买二手房流程要多久? 二手房交易流程快需要多久

• 145****2105 一、全款买房，无贷款
  双方达成协议，房东收下下家的定金开始计算：
  双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，下家将**款支付给房东；并约定一个房产进交易中心的时间！ 进交易中心的当天，下家支付原房东除尾款以外所有的房款！ 20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户！ **后在交房时，下家将尾款交给原房东！（一般是1万，或房款的1%）
  
  二、全款买房，房东有贷款
  双方达成协议，房东收下下家的定金开始计算：
  双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，下家将**款支付给中介公司进行监管；房东、下家和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款！7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间！ 进交易中心的当天，下家支付原房东除尾款以外所有的房款！ 20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户！ **后在交房时，下家将尾款交给原房东！（一般是1万，或房款的1%）
  
  三、贷款买房
  首先对下家的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。房东收下下家的定金开始计算： 双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，下家将**款支付给房东； 下家和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间！ 进交易中心20个工作日后，领取新的房产证； 银行凭新的房产证，给原房东放款！ 凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户！ **后在交房时，下家将尾款交给原房东 2019-01-13 20:33:24
• 143****7340 需要一个月左右的时间办理。
  买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下：
  1、第1日递交材料，提出申请
  买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。**后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
  2、第2-7日 评估
  根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。　　
  3、第8-10日 银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
  4、第11-33日 交**，办理过户
  审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  5、第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
  买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 2019-01-13 20:33:18
• 152****8339 正文：
  
  
  
  今年下半年，因工作地址的关系，许先生考虑把广州的首套房出售，置换佛山金融高新区的1套二手房。
  
  在该板块找了多位中介后，他和老婆锁定了1套90平方米的小三房，总价270万，并于今年7月23日，在中介门店与卖家签订房屋买卖合同。
  
  由于卖家还有银行贷款没有还清，许先生提前支付了10万定金和70万**款帮卖家赎证，并备注“涂销5日内过户、出同贷书后再行过户、不可申请公积金贷款”等具体的条件。
  
  根据买卖合同，买方需要在7工作日内，向银行申请按揭，按揭由买卖双方自行解决。当时为节省费用，许先生决定跳过按揭公司，自己找银行办理贷款。在经过对比后，他**终选择了按基准利率上浮15%的农业银行（由于是二套房，同期其它银行上浮20%）。
  
  原本双方约定8月3日办理按揭，但8月2日，许先生了解到汇丰银行二套房利率只需上浮11%，于是和卖家商量申请汇丰银行贷款。谨慎起见，双方同时也继续办理了农行的按揭申请。
  
  8月10日前后，许先生接到汇丰通知，申请被拒。为避免卖家生疑，他没有通知卖家，而是继续等待农行的结果。但后来许先生才得知，原来汇丰银行的客户经理此前已经告知卖家，由于负债过高，这笔贷款通过的可能性不高。
  
  8月14日，许先生接到农行通知，贷款已经审批通过，各项结果都正常，利率上浮15%，未砍额度，贷款总额为房价6成，即162万。
  
  许先生本来以为，搞定**麻烦的贷款，接下来只要缴清税费、办理过户、等银行放款，就能顺利换房。但8月20日，事情再度节外生枝。
  
  原来，农行出具的“审批通知书”，并非盖有公章的“同贷书”，虽然农行方面表示具有同等效力，贷款审批通过的结果真实可信，但卖家对此并不买账，坚持要求看到盖有公章的“同贷书”。办理业务的农行强调，禅城片区的农行情况特殊，从5年前开始，就只能出“审批通知书”。
  
  双方开始“纠字眼”，而在当时签订的买卖合同上，明确规定：“买方需在第1次备齐资料办理银行贷款之日起50天内获得银行同贷书，否则视为违约，需赔偿总房款的10%即27万的违约金。”
  
  交易陷入僵局，买卖双方也开始互相猜疑。
  
  买家认为，既然银行内部系统已经可以查到真实的审批结果，那就具有同等效力，是不是叫“同贷书”根本不重要，卖家故意刁难，说不定是想“骗违约金”。
  
  但从卖家的角度来看，买家在汇丰银行的贷款被拒，已经让他对买家的资质产生怀疑。坚持要看到盖有公章的“同贷书”，完全是出于保障自身权益的考虑。
  
  值得注意的是，该案例中的卖家其实是职业炒家，该房源实际上是挂在他亲戚的名下，也就是说，牵涉任何手续，都需要卖家、买家和“挂名业主”三方配合才能完成，这也增加了事情推进的难度。
  
  由于已经付了80万给卖家，许先生认为自己处境相对被动，如果真的闹到打官司，就算**后胜诉，可能也要耽误两年时间，到时候拿回80万不知道还能买到怎样的房子，刚需根本耗不起。
  
  权衡利弊后，许先生决定马上更换1家银行再次申请贷款。经过托熟人找关系，**终赶在50天的限期之内拿到符合卖家要求的“同贷书”，并于上周末成功完成过户。
  
  
  
  干货答疑
  
  
  
  许先生的案例并不复杂，但其中涉及到的二手交易问题，确实对其他买家有警醒作用。比如：帮卖家赎证，买家如何降低风险？贷款批不下来，这个锅要谁来背？怎么签合同，才能避免双方事后“纠字眼”？为此，买买君采访了专业人士，整理出有效的应对策略。
  
