农村土地改革实行三权分置，将所有权，承包权，经营权三权分置，土地流转是流转的土地的使用权，也就是经营权。在以前，规定不能将土地使用权作为贷款抵押的，包括自留地，耕地，宅基地等等，但是随着土地改革和近年来土地流转的不断发展，规定依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权，家庭承包集体土地使用权及通过转包、出租、互换、转让等流转方式取得的土地经营权均可设定抵押，地上设施可一并抵押。在普通银行，将流转土地作为抵押贷款，在规定范围内，只要审核通过，符合规定，包括但不限于（种养殖规模，经营流水，经营年限）能达到要求，是可以申请贷款的，而且在现在的市场上有不少农业贷款金融机构和平台，甚至可以无抵押贷款，这些都可以去了解下。如果实在是不清楚，还可以去到当地政府相关机构，或者相关银行问一问。希望可以帮助到你。
全部3个回答 >乡镇土地流转要怎么进行？
132****1651 | 2018-12-28 14:39:38
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158****1994 提出申请
1、土地流转出让方向村土地流转服务站提出书面申请并递交身份证、土地承包经营权证或二轮承包合同书正本和复印件，由村服务站向乡(镇)土地流转服务中心报送。
2、土地流转受让方向乡(镇)土地流转服务中心提出书面申请并递交法人代表身份证、工商执照(或组织机构代码证)、银行资信证明、项目可行性报告(或批文)的正本和复印件。由乡(镇)土地流转服务中心办理并向县土地流转服务中心备案。
资质审核
1、对出让方土地情况审核由村土地流转服务站进行初审，乡(镇)土地流转服务中心进行复审。
2、对同一受让方流转规模100亩以上，500亩以下的，由乡(镇)政府组织土地流转服务中心对其资质和项目(环保)的可行性进行审核。县级服务中心对500亩以上流转规模受让方准入资质条件进行复审。
价格评估
流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托村土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。流转规模面积500亩以上的，乡(镇)土地流转服务中心可组织人员进行价格评估。
信息发布
县、乡(镇)、村土地流转服务中心(站)根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布。
签订合同
乡(镇)土地流转服务中心在收到初审合格或复审合格的意见后，及时组织受让双方在平等、自愿的基础上，依法、有偿的签定统一规范的土地流转合同。
新规提出，当企业(受让方)无法支付土地租金时，乡镇政府首先使用风险保障金兑现农户租金，不足部分依法追缴到位，以确保土地转出方利益。
对确因经营困难而无力继续经营的企业(受让方)，在充分尊重流转土地农户意愿的前提下，由乡镇农村土地承包经营权管理机构，协调土地流转双方通过行政或司法途径解除流转合同，并按合同约定及时将土地退回农户耕种。 2018-12-28 14:40:52 -
135****3275 一是规范土地流转程序。
对进入土地流转程序的流转行为，流转期限要在一年以上，对不足一年的流转，可以不签订流转合同，但要经发包方同意并登记。根据不同的流转形式，应按照规范程序进行流转。
二是建立规范土地流转档案。
一是乡镇街农村土地流转服务中心要对本行政区域内以转包、出租或其他方式流转承包地的，及时办理相关登记；以互换、转让方式流转承包土地的，及时办理相关承包合同和土地承包经营权证变更手续。二是要及时对各类土地流转进行登记备案，准确无误登记本行政区域内的土地承包经营权流转情况，对土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料进行归档。三是乡镇农村土地流转服务中心可以利用现代化办公资源，将土地流转的情况录入微机，实行月报制度，上报市土地流转服务中心。完善农村土地承包经营权流转及合同签订的登记制度，推进全市农村土地承包经营权流转管理科学化、制度化、规范化、信息化进程，对农户私自流转引发纠纷的，市仲裁机构将不予受理，防范和减少因土地流转引发的各类土地矛盾和纠纷。
三是完善市乡村三级农村土地承包流转体系建设。
建立市级农村土地承包流转服务中心，借助政府政务公开信息平台及时向社会公开土地流转信息，市级土地流转服务中设在市农经局，具体负责土地流转管理、指导和服务工作。同时完善乡镇村流转服务制度和体系建设，在原有土地流转服务的基准上加大投入，设立土地流转受理、收益评估、流转合同鉴证等服务窗口，强化流转制度和流程建设，并积极完善村级土地流转信息服务站建设，及时准确收集土地流转供求信息，充分发挥市、乡、村三级联动土地流转服务和网络资源共享，以此推进全市农村土地承包经营权流转。
