锅炉房属于小区业主共有。
全部3个回答 >租赁合同争议该怎么解决?
138****9047 | 2019-01-12 07:55:35-
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148****7124 房屋租赁合同纠纷也有很多种,可能是因为合同效力的问题,也可能是涉及其中某些约定条款的违约、履行问题等。这要具体问题具体分析。
处理房屋租赁合同纠纷,要确定合同是否有效,可以先申请房屋管理机关进行调解,如果调解不成功,就起诉解决。
有效房屋租赁合同纠纷的处理:
合同不解除,出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的,法院应予支持,滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平,应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。
希望以上内容能解决你的问题。 2019-01-12 07:56:08 -
145****2830 如何处理房屋租赁合同效力产生的纠纷?
一、房屋租赁合同生效当以合同的成立为前提。
1、双方必须达成合意,即租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两阶段。
租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两阶段。实践中,一些出租人在出租房屋前书写“此房出租”等字样的做法,应认定为要约邀请。如果承租人表示要承租,而出租人拒绝,此时应认定合同并未成立。
2、租赁合同是要式合同,当事人必须订立书面合同。
根据我国《城市房地产管理法》第53条规定,房屋租赁合同应采取书面合同形式,约定租期、租赁用途、租金、修缮责任等权利义务,并且双方当事人应到房产管理部门备案。所以当事人即使就主要条款达成协议,而没有书面协议,租赁合同亦未成立。
但是,《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”因此,如果房屋租赁双方当事人已实际履行合同的,应认定合同已经成立。
二、判断房屋租赁合同的效力应根据法律规定的合同生效要件。
生效要件是衡量合同是否具有法律效力的标准。我国《民法通则》第五十五条规定,民事法律行为应具备下列条件:
1、行为人具有相应的民事行为能力;
2、意思表示真实;
3、不违反法律或者社会公共利益。
三、以下是实践中容易发生争议的房屋租赁合同效力问题。
1、登记备案与房屋租赁合同的效力。
结论:登记备案并不影响合同的效力。
法律依据:**高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《城市房地产管理法》第53条并未规定登记是房屋租赁合同生效或者成立的要件。建设部《城市房屋租赁管理办法》第17条规定:《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的,房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
可见,经过租赁登记取得《房屋租赁证》只是是租赁行为合法性的证据而已,并非房屋租赁合同成立或生效的要件。事实上,房屋租赁合同登记备案的主要目的是防止非法出租房屋和国家税收的流失,是国家对房屋租赁管理和控制的一种手段,具有很强的行政功能。它与民事行为的效力无关。因此,登记备案与否并不影响房屋租赁合同效力。
2、房屋租赁合同的登记是否产生对抗效力?
租赁合同的登记不具有对抗第三人的效力。
房屋租赁合同登记对抗第三人效力,无非是指经过登记的租赁合同能够对抗房屋买受人或者其他承租人,其实这些对抗力并非登记的效力,而是房屋租赁合同本身具有的。
首先,对抗买受人。这就是“买卖不破租赁”规则的效力,没有登记租赁合同亦有此效力。
其次,未占有房屋而办理登记的承租人并不能对抗已经占有房屋的承租人。
债法原理认为债具有平等性,对于同一物上能够产生两种以上的债务,两者之间不具有对抗效力,而租赁登记备案又不具有物权转移效力,因此,承租人基于占有的事实即可对抗第三人。
3、以违法(违章)建筑物或者无产权证房屋为标的物的房屋租赁合同效力
建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条规定,未依法取得房屋所有权证的房屋、违法建筑等不得出租。事实上,这个规定只是行政规章,根据**高人民法院的相关解释,不应作为人民法院认定合同效力的依据。
其实,房屋租赁的权源来自合法占有而不必为所有权。比如按揭房出租,因没有完全取得产权,是否就认为出租行为无效呢?显然不是。
无产权证的房屋出租是否属于行政违法,以及建筑物是否为违法或违章,都是属于行政管理上的事项,完全没有必要就民事行为作否定的评价。实践中所有权人没有取得产权证的情况很多,但均不影响房屋租赁合同的履行。即使是违章建筑,根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定,违法建筑物影响城市规划,尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政部门责令限期改正,并处以罚款。实践中违章建筑的情况多种多样,违法程度亦有不同,相当部分是可以予以补正的。所以,这类房屋租赁合同不宜以其为违章建筑而一律认定为无效。
4、预租合同的效力问题
对于在建甚至尚未建造的房屋,不可能签订现房租赁合同,而只能签订附条件的预租合同。私法上以“法无禁止即自由”为原则,而且,根据《合同法》的精神,合同是当事人之间的合意,除有名合同外,当事人不妨签订无名合同或者混合合同。对于无名合同的适用,《合同法》第124条有明确规定,即“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律**相类似的规定。”因此,应认定预租合同有效。 2019-01-12 07:56:03
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一、有效房屋租赁合同纠纷怎么处理(一)合同不解除,出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的,法院应予支持,滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平,应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。(二)合同解除时有关问题的实体处理1、关于解除合同的条件:通常出现以下几种情况之一的,出租人有权要求解除合同:(1)承租人欠租超过合同约定期限;(2)合同未约定期限的,欠租达三个月以上;(3)承租人未经出租人同意擅自转租的;(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。出现以下几种情况之一的,承租人有权要求解除合同:①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;②出租人所提供的房屋不符合合同约定,导致承租人不能实现合同目的的;③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施,保证房屋安全的;④租赁物危及承租人的安全或健康的。此外,因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的,法院亦可以解除合同。2、承租人对房屋有装修时,对装修的处理。合同有约定按约定处理;合同未约定的,能拆除的拆除,拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走,对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修,如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请,法院应委托评估机构对装修予以评估,由出租人酌情承顶,给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失,因承租人过错导致合同解除的,装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的,装修损失由出租人承担;双方均有过错的,由双方按过错大小分别承担。3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是:(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时,承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。出租人应向承租人承担的违约责任是:(1)向承租人双倍返还租赁定金;(2)赔偿承租人的装修损失;(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时,出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。二、无效房屋租赁合同纠纷怎么处理(一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后,承租人尚欠出租人的租金不再给付,而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费,指导租金高于合同约定的租金标准的,以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时,对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分,应分别情况进行处理:1、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的,高出部分应判收缴国库;2、其它原因导致合同无效的,高出部分承租人一般无权要求返还。(二)承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后,装修物能拆则拆,不能拆的,对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失,由双方按过错责任比例予以分担。
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你拿着购房合同,直接去办理房产证好了,希望能帮到您!
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按实际情况,对于合同纠纷,双方协商无效,一方可以向人民起诉,通过人民法院按实际情况及相关法律规定进行处理。 相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》 第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼,适用本法的规定。 第三十三条 下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖: (一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖; (二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖; (三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
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按实际情况,对于合同纠纷,双方协商无效,一方可以向人民起诉,通过人民法院按实际情况及相关法律规定进行处理。 相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》 第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼,适用本法的规定。 第三十三条 下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖: (一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖; (二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖; (三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
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