。 基本上，各地裁判思路大同小异，限购从宽，限贷从严。在买方没有过错及其他违约的情形下，因限购导致合同无法继续履行的，买受方可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金，无需承担相应的赔偿责任。如果是因为限贷导致合同不能继续履行，则要区分情况，如合同是否约定贷款买房，是否为首套房，买方因限贷要解除合同将遭遇更多障碍。
  
  三、因户口问题引起的纠纷
  
  户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学区房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要进行详细了解，对卖家户口迁出时间要有明确的约定，否则如卖家迟迟不迁出户口将会损害买家的权益。作为买方，可以采取以下方式对卖方进行约束：
  
  （1）可以在买卖合同中约定卖家逾期迁移户口的违约金，按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额，这在一定程度上可以避免卖家迟延迁户的风险。
  
  （2）可将迁出户口作为支付尾款的前提条件.约定支付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。
  
  （3）约定逾期不迁户的单方解除权。对于购买学区房的买方来说，落户成为合同目的，因此，此种情况下可约定如果卖家逾期不迁户口导致合同目的无法实现，买家可以解除买卖合同并追究卖家违约责任。
  
  以上仅为二手房交易中三种常见的买卖合同纠纷，由于个案情况纷繁复杂，本文不能涵盖所有细节。各方市场主体在进行房屋等大宗交易时，应加强法律意识，必要时向律师等专业人士咨询，合理设计交易结构，规范交易流程，防范交易风险。
  
  
  
  
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