商用住宅使用年限到期后怎么办？

房屋产权70年、40年、50年土地使用期满后，土地收归国有，但是房屋仍属业主所有。房屋产权到期后，房屋业主可向房屋所在地的土地管理部门提出续期申请，申请获得批准之后，重新签订土地有偿使用合同，并根据当时的签合同时的地价水平，补缴土地出让金，从而重新获得土地使用权。

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房屋产权70年、40年、50年土地使用期满后，土地收归国有，但是房屋仍属业主所有。房屋产权到期后，房屋业主可向房屋所在地的土地管理部门提出续期申请，申请获得批准之后，重新签订土地有偿使用合同，并根据当时的签合同时的地价水平，补缴土地出让金，从而重新获得土地使用权。

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商品房使用年限到期后，国家不会收回.《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心。但是，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。

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房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政府批准的前提下，作为业主可以继续缴纳土地出让金，而继续使用土地。房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。房屋产权年限 ：指房屋建筑产权的归属年限，包括:民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。性质：《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。规定：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

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一、房屋所有权：1、概念：是指房屋所有权人按照国家法律规定所享有的权利，包括占有权、使用权、收益权和处分权等四大权利。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，我国《物权法》第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。2、房屋所有权的四大特性，（1）它是一种绝对权，又称对世权，即在房屋所有权人依法行使房屋所有权的四大权利时，不需要借助世间任何人即可实现自己的权利，世间任何人均负有不妨害房屋所有权人实现其权利的义务；（2）它具有排他性，即房屋所有权人可以在法律许可范围内任意处分其房屋所有权的权利，他人不得干涉;（3）它具有唯一性，即房屋所有权人可以是一个、两个或多个，但在同一房屋上不可能存在两个内容相同的房屋所有权。（4）它具有永久性，房屋所有权年限是永久的。在国家颁发的《不动产登记证》里没有期限登记栏，只要房屋没有毁损灭失，房屋所有权人永久享有房屋所有权。二、土地使用权：1、土地所有权人：根据我国《宪法》及《物权法》等法律规定，土地的所有权归国家和集体所有。也就是说，土地的占有权、使用权、收益权、处分权归国家和集体所有。2、土地使用权：是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利。3、土地使用权年限：是指国家将土地使用权出让给组织、机构及个人时，根据土地开发类型设定的不同的使用年限。一般来说，在土地使用证上标注的起止日期，指的就是土地使用年限。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让**高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。三、房屋附着的土地的使用年限到期后，房屋所有权人该怎么办？在客观上，“房随地走，地随房走，房地无法分离”，房屋所有权人的房屋是附着在土地所有权人国家和集体的土地上的。那么，当国家出让的土地的使用权年限70年、50年、40年到期后，土地的所有权人国家能否让房屋所有权人免费使用土地？如果土地的所有权人国家不同意房屋所有权人免费使用土地，那么房屋所有权人该怎么办呢？目前，除我国《物权法》第一百四十九条有原则规定之外，我国的法律法规等再没有明确细化的规定。我国《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。四、2016年4月18日人民日报释疑：土地使用年限到期怎么办?　1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。通过调查了解，第一种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。这就是关键了，怎么续签?续签金额怎么计算?根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。

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