四是扶持多种经营主体参与土地流转，发展规模经营实现土地流转多元化。
对于资金雄厚、技术含量高、会管理的农村家庭农场（种植大户）、农事企业、农民专业合作社等组织和个人受让农户流转的土地，建立农产品生产基地，开展规模经营。提倡农式企业和专业大户带动农户共同建立高效产业基地或产业区。
五是积极探索农民土地股份合作社的建设。
鼓励农户将承包的土地的承包经营权以股份形式参与共同经营的有效形式。农户可以用承包的土地入股联合经营，共同开发，以实现土地的优化配置，取得更大的效益。积极引导投资主体与土地股份合作社、社员之间形成利益共同体。允许土地股份合作社开展信用合作，也允许通过入股的形式组建土地股份制专业合作社，从事高效产业的生产和经营，可以依托各类经济实体以土地经营权入股，取得效益红利。
六是稳妥推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作。
2014年新民市完成两个乡镇27个村的确权登记颁证试点工作。试点的乡镇村农户承包地块面积不准、四至不清等问题得到基本解决。为农村土地承包经营权流转奠定了坚实的基础，2015拟完成14个乡镇169万亩耕地确权登记工作。
七是规范并建立流转价格增幅机制和风险防范机制。
土地承包经营权流转价格，应当由流转双方协商确定，原则上流转价格以实物计租、货币结算，租金以3年为一调整期，每期调整流转差价可以参照亩均40公斤农产品增产按现有市场价格进行折算，也可以参照土地流转前和调整期时亩均产量均等但农产品溢价进行折算，支付方式可以一次性趸交、期内补交差额部分，也可以分期支付，对已流转并签订流转合同的，在原流转价格上由流转双方进行商榷，达不成协议的，由当事人经依法诉讼进行解决，以稳定土地流转关系。各乡镇街农经部门应当加强流转情况监管，对流转期限较长、面积加大的，在签订流转合同前，应当对受让方的农业经营能力、资信情况、履约能力进行核查；流转合同签订后，应当做好流转土地经营情况的督查工作，防范土地承包经营权流转的风险，按照严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控的原则推进土地承包经营权流转，借鉴先进地区经验，建立他项权利证书积极开展土地承包经营权抵押、担保、信托等试点工作。 2018-12-28 14:40:19 -
156****8890 如何进一步做好农村土地流转工作，主要将从五方面着手——
一、加大宣传，深入推进土地流转工作。引导农民依法、自愿、有偿、有序流转土地。同时在土地流转的过程中切实保护农民的利益，尊重农民土地流转的主体地位，不随意改变土地的使用性质和土地用途，确保农民土地承包权益得到保证。
二、完善土地流转机构，规范相关部门的任务职责。对于农村土地流转工作，要在市、县、乡镇和村组等自上而下建立土地流转服务中心，负责辖区土地流转的指导和服务、信息提供等流转工作，充分发挥土地流转服务功能。同时成立相关的土地流转经营第三方评估机构和土地承包纠纷调解仲裁委员会，完善土地流转体系中的中介机构的建立，保证土地流转工作稳步推进。
三、加快农村劳动力转移，激活农村土地流转的内在动力。加快农村劳动力的非农转移，大力发展第三产业，同时大力推进户籍制度改革，使有能力的新生代农民工逐步成为“城市人”，改变农民对土地的过度依赖，为土地规模化经营打好基础。
四、培育市场主体，鼓励土地集中流转。继续把扶持壮大龙头企业、家庭农场、专业大户和农民专业合作组织，作为促进农村土地流转的一个重要抓手和有效途径。针对农村当地有文化、懂技术、会经营的农户，鼓励其通过承包、投资入股等形式，集中当地分散的土地，推进农业适度规模经营。同时，支持农业企业、新型农业经营主体集中流转土地，促进农业区域化、规模化和集约化。
五、强化金融信贷支持和金融体制改革。促使金融机构加强对规模经营主体的支持和服务，在符合信贷政策的前提下，为家庭农场、专业合作社、龙头企业和基地建设提供积极的信贷支持。研究制订关于全面推进土地承包经营权抵押贷款的实施细则，开展承包经营权抵押试点和流转收入抵押贷款业务，解决农村土地流转和农业产业化发展中的资金投入这一瓶颈问题。 2018-12-28 14:40:09 -
135****9555 随着乡镇土地确权工作进展和社会经济的发展,乡镇土地流转工作步伐越来越快.土地流转后,可以降低生产成本,减少劳动力.目前,乡镇土地流转还存在着一些问题,可以通过培育新型经济主体,加快土地确权颁发证书,创新土地流转方式,加快土地流转服务体系建设等方法解决好这些问题.做好土地流转工作,是乡镇经济发展的有效途径. 2018-12-28 14:39:57
