腾退土地的法律依据是什么？

• 131****9701 集体土地腾退是否有合法的根据
  各村集体基本都会成立诸如腾退指挥部腾退室这一组织，根据土地管理法实施条例第二十五条规定：
  1、市、县人民政府土地主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。
  2、征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地主管部门组织实施。
  3、对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。
  4、可见无论是村委会还是腾退指挥部均不享有拟定、公布补偿方案和实施拆迁的职权，对于腾退指挥部的主体合法性实有待商榷。
  5、但是在目前的拆迁环境下，以村委会为先锋，各级政府在其后大力支持，公安、消防、税务、城管等各级部门施加压力或进行强拆偷拆，其实施腾退的效果和力度都是极为强大的。
  集体土地拆迁有什么政策？
  为贯彻落实《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，尽快完善我区集体土地房屋拆迁补偿体系，经区政府研究，结合我区实际情况，就宅基地面积控制标准、宅基地区位补偿价、房屋重置成新均价、户均安置面积、普通住宅指导价、停产停业损失补助费、搬迁补助费、困难户补助费等具体标准确定如下：
  1、经乡镇政府以上有关部门依法批准的宅基地，其实际使用面积不超过批准的部分为合法宅基地面积，超过批准的部分为违法占用面积；通县土地管理局1993年核发的《集体土地建设用地使用证》，却没有建房用地批准书，但属于原集体经济组织成员在1982年以前经合法划定，使用至今的宅基地为老宅基地。
  2、每宗宅基地面积控制标准为0.3亩(折合200平方米);每宗老宅基地面积控制标准为0.4亩(折合267平方米);低于控制标准的宅基地面积按合法批准的面积计算。
  3、经过合法批准的宅基地未超出面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价计算，超出面积控制标准的部分，不予补偿;老宅基地未超出面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价计算，超出面积控制标准的部分，高按宅基地区位补偿价的30%补偿。
  4、违法占地形成的各类用地，不予补偿。
  以上就是集体土地腾退是否有合法的根据？集体土地拆迁有什么政策的全部内容，对于有新批宅基地条件的地区，拆迁人除对被拆迁人的被拆除房屋给予重置成新价补偿以外，还应当对新批宅基地面积少于原合法使用部分，按届时宅基地区位补偿价的30%给予补偿。 2018-12-08 12:59:16
• 132****7999 　　一、腾退的现状和形式
  　　针对近几年北京市各区县集体土地拆迁项目进行总结，不难发现，在“城中村”项目中存在大量以腾退的方式实施的集体土地房屋拆迁，主要集中在丰台区、朝阳区、海淀区等地区，近两年启动实施的项目中，比如丰台区分钟寺村宅基地腾退项目、朝阳区金盏乡楼梓村土地腾退项目、海淀区党校边角地集体土地腾退项目等等，均是采用了“腾退”的方式进行的。
  　　“腾退”被逐渐在各区县的集体土地拆迁中推广开来，政府主管部门作为监管单位往往睁一只眼闭一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后边做推手，也使得以“腾退”方式实施的拆迁与日俱增。但是，基于“腾退”没有一个严格的程序和法律规范，所以各地在以“腾退”方式进行房屋拆迁过程中其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。
  　　第一种 由开发商以绿隔为名行商品房开发之实。曾接触的项目中存在部分此类，在实施土地收储和房屋拆迁过程中是以绿化隔离带的建设的名义进行，但是拆迁完成之后的项目立项、规划、用地等均标明为商品房建设项目，例如：泛海建设针对朝阳区东风乡豆各庄等村集体土地实施的拆迁，即是以绿化隔离带建设的名义进行的。
  　　第二种 由村委会与开发商联合直接实施腾退。村委会将土地直接卖给开发商，并由开发商单独或者与村委会联合成立项目公司进行商品房的开发。前期实施房屋拆迁时以腾退的名义实施，净地后或者拆迁过程中报相关部门进行土地征收的审批，典型的先拿到后审批，违反法定程序。例如：丰台区花乡造甲村土地一级开发项目、丰台区分钟寺村宅基地腾退等。此类项目在腾退工作中往往会伴随着一份由村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法，村委会以此来彰显该腾退工作的合法性。
  　　第三种 由镇政府或者区政府幕后主导实施的集体土地腾退。在此类项目中，多是镇政府或者区政府为了完成城中村或者新农村建设而有规划的进行土地的收储工作，前期开发商是否介入并不确定，村委会一般协助完成腾退工作。例如：朝阳区金盏乡楼梓村土地储备项目、丰台区万泉寺村土地一级开发、丰台区青龙湖土地一级开发等项目。在此类项目的腾退工作中，我们往往会看到镇政府作出的《某某镇宅基地腾退补偿安置办法》或者《某某镇宅基地腾退实施细则》，同时也有村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法细则等文件。
