家属院没房产证怎么办? 单位家属院 没有房产证能买吗

• 153****6551 房产证具有以下显著特点
  房产证：
  (1)房产证只能由房地产主管机关发放。
  (2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋　(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。
  (3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。
  (4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。
  由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在交易活动中得到广泛的运用。但在实务中，对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌较多，归纳起来主要有两类：
  其一，颠倒房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，登记簿只是房产证的档案。
  例如，在实务中判断一个人是否拥有特定房屋的所有权时，以为是否持有房产证就是根本依据。
  其二，混淆证书与证券的性质，以为房产证具有证券的性质与作用，可以代表其上记载的房屋所有权。
  例如，在房屋买卖中，以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力；或者在房屋抵押中，以为房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力。 2019-01-05 01:12:43
• 146****6063 不可以买卖的，通常没有房产证，无法证明房屋产权属于谁，没有房产证也不能房产过户，因此不能房屋买卖的。
  　二手房交易中，应遵循一般的流程，买卖双方要先形成合意，即达成一致意见，再根据手续办理过户。具体来说，有以下几个步骤：
  1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2019-01-05 01:12:35
• 143****3278 案情介绍：
  
  
  
  一、农业银行与乌鲁木齐亚鸿房地产开发有限公司（以下简称亚鸿公司）借款合同执行一案，农业银行依据具有强制执行效力的公证债权文书，于2003年7月10向新疆高院申请对亚鸿公司强制执行，新疆高院作出裁定，查封亚鸿公司抵押给农业银行的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号的房产，共计163套。
  
  
  
  二、案外人陈秋和于2002年7月5日从亚鸿公司购买了上述317号房产中的1栋6层A户房屋，因农业银行申请查封了该房屋，致使其至今未能取得该房屋的产权证。陈秋和认为该查封行为严重侵犯其合法利益，向新疆高院提起执行异议，请求解除对上述诉争房屋的查封。
  
  
  
  三、新疆高院查明，陈秋和与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款并实际占用至今。新疆高院作出异议裁定，解除对该诉争房产的查封。
  
  
  
  四、农业银行不服上述裁定，向**高法院申请复议，请求撤销异议裁定。**高法院认为农业银行的复议理由不能成立，驳回复议申请，维持原判。
  
  
  
  裁判要点及思路：
  
  
  
  《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，所以本案法院不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户房产采取查封措施。
  
  
  
  实务要点总结：
  
  
  
  前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人注意如何判断对取得房屋的实际占有。结合**高法院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
  
  
  
  一、本案购房人之所以能够排除房屋上的强制执行措施是因为其已取得对房屋的实际占有。但怎样判断已取得对房屋的实际占有，取得期房的钥匙算不算取得房屋的实际占有？
  
  
  
  本案中购房人实际占有的事实较易证明，购房人已实际使用诉争房屋并有相应的生活缴费证明。但对于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何认定已取得实际占有？购房人拿到房屋的钥匙能否产生实际占有的法律效果（此问题请详阅下文延伸阅读案例）
  
  
  
  二、如何判断并非是购房人过错而导致未办理房屋产权证
  
  
  
  本案中，《房屋买卖合同》的签署时间是2002年7月5日，购房人依据合同约定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，异议人申请查封诉争房屋的时间是2003年7月10，所以从时间上以及购房人对《房屋买卖合同》的履行程度上能购判断购房人的善意和无过错。
  
  
  
  三、开发商的债权人（申请执行人）希望排除案外人异议对执行措施的影响也是需从上述两点展开论证。特别对于购房人实际是否占有房屋的问题，需要收集能够证明购房人未实际占有的证据。
  
  
  
  相关法律：
  
  
  
  《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
  
  
  
  第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
  
  
  
  以下为该案在**高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“
  
  
  
  开发商因所欠债务能否导致其预售的商品房被执行的理解”的详细论述和分析。
  
  
  
  本院认为，陈秋和与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》、完成房屋交付的行为均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承担了从涉案房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，已对房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明上述四人存在过错。本院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定，本案不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户、房产采取查封措施。 2019-01-05 01:12:28