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农村土地流转主要是指在农村集体范围之内，将自身的土地承包经营权或是使用权通过出租、转包或者是转让等形式进行流转，但用途方面有一定的限制，仅限于农业使用。比较常见的农村土地流转方式，包括以下4种：1、秉承自愿、公平等原则，引导农户将土地承包经营权入股，土地也不再由农民进行分散经营，而是合作社以民主的原则进行统一化管理。2、农民之间对于各自的土地承包经营权进行简单的交换。3、农民将其承包的土地经营权出租给其他人，而出租的期限以及出租的方式等相关情况由出租双方自行进行约定，这也就意味着承租方可以获得承包期限内土地的经营权，而出租方按照年度以货币或者是实物的形式获得出租土地经营权的租金。4、将土地经营权作价入股，建立股份公司，但入股的前提也是在承包后自愿的基础之上。
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根据《土地出让补贴实施标准》第五十九条的规定，对符合下列条件的农村土地出让项目，按每亩100元的标准给予一次性奖励。
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日前由农业部制定的《农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》（以下简称《规范》）正式印发。《规范》从交易主体、交易条件、交易品种等多个方面对土地流转市场运行提出了规范。《规范》指出，4类农村土地的经营权可以流转：（一）家庭承包方式取得的土地经营权；（二）其他承包方式取得的土地经营权；（三）集体经济组织未发包的土地经营权；（四）其他依法可流转交易的土地经营权。《规范》对流入方进场交易特别提出，集体在组织统一流转农户通过家庭承包方式取得的经营权时，要有书面委托书；未发包集体土地经营权流转时，要提供农村集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表签署同意流转土地的书面证明。《规范》指出，农村土地经营权流转交易应具备以下条件：（一）权属清晰无争议；（二）交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿；（三）流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人；（四）流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。《规范》指出，农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体，以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人均可以依法在农村土地经营权流转交易市场进行交易。
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(一)稳定和完善农村土地承包关系。各区(县)要认真对照相关法律法规和政策，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。依法应确权的土地都要纳入确权范围并确权到户。确权确地的，要全部发放土地承包经营权证书，严格做到承包地块、面积、合同和证书“四到户”;确权确利的，要签订确利合同并将土地确权证书发放到户;确权确股的，要将土地确权证书发放到户。(二)农村土地流转不得改变土地的性质和用途。农村土地流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。(三)合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。原则上，对流转后用于普通农作物种植等投入较小的土地，流转期限不宜过长;对流转后用于发展林果业和设施农业等投入较大的土地，流转期限可以适当延长。采取出租方式流转的，租赁合同期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。(四)必须保障农村土地流转收益。土地流转双方应根据土地质量、产出水平和物价变动等因素，合理确定流转价格。流转期限超过5年的，应当建立价格调整机制，明确约定调整时限和幅度，分时段确定流转价格。流转双方应对各种政策性补贴、流转期满后地上物权属及补偿办法、土地征占应得补偿的归属等作出明确约定。确权确地到户后流转的，流转收益归承包农户所有;确权确利和确权确股流转给村集体，由村集体统一经营或流转给其他经营主体的，土地收益要单独建账、单独核算、专户储存，并严格履行民主程序，合理分配土地收益，确保及时、足额兑现到农户。(五)依法规范农村土地流转行为。承包方采取转包、出租等方式流转，应当及时报发包方备案;采取转让方式流转，应当经发包方同意，受让方要与发包方重新签订承包合同，及时办理土地承包经营权属变更手续;采取互换方式流转，双方当事人应到村集体经济组织办理承包合同、土地承包经营权证书变更及备案手续。