  　　二、村民会议决议腾退的法律分析
  　　如上所述，多数项目在实施土地腾退的时候，都会由村民代表会议通过关于本村宅基地腾退的决议，那么该决议程序和实体是否符合法律的规定？我们认为：
  　　1、村民会议不能决定土地腾退事宜
  　　目前的农村集体土地腾退实施者自认合法性来源于《中华人民共和国村民组织法》第二十四条：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨在论决定方可办理：其中第（六）项：宅基地的使用方案； 第（七）项征地补偿费的使用、分配方案；第（九）项村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”。
  　　根据上述规定，其认为本村的腾退涉及宅基地的使用、及补偿费、涉及村民重大利益，召开村民会议决议属于合法的。然而根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容”，显而易见，该村民会决议的内同已经严重违法。在我国，集体土地的征收程序由《土地管理法》及实施条例予以明确的规定，其实施主体是县级人民政府及土地主管部门，村委会无权以任何形式实施集体土地的征收。
  　　退一步讲，我们先不论及第二十七条之规定，仅就第二十四条之规定进行仔细分析，就可以看到，该条所列村民会议所议事项范围之内根本不包括集体土地的征收事宜，也就是说村民会议无权对宅基地腾退、集体土地征收进行决议。故，村民会议决议进行集体土地腾退是没有法律依据的。
  　　2、村委会无权实施腾退
  　　根据《土地管理法》第四十四条规定，：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模，较大的由国务院批准、其余由省、自治区、直辖市人民政府批准、或由市、县人民政府批准”。同时，第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”可见村委会并无权对于集体土地进行征收，村委会主导实施腾退的行为已经严重违反了土地管理相关法律的规定 2018-12-08 12:59:05
• 133****4455 房屋腾退一般理解是房屋使用权人没有合法理由占有使用房屋所有权人的房屋，房屋所有权人有权利要求使用权人搬离房屋而采取的一种方式，房屋腾退一般先通过协商解决，协商不成的情况下到法院进行起诉。
  房屋腾退并不是一个法律概念，因此不能从法律上给出合适的定义。但是在有些地方的项目运行中会出现以房屋腾退的方式要求搬迁。
  房屋所有权人要求房屋使用权人进行腾退是比较好理解的。那么以腾退的方式进行搬迁是否具有法律依据？
  目前来讲，集体土地上的房屋拆迁，如果不交出土地的情况下，国土资源部门会责令交出土地，从而达到拆除房屋的目的，并没有规定房屋腾退事宜。即使腾退土地也以具有合法的土地批准手续为前提。即便有合法的土地批准手续，农村的集体土地上的房屋拆迁要符合《土地管理法》的规定，符合土地征收程序的情况下才能进行。
  需要引起我们注意的是：土地的征收以公共利益的需要为前提，不能排除该前提条件而进行。
  国有土地上的房屋腾退事宜，目前的法律规定里面没有对应的规定。
  我国目前并行的国有土地上的房屋拆迁规定《城市房屋拆迁条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，之所以出现并行的情况，是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前已经取得房屋拆迁许可证的单位可以继续实施拆迁。虽然征收条例已经运行了6年的时间，有的地方的拆迁许可证还在延期着使用。
  以上的条例对于腾退并没有作出相应的规定，规定的是符合法律定情况的拆迁与补偿事宜。
  国有土地上房屋征收的事宜规定的非常明确，对于集体土地上房屋征收事宜各个地方有各字的规定，于是出现了各种各样的拆迁模式。房屋腾退方式、土地腾退方式、搬迁方式。
  无论哪种方式，以什么概念进行，宗旨只有一条，不能违反现行的法律规定。腾退拆迁模式下，遵循的仍然是现有的《宪法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房屋拆迁条例》、《物权法》、《民法》等法律规定。
  笔者认为，按照目前的法律规定，如果与行政职权有关，根据行政合法性原则法无规定即禁止，因此如果是行政职权下的运行不能创设行政职权，更不能对房屋所有人创设行政义务。如果与行政职权无关，自由交易的拆迁模式在目前的情况下，法律还没有放开。
  如果房屋腾退只是概念而已，则拆迁归拆迁法律去规范，征收归征收法律法规去规范，不能游离于法律之外而存在。 2018-12-08 12:58:56