不动产租赁服务要注意什么？

• 159****4696 房屋租赁是指你向房屋所有者或经营者定期支付一定数额的租金，在约定时间内取得房屋占有权和使用权。在租住房屋时都会经历以下几个过程：寻找房源、实地看房、签订租房合同、支付押金和租金、房屋交验使用、按时支付租金、退房验房拿回押金。
  
  寻找房源
  
  寻找房源的方式多种多样，你可以向身边朋友同事打听，也可以利用网络、发求租广告、房地产中介等渠道寻找。你可以根据自己的实际情况选择适合的方式寻找房源。
  
  通过亲朋好友介绍，这种方式安全系数**高，省力也省费用，但时间成本高，比较适合人脉广、朋友多的人。
  
  通过网络、发求租广告，这种方式需要去专门的租房网站发布，但房源鱼龙混杂，安全系数较低，需要小心辨别真假房源，花费的精力会比较大。
  
  通过房地产中介机构，通过正规的房地产中介公司寻找房源，省时省力，但需要支付一定的中介费，收费的惯例每个城市不同，建议事先向中介寻问收费标准。
  
  实地看房
  
  实地看房时，需要了解房屋所在地理位置，周边交通和基本设施是否便利。进入房屋内之后，需要考察房屋楼层、朝向、室内装修；检验家具、家电等生活设施是否够用；检查水、电、煤气、暖气和上下水等基本房屋设施是否齐全。需要注意的是，在签订租房合同前，尽量多看，但不要预先缴纳费用，目前国内实地看房都无需缴纳任何费用。
  
  签订租房合同
  
  在签订合同时，一定要看清楚合同上面所规定的条款，明确租赁双方的权利与义务，以免在日后租房过程中产生争执，引发不必要的烦恼。签订合同时，要看好出租人的身份证明、所租赁房屋的房产证明。如果不是业主本人，需要转租方提供委托书、授权书、原业主本人的身份证明、所租赁房屋的房产证明。你可以参照以下内容，来检查你的租房合同。
  
  租金数额
  
  租金支付方式
  
  租赁用途
  
  租赁期限
  
  修缮责任
  
  变更与解除合同
  
  签订转租
  
  押金条款
  
  违约责任
  
  支付押金及租金
  
  目前国内房屋租赁一般采取押金的方式来保障房屋主人的权益，较常见的是采取押1-2个月租金的形式。当租赁合同到期不续租时，房主检查房屋没有问题后，房主将押金退还给你。如果因房屋居住期间你违约提前退租，或者在居住期间损坏了房屋设施，押金将作为违约金或补偿金支付给房主。
  
  房屋交验使用
  
  在签订合同之后，你应在房主陪同下对屋内设施进行交验，发现了问题和安全隐患应及时进行维护、修理或更换。还需要对水、电和煤气等需要日后付费的项目记录好，在交付日之前的费用由出租方结清，之后的费用按双方协商的方式支付。你可以尽量与房主协商好，房屋钥匙需要全部交付给你，如果房主不同意，也需要协商好具体的解决方式，消除潜在的安全隐患。
  
  按时支付租金
  
  房屋交付使用后，应按合同规定合理使用房屋并爱护房屋，按时支付房租，租赁期间如有延迟交付房租的情况，应提早和房主沟通，切忌拖欠房租，造成你与房主不必要的矛盾。
  
  退房验房拿回押金
  
  在合同期满前一个月，你应该告诉房主你是否继续租房，如果不续租，房屋应在到期时约房主对房屋进行交付交验，结清水、电、煤气等相关费用，并对屋内设施进行交验，一切都没有问题的话，房主应如数退还押金。 2019-01-12 07:53:25
• 158****4308 自2016年5月1日，企业房屋租赁税率为11%，按照以下公式计算：
  