承包方自愿委托他人(包括各类组织和个人)流转其承包土地的，应当由承包方出具《北京市农村土地承包经营权流转合同(示范文本)》中统一制定的书面委托书。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。(六)健全完善农村土地流转程序。农村土地流转，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地流转受让方以转包、出租方式取得的土地进行再流转的，应当经原承包方书面同意，并办理流转备案手续。企业或个人等经营者与村集体签订非家庭承包或流转合同的，未经集体经济组织同意，不得私自进行流转;如需进行流转，土地经营者应当向集体经济组织提出书面申请。集体经济组织流转确权确利和确权确股土地的，须经集体经济组织成员大会或成员代表大会民主讨论决定并进行公示。流转给本集体经济组织以外的单位或者个人的，经民主决策后报乡(镇)人民政府批准。(七)全面推行农村土地流转合同管理制度。除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外，所有农村土地流转都必须依法签订书面合同。过去没有签订合同的，相关当事人要按全市统一规范的合同文本进行补签;已经签订流转合同双方无异议的，维持原合同不变。流转合同的签订要在乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织的监督下，由流转双方在村集体经济组织集中完成，特殊情况下可在其他地点完成，但要做到合同的签订、备案在同一地点一次完成。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份;发包方和乡(镇)农村合作经济经营管理机构各备案一份。4.2 全面做好农村土地流转的服务工作(八)加强农村土地流转服务组织建设。要结合本地实际情况，依托农村合作经济经营管理机构，并充分发挥村集体经济组织的作用，逐步建立健全区(县)、乡(镇)和村三级农村土地流转服务组织，为土地流转提供相关的法律宣传、政策咨询、流转信息、合同签订指导、矛盾纠纷调处和档案管理等系列服务。(九)提高农村土地流转信息化服务水平。要根据本地区实际和农村土地流转各方需要，进一步加强农村土地流转信息平台建设，不断健全和完善流转信息平台功能，认真维护好、管理好、利用好农村土地流转信息平台。本市农村土地流转的转出信息要全部通过农村土地流转信息平台进行发布，同时，要进一步提高全市农村土地流转合同登记、备案和统计分析的信息化管理水平，及时监测农村土地流转动态，汇总农村土地流转数据。要充分利用信息平台，宣传相关法律法规，交流典型经验，切实提高农村土地流转的信息化服务水平。(十)探索建立农村土地流转价格指导机制。要加强对土地流转价格的统计、监测和分析，通过农村土地流转信息平台等多种途径和方式，向广大农民提供土地流转价格信息。有条件的区(县)、乡(镇)可根据本地区的区位优势、土地质量、土地产出率等因素，探索开展土地流转价格评估工作，建立健全本地区农村土地流转价格指导机制并实行动态管理。通过公平、合理的价格指导机制，保护土地流转各方利益，引导农村土地承包经营权有序流转。(十一)做好农村土地承包及流转合同备案和档案管理工作。要切实加强管理，建立健全农村土地承包及流转备案制度，并实行动态管理。当事人采取互换、转让方式流转要求登记的，区(县)农村土地承包登记管理部门要及时予以登记，并变更土地承包经营权证书。乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织对采取转包、出租方式流转的，应当及时进行合同备案;对采取转让、互换方式流转的，应当及时办理土地承包合同变更手续并备案。同时，要认真清理、规范整理，建立健全农村土地承包台账和农村土地流转台账，加强合同档案管理，切实管好农村土地承包及流转的各项档案资料。(十二)加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作。认真贯彻《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，按照乡村调解、区县仲裁、司法保障的总体要求，依法建立健全农村土地承包仲裁调解机构，完善调解仲裁程序、调解仲裁方法和调解仲裁制度，依法开展农村土地承包纠纷调解仲裁工作。农村土地承包仲裁调解机构要加强与纪检监察、政府法制、司法、信访等部门的沟通协作，建立起多部门协调解决重大问题的工作沟通机制，健全包括协商、调解、仲裁、司法、信访等多渠道调处纠纷的工作机制，畅通农户诉求渠道，提高调处纠纷能力。
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