物业管理费用测算表是怎样的？物业管理费用测算内容包括那些？

• 138****9237 一、 经费测算的原则及说明；
  二、 经费测算：
  1、人工成本；2、行政办公费；3、设备\设施维护费；4、公用水电费；5、清洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。
  详细测算书内容如下：
  第一节 经费测算的原则及说明
  一、 测算的依据
  (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；
  (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；
  (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
  二、 经费测算的原则
  (一) 遵循物业管理行业特点的原则
  物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
  (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则
  针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 2018-12-06 07:25:26
• 143****0450 2010年
  　　(一)收入部分 按收缴率96%核算
  　　1 物业费收入
  　　物业类型 面积（㎡） 元/㎡/月 计算方式 年收入（元）
  　　1.1 住宅（多层） 面积×单价×12个月
  　　1.2 商铺 面积×单价×12个月
  　　2 物业费收入
  　　物业类型 面积（㎡） 元/㎡/月 计算方式 年收入（元）
  　　2.1 住宅（多层） 面积×单价×12个月
  　　2.2 独栋别墅 面积×单价×12个月
  　　2.3 联排别墅 面积×单价×12个月
  　　3 物业费收入
  　　物业类型 面积（㎡） 元/㎡/月 计算方式 年收入（元）
  　　1.1 住宅（多层） 面积×单价×12个月
  　　1.2 商铺 面积×单价×12个月
  　　1.3 独栋别墅 面积×单价×12个月
  　　1.4 联排别墅 面积×单价×12个月
  　　1.5 高层 面积×单价×12个月
  　　4 其他收入
  　　物业类型 数量 元/个/月 计算方式 年收入（元）
  　　1.1 露天泊车位 数量×单价×12个月
  　　1.2 非机动车库
  　　（二）成本支出 5410437(元)
  　　序号 费用明细 小计(元) 备注
  　　1 人员工资及加班费 3,319,806
  　　岗位工资 人数(人) 月工资标准(元) 年支出(元) 备 注
  　　1.1 管理处经理
  　　1.2 经理 助理 主持日常工作
  　　1.3 客服 主管 人员工资总额按13个月计算
  　　1.4 工程 主管
  　　1.5 协管 主管
  　　1.6 保洁 主管
  　　1.7 保洁 领班
  　　1.8 管 理 员
  　　1.9 收 银 所有人员法定节假日加班费（全年按10天节假日计算） 计算方式：基本工资（500）÷22.5×11×200%×人数
  　　1.10 客服 接待
  　　1.11 维 修 工
  　　1.12 协管 领班
  　　1.13 协管 队员
  　　1.14 监 控 员
  　　1.15 保 洁 员
  　　1.16 绿 化 工
  　　2 社会养老保险统筹、医疗保险、失业基金、工伤保险、生育基金
  　　项目 比例 月工资总额(元) 月支出(元) 年支出(元)
  　　2.1 统筹 20%
  　　2.2 医疗 8.50%
  　　2.3 失业 2%
  　　2.4 工伤基金 1%
  　　2.5 生育基金 1%
  　　3 办公成本
  　　项目 人数(人) 人均标准(元) 月支出(元) 年支出(元)
  　　3.1 办公费
  　　3.2 通讯费
  　　3.2.1 管理处经理
  　　3.2.2 经理助理
  　　3.2.3 主管
  　　3.2.4 固定电话费
  　　3.2.5 网络费
  　　3.3 服装费
  　　3.3.1 管理处经理 按2年有效期折旧
  　　3.3.2 经理 助理
  　　3.3.3 客服 主管
  　　3.3.4 工程 主管
  　　3.3.5 协管 主管
  　　3.3.6 保洁 主管
  　　3.3.7 保洁 领班
  　　3.3.8 管 理 员
  　　3.3.9 收 银
  　　3.3.10 客服 接待
  　　3.3.11 维 修 工
  　　3.3.12 协管 领班
  　　3.3.13 协管 队员
  　　3.3.14 监 控 员 按2年有效期折旧
  　　3.3.15 保 洁 员
  　　3.3.16 绿 化 工
  　　3.4 办公场所水电
  　　项目 月支出(元) 年支出(元)
  　　3.4.1 水费
  　　3.4.2 电费
  　　3.5 交通费
  　　3.5.1 市内交通费
  　　3.5.2 管理处交通费
  　　4 安保消防费
  　　项目 数量（个） 标准(元) 年支出(元)
  　　4.1 对讲机 使用期限为2年/个
  　　4.2 电筒 使用期限为1年/个
  　　4.3 灭火器 使用期限为2年/个
  　　4.4 消防年检
  　　4.5 安防用电
  　　4.6 监控中心电费、维护费、红外线能耗费
  　　5 维修成本 按物业管理费收5%计算或按时计算
  　　项目 月支出 年支出
  　　5.1 门户维修
  　　5.2 公共设施维修
  　　6 保洁、绿化费用
  　　项目 月支出(元) 年支出(元)
  　　6.1 保洁耗材
  　　6.2 生活垃圾清运费
