房屋买卖开发商违约责任应该如何认定呢？

• 145****0792 法律规定或合同约定买受人行使合同解除权应在一定期限内行使的，买受人应在规定或约定的期限内行使，否则，买受人丧失合同解除权。如果合同没有对开发商违约时应承担的违约金或违约金计算方式作出明确约定，而仅仅约定赔偿损失的，则买受人举证证明其损失金额有一定难度。
  1、该违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。
  这里包含两层意思：其一，该违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系,若当事人之间不存在此合同关系,则无商品房买卖违约责任可言;其二，该违约责任是以违反当事人双方商品房买卖合同义务为前提,没有违反该合同义务的行为,便不存在该违约责任。
  2、该违约责任具有相对性。
  商品房买卖合同违约责任的相对性,是指违约责任只能在签订商品房买卖合同的双方当事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。
  3、该违约责任将补偿性与惩罚性相结合，注重对守约方及弱势方的保护。
  违约责任，主要是一种财产责任。一般合同违约责任的主要目的在于补偿合同当事人中守约方因违约方的违约行为所遭受的损失。从违约责任承担方式来看,无论是强制实际履行，还是支付违约赔偿金，或者采用其他补救措施,无不体现出其弥补损失的补偿性。
  然而，在商品房买卖合同的违约责任中，我国《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》特别规定了在多种情况下，违约责任具有惩罚性。
  4、该违约责任的可约定性。
  根据我国《合同法》中的合同自愿原则，商品房买卖合同当事人可以在合同中约定违约责任承担的方式、违约金的数额等。但这并不否定违约责任的强制性，因为这种约定应限制在法律许可的范围内。 2019-01-11 23:46:34
• 138****4874 什么是违约责任? 违约责任是一种保障债权实现和债务履行的重要措施,是指当事人不履行合同债务时,所应当承担的赔偿损失、支付违约金等责任。违约责任是民事责任的一种重要形式。 当事人对违约责任的承担,一般是应当以过错为前提的,即能够履行合同而故意不履行合同,或者本来可以履行合同,但因为当事人自己的过失而造成合同没有履行的,才承担违约责任。 违约责任有哪些方式? 根据《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以下分别加以说明:
  1.继续履行。即违约方根据守约方的要求,继续按双方在合同中约定的各种要求履行合同义务。并且这种履行经过法院的判决、调解书或仲裁委员会的裁决书确定后具有强制执行的效力。本案中的刘女士就可以要求张先生承担继续履行的违约责任。
  2.采取补救措施。即违约方根据守约方的要求,按照合同的约定,能够采取补救措施挽回损失的,要尽量采取补救措施。
  3.赔偿损失。即违约方向守约方支付一定数量的金钱,作为对其违约行为给对方造成损失的补偿。一般就是关于违约金的约定。 二手房违约责任的注意事项
  1.一旦出现违约时,守约方可以选择要求违约方是继续履行还是采取补救措施还是赔偿损失。选择的权利在于守约方而不在违约方,违约方认为承担了违约金就可以要求解除合同是错误的。
  2.如果一方已经明确表示将要违约反悔,对方可以在合同履行期届满前要求对方履行违约责任。如合同约定的房屋过户期限还没有到,但是卖方已经明确对买方表示反悔,买方可以直接起诉,不必等到约定的过户期限。
  3.约定的违约金应当和守约方实际受到的损失相当,不能低于也不要过分高于实际损失。如果违反了此规定,一方可以向法院起诉要求增加或减少。
  4.如果在合同中约定了定金,又约定了违约金的,守约方一般只能选择适用一个。除非所遭受的损失单独适用定金或者单独适用违约金仍然不够弥补的时候,才可以两者同时适用。 2019-01-11 23:46:27
• 146****4785 通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
  　　在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。 2019-01-11 23:46:22