  应纳增值税额=租金收入（含税）÷（1+11%）×11%-进项税额
  
  小规模纳税人、一般纳税人出租2016年5月1日以前取得的房屋，可选择简易计税办法，依照5%的征收率计算交纳增值税，不得抵扣进项税额。
  
  应纳增值税额=租金收入（含税）÷（1+5%）×5%
  
  《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附件1《营业税改征增值税试点实施办法》：
  
  第十五条 增值税税率：
  
  （一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
  
  （二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
  
  （三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
  
  （四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
  
  第十六条 增值税征收率为3%（小规模纳税人），财政部和国家税务总局另有规定的除外。
  
  房屋租赁特殊规定：
  
  《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：
  
  （九）不动产经营租赁服务。
  
  1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  
  ……
  
  3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  
  4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2019-01-12 07:53:17
• 156****7776 描述有问题
  根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法
  应税行为就是：不动产租赁服务，其内容就包括：房屋和土地使用权的租赁。两者并不是并列的关系，而是不动产租赁包含房屋租赁。房屋租赁属于不动产租赁服务下面的一个项目。 2019-01-12 07:53:09
• 146****3991 与转让不动产业务相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年16 号）中，纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律和原则。
  　　1、纳税地点
  　　前面已经说到，纳税人（除自然人以外）应在不动产所在地预缴，机构所在地申报纳税。自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。
  　　2、征收机关根据前面的说明，其他个人出租不动产业务，委托地方税务局代为征收增值税，请注意，仅仅是自然人出租不动产，由地方税务局代为征收，单位和个体工商户出租不动产，仍由国家税务局征收。
  　　3、对改革前取得的不动产给予过渡政策
  　　与转让不动产业务相同，纳税人提供不动产经营租赁服务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前，即4 月30 日前取得的不动产，在改革后即5 月1 日以后出租的业务。
  　　4、过渡政策中增值税征收率为原营业税税率
  　　纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业税政策下，适用5%营业税税率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策，采取简易计税方法依征收率计税。
  　　5、适用范围
  　　《办法》第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。
  　　第二条明确了该《办法》的适用范围。一是，本办法明确的是经营租赁方式出租不动产征收管理规定，不包括融资租赁方式出租不动产业务。融资租赁与经营租赁两者性质完全不同，融资租赁的目的是取得租赁标的物的所有权，而经营租赁的目的仅仅是获得租赁标的物一段时间内的使用权；融资租赁一般以融资额来计算租金，经营性租赁以租赁标的物占用的时间长短来计算租金；融资租入的不动产，在租入方进行会计核算，经营租赁方式租入的不动产，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融资租赁与经营租赁两者性质完全不同，税收处理上也存在差异。本办法仅规范了经营性租赁业务。二是，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。三是，纳税人提供道路通行服务不适用本办法。《试点实施办法》规定，道路通行服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。但如果纳税人提供道路通行服务，也要实行不动产所在地预缴税款，机构所在地申报缴纳的方法，将给纳税人带来极大的办税难度。因为公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省，纳税人每个县（市、区）都去预缴税款，是不可能实现的。。因此，本办法将纳税人提供的道路通行服务排除在外。这样就是说，纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。
  　　6、一般纳税人出租不动产
  　　（一）选择适用简易计税方法
  　　《办法》第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
  　　本款明确了一般纳税人出租不动产适用简易计税方法的相关政策规定。一是，纳税人出租不动产，简易计税方法的征收率为5%。出租不动产原属于营业税下的“服务业—租赁”，营业税税率为5%。营业税属于价内税，增值税属于价外税，在价、税合计相同的前提下，增值税5%的征收率，只相当于营业税税率4.76%，改革直接减轻纳税人税收负担。二是，前面已经说过，出租不动产应在不动产所在地纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人在机构所在地缴纳的税款，满足不动产所在地纳税原则。为减轻纳税人的办税负担，文件规定，在此情况下纳税人不需要预缴，直接在机构所在地申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。三是，仅就“其他个人（即自然人）”出租不动产业务委托地税代征，因而除其他个人以外的纳税人出租不动产应预缴的税款，仍在国税局缴纳。因此，一般纳税人出租不动产，在不动产所在地国税机关预缴税款，回机构所在地后向主管国税机关申报纳税。
  　　（二）适用一般计税方法
  　　《办法》第三条第二款规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
  　　本款明确了一般纳税人出租不动产适用一般计税方法的相关政策规定。一是，此处将预征率定为3%，比小规模纳税人的征收率5%小。主要考虑是，税负测算显示，增值税纳税人适用一般计算方法出租不动产，税负较原来营业税是降低的。出租不动产原属于营业税下的“服务业—租赁”，营业税税率为5%。为避免在不动产所在地产生多预缴的税款，因而对于纳税人适用一般计算方法出租不动产的，在不动产所在地的预征率定为3%，低于5%原营业税税率。二是，纳税地点问题，前面已经讲过，出租不动产应在不动产所在地纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接在申报期申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。三是，委托地税代征的出租业务仅为“其他个人（即自然人）”出租不动产业务，除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户出租不动产，仍在国税局预缴税款，回机构所在地后向主管国税机关申报纳税。四是，增值税一般纳税人出租改革前取得的不动产，也可以适用一般计算方法，按照该条规定计算预缴税款或应纳税额。也就是说，过渡政策给予纳税人自由选择权，对于改革前取得的不动产，纳税人可以自行选择简易计税办法，或者一般计税方法，纳税人可根据自身实际情况，做出**有于企业的选择。
  　　7、小规模纳税人出租不动产
  　　《办法》第四条小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
  　　本条明确了小规模纳税人出租不动产的相关政策规定。一是，本条规定的前提是“小规模纳税人”出租不动产的增值税计算缴纳。第一款规定了小规模纳税人中的“单位和个体工商户”出租不动产如何计算缴纳增值税；第二款明确“其他个人”出租不动产如何计算缴纳增值税。两款合计，则明确了所有小规模纳税人出租不动产增值税计算缴纳方法。二是，小规模纳税人中“单位和个体工商户”出租不动产的基本规定是，适用简易计税方法，按照5%征收率计算应纳税额。三是， 36 号文件规定“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。个人包括个体工商户和其他个人。因此，在第一款小规模纳税人中“单位和个体工商户”出租不动产业务中，需要排除括号内的内容，即个体工商户出租住房。接着，这款中接着明确，个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。四是，出租不动产应在不动产所在地纳税，当单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接申报纳税即可。五是，前已叙及，不动产范围远大于住房。个人减按1.5%
  　　计算应纳税额政策仅针对“住房”，因此，在第二款规定中，分其他个人出租不动产（不含住房），和其他个人出租住房两部分来规定。前已提到，其他个人出租不动产，由地税代征。因此第二款中规定，其他个人出租不动产，包括住房，都向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 2019-01-12 07:53:04