一、预期违约我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：（一）预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。（二）预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。二、实际违约主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其**终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定，债务人迟延履行的，应承担迟延履行的违约责任，承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受，即迟延受领。三、不适当履行即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。四、其它违约行为是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。房产合同的违约多数是由房地产开发商引起的，主要是逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，当遇到房地产开发商违约的情形时，一定要争取权益。
全部5个回答 >房屋买卖开发商违约责任应该如何认定呢？
136****8199 | 2019-01-11 23:46:06
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145****0792 法律规定或合同约定买受人行使合同解除权应在一定期限内行使的，买受人应在规定或约定的期限内行使，否则，买受人丧失合同解除权。如果合同没有对开发商违约时应承担的违约金或违约金计算方式作出明确约定，而仅仅约定赔偿损失的，则买受人举证证明其损失金额有一定难度。
1、该违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。
这里包含两层意思：其一，该违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系,若当事人之间不存在此合同关系,则无商品房买卖违约责任可言;其二，该违约责任是以违反当事人双方商品房买卖合同义务为前提,没有违反该合同义务的行为,便不存在该违约责任。
2、该违约责任具有相对性。
商品房买卖合同违约责任的相对性,是指违约责任只能在签订商品房买卖合同的双方当事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。
3、该违约责任将补偿性与惩罚性相结合，注重对守约方及弱势方的保护。
违约责任，主要是一种财产责任。一般合同违约责任的主要目的在于补偿合同当事人中守约方因违约方的违约行为所遭受的损失。从违约责任承担方式来看,无论是强制实际履行，还是支付违约赔偿金，或者采用其他补救措施,无不体现出其弥补损失的补偿性。
然而，在商品房买卖合同的违约责任中，我国《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》特别规定了在多种情况下，违约责任具有惩罚性。
4、该违约责任的可约定性。
根据我国《合同法》中的合同自愿原则，商品房买卖合同当事人可以在合同中约定违约责任承担的方式、违约金的数额等。但这并不否定违约责任的强制性，因为这种约定应限制在法律许可的范围内。 2019-01-11 23:46:34 -
138****4874 什么是违约责任? 违约责任是一种保障债权实现和债务履行的重要措施,是指当事人不履行合同债务时,所应当承担的赔偿损失、支付违约金等责任。违约责任是民事责任的一种重要形式。 当事人对违约责任的承担,一般是应当以过错为前提的,即能够履行合同而故意不履行合同,或者本来可以履行合同,但因为当事人自己的过失而造成合同没有履行的,才承担违约责任。 违约责任有哪些方式? 根据《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以下分别加以说明:
1.继续履行。即违约方根据守约方的要求,继续按双方在合同中约定的各种要求履行合同义务。并且这种履行经过法院的判决、调解书或仲裁委员会的裁决书确定后具有强制执行的效力。本案中的刘女士就可以要求张先生承担继续履行的违约责任。
2.采取补救措施。即违约方根据守约方的要求,按照合同的约定,能够采取补救措施挽回损失的,要尽量采取补救措施。
3.赔偿损失。即违约方向守约方支付一定数量的金钱,作为对其违约行为给对方造成损失的补偿。一般就是关于违约金的约定。 二手房违约责任的注意事项
1.一旦出现违约时,守约方可以选择要求违约方是继续履行还是采取补救措施还是赔偿损失。选择的权利在于守约方而不在违约方,违约方认为承担了违约金就可以要求解除合同是错误的。
2.如果一方已经明确表示将要违约反悔,对方可以在合同履行期届满前要求对方履行违约责任。如合同约定的房屋过户期限还没有到,但是卖方已经明确对买方表示反悔,买方可以直接起诉,不必等到约定的过户期限。
3.约定的违约金应当和守约方实际受到的损失相当,不能低于也不要过分高于实际损失。如果违反了此规定,一方可以向法院起诉要求增加或减少。
4.如果在合同中约定了定金,又约定了违约金的,守约方一般只能选择适用一个。除非所遭受的损失单独适用定金或者单独适用违约金仍然不够弥补的时候,才可以两者同时适用。 2019-01-11 23:46:27 -
146****4785 通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。 2019-01-11 23:46:22
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买卖交易过程中，一方没有按照合同约定的履行就算是违约了，但是一般合同都会给15天的缓冲期，在这15天内不算根本违约，违约方需要付0.05%的违约金给守约方。一旦超过15天了，违约方就属于根本违约了。
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房屋买卖合同违约责任是这样规定的：两方中的任意一方违反了合同规定，都应该向对方支付一定的违约金，因为违约造成了对方的损失的，应该依法赔偿损失。 违约金的数额应当在合同中进行约定，如果合同中没有约定，但是出现了以下任一情况的，要按照法律规定的标准进行违约金赔偿。 1、因房产转让者的问题，造成房产未能在规定的时间内交付的，房产转让者要向房产购买者支付以收取的房款按同期存款利率的利息的两倍计算的金额。 2、因为房产购买者的问题，造成房款未能在规定时间内支付给转让者的，购买者需向转让者支付为逾期支付的房款按照同期存款利息的两倍计算出的金额。 法定违约金是法律直接规定的违约金，其他的违约责任有另外的违约金处罚，被称作约定违约金，是在合同中约定好的，违约的行为很多，分为概括性和具体性违约，分别按不同的标准来进行违约赔付。 房屋买卖合同违约责任规定了违约金相关的情况，违约责任分别要对应不同的违约赔偿，购房中双方都要在合同中写明责任义务，避免违约责任的发生。
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房屋买卖合同卖方违约的情况下的赔偿首先是看房屋买卖合同里面有没有约定，就按照约定，如果没有约定的话，那么就按照法律的规定来。判卷违约金一般是要低于房屋评估价值的30%，因为违约经不能够过高。这种情况你可以向法院提起诉讼，要求对方承担违约责任。
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房屋买卖合同违约责任的规定是：两方中的任意一方违反了合同规定，都应该向对方支付一定的违约金，因为违约造成了对方的损失的，应该依法赔偿损失。 因房产转让者的问题，造成房产未能在规定的时间内交付的，房产转让者要向房产购买者支付以收取的房款按同期存款利率的利息的两倍计算的金额；因为房产购买者的问题，造成房款未能在规定时间内支付给转让者的，购买者需向转让者支付为逾期支付的房款按照同期存款利息的两倍计算出的金额。 法定违约金是法律直接规定的违约金，其他的违约责任有另外的违约金处罚，被称作约定违约金，是在合同中约定好的，违约的行为很多，分为概括性和具体性违约，分别按不同的标准来进行违约赔付。违约金的数额应当在合同中进行约定，如果合同中没有约定，但是出现了以下任一情况的，要按照法律规定的标准进行违约金赔偿。 房屋买卖合同违约责任规定了违约金相关的情况，违约责任分别要对应不同的违约赔偿，购房中双方都要在合同中写明责任义务，避免违约责任的发生。