  
  
  ▲帮卖家赎证，买家要注意什么？
  
  
  
  买买君咨询了办理二手交易的专业人士，目前赎证主要有4种方式：1、卖家出资；2、买卖双方共同出资；3、买家出资；4、第三方机构垫资。目前市场上卖家相对强势，通常要求买家出资，相当于预支**款。
  
  但买家出资存在的风险是，如果**后买家拿不到银行贷款，而卖家又已经把钱拿去赎证，暂时还不回来，买家也没办法一次性付款，就容易引发纠纷。
  
  怎么规避这种情况出现？专业的中介会在操作顺序上进行调整。
  
  首先签买卖合同，但只交定金，然后买家向银行申请按揭，通常1-2周可以出同贷书，等出了同贷书，买家基本确定能拿到贷款后，再在银行扣款前1天把赎证的钱打给卖家（中介会提前冻结卖家账户的网银功能，确保资金用于还贷），**后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。
  
  以上的操作顺序应该直接列明在合同里，而具体的时限，比如：什么时候申请按揭，几天内办理过户等也可以约定清楚。但多长时间放款等这种买卖双方都不可控的事情，就不要随便承诺。
  
  
  
  我向中介打听到，目前广州放款**快的是建行，但建行要求必须把**款存在建行，看到**款才能批贷款。
  
  通常大家有个误解，以为赎证后才能申请贷款，其实不用，是否赎证只会影响过户，没赎证买家照样能申请贷款，调整两者的顺序，完全可以操作，同时更能保障买家的利益。
  
  但还有个问题需要注意，买家选择帮卖家赎证，就意味着自己只能做纯商贷。因为公积金贷需要提前把90%的**交给公积金中心托管。（当然，既能出钱赎证，又能给90%**托管的土豪，请忽略。）
  
  
  
  ▲拿不到银行贷款，这个锅谁背？
  
  
  
  按上述顺序操作，万一买家真的拿不到贷款，那影响的就只是10万定金，对买家来说，风险远远比提前赎证低。
  
  但是拿不到贷款，也未必全是买家的锅。
  
  ①如果是因为房屋产权问题、或是楼龄太老等，造成贷款被拒，违约责任由卖方承担。
  
  ②如果是买方提供虚假材料或是个人征信问题，造成贷款被拒，违约责任由买方承担。
  
  ③如果是因为政府或银行政策发生变动，造成贷不了款，则视为情势变更，合同无效。
  
  而具体到违约要赔多少钱，就要看合同到底怎么签。通常是赔定金或者总房价的10%，关键是必须在合同里写清楚，越详细越好。不要总觉得自己占理就想当然，这样才能避免事后扯皮，毕竟谁也不想真的走到打官司那一步，那才叫真的心累。
  
  买家如果想谨慎点，**好自己提前到沿江西路137号的中国人民银行广州分行，查询个人征信报告。真的有人是等到申请贷款，才知道原来有几笔信用卡逾期没还都不知道。
  
  
  
  ▲合同怎么签才能避免事后扯皮？
  
  
  
  就案例中，卖家只认“同贷书”不认“审批通知书”的问题，买买君也咨询了法律专业人士，对方指出，合同本质是双方意思表示的载体，“审批通知书”和“同贷书”在性质和意义上一致，能体现双方订立合同时的表意，不应该认定买家违约。
  
  当然，如果买家不想事后扯皮，**好在合同中使用尽可能周全的表达，比如注明“同贷书或同等效力的文书”，其他类似措辞也可以采取这种套路，避免让别有用心的炒家钻到空子。
  
  
  
  ▲这种情况不是可以办转按揭吗？
  
  
  
  所谓转按揭，就是经银行同意，直接把卖家的贷款，转到买家名下，由买家继续偿还。虽然有关部门规定二手房交易可以办理转按揭手续，但实际上却很难操作。
  
  目前只有少数银行可以办理转按揭，而且必须委托按揭公司向银行申请，不接待个人办理。手续上也相对麻烦，听起来虽然省事，但就算银行愿意接受申请，**后处理起来可能更耗时，另外，由于转按揭必须在同1家银行操作，意味着买家失去了对比不同银行利率的选择权。
  
  2019-01-13 20:33:13
• 144****2955 购买二手房，买家根据自身需求和资金实力，首先锁定目标区域，了解小区软硬件条件，包括房源基本信息，交通医疗，教育配套，商业配套，物业好坏，**潜力，周边产业等等。锁定好房子，联系中介看房，看房子是否有硬伤，是否有抵押，是由有财产继承纠纷，房主是否可靠等等。决定购买，中介业主买家三方会谈，验房本、验房住、谈价格、谈付款方式、谈交房周期、谈中介费等等。二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。今天下面主要讲讲谈判达成一致后签合同怎么签，注意事项有哪些。以后会针对如何选房，如何谈房价再写文章。
  
  签合同前：谈判好房价、税费、中介费、定金、付款方式、交易周期等问题后，再次确认所购房屋及房主各项基本信息，税费承担和违约责任后，签订合同。如买的是学区房一定事先调查好是否学籍没有占用。
  
  2019-01-13 20:33:06