  　　6.3 化粪池清理（72*500元/个/年）
  　　6.4 公共保洁用水（207个楼道）
  　　6.5 绿化工具（按两年折旧）
  　　6.6 绿化用药、苗木补种
  　　6.7 公共绿化用水（按6个月计算，夏季按三个全月计算，春、秋、冬季累计按三个月均摊）
  　　7 公共能耗
  　　项 目 用 时 月支出(元) 年支出(元)
  　　7.1 水系用水
  　　7.2 景观喷泉泵7台（29KW） 按每月30小时计算
  　　7.3 水系补水泵5台（32KW） 按每天4小时计算
  　　7.4 配电房及地下车库排水泵62台（136.4KW） 按每年100小时计算
  　　7.5 电梯房风机4台（44KW） 按每年360小时计算
  　　7.6 商业街高杆灯及景观地灯(80W*71) 按每天5小时计算
  　　7.7 高杆灯（45W*398） 按每天10小时计算
  　　7.8 草坪灯及台阶灯（11W*605） 按每天10小时计算
  　　7.9 中岛商业街壁灯（3W*55） 按每天5小时计算
  　　7.10 北岛商业街壁灯（25W*49） 按每天5小时计算
  　　7.11 长廊灯（25W*34） 按每天3小时计算
  　　7.12 南、北岛车库（40W*102） 按每天10小时计算
  　　7.13 中岛车库（3W*120） 按每天10小时计算
  　　7.14 中岛地下车库（40W*474） 按每天24小时计算
  　　7.15 中岛地下车库吸顶灯（11W*44） 按每天24小时计算
  　　7.16 南北岛卤素景观灯（100W*68） 按每天3小时计算
  　　8 固定资产(按5年折旧)
  　　物品名称 单位 数量 单价(元) 合计（元）
  　　8.1 办公电脑 台
  　　8.2 打印、传真一体机 台
  　　8.3 验钞机 台
  　　8.4 封塑机 台
  　　8.5 保险柜 个
  　　8.6 空调柜机 台
  　　8.7 办公桌 张
  　　8.8 办公椅 张
  　　8.9 档案柜 个
  　　8.10 更衣柜 个
  　　9 社区文化活动经费 物管费收入的2%
  　　10 不可预见费 物管费收入的1.5%
  　　11 税金 物管费收入的5.6%
  
  　　预算总收支汇总
  　　收入
  　　成本开支
  　　净利润 2018-12-06 07:25:19
• 135****4696
  一、 经费测算的原则及说明；
  二、 经费测算：
  1、人工成本；2、行政办公费；3、设备\设施维护费；4、公用水电费；5、清洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。
  详细测算书内容如下：
  第一节 经费测算的原则及说明
  一、 测算的依据
  (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；
  (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；
  (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
  二、 经费测算的原则
  (一) 遵循物业管理行业特点的原则
  物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
  (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则
  针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
  (三) “零预算”原则
  物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。
  (四) 管理者提取酬金原则
  物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。
  三、 测算的有关说明
  (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。
  (二) 有关费用的说明
  1、 人员工资标准
  根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：
  序号 职 务 月薪 备 注
  1 中心经理 4,000
  2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500
  3 安全主管 1,800
  4 工程维修主管 2,000
  5 清洁绿化主管 1,800
  6 高级管家 1,800
  7 会计 1,400
  8 出纳 1,200
  9 维修技工 1,200
  10 安全班长 1,100
  11 安全员 900
  12 清洁工 600
  13 绿化工 600
  2、 物资装备的摊销
  物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。
  3、 开办费摊销
  开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。
  4、 管理者酬金
  依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。
  5、 本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。
  第二节 经费测算
  经费测算总表（单位：人民币元）
  序号 项 目 测算依据 月支出 备 注
  1 人工成本 详见人工费测算明细表 122,202.00 　
  2 行政办公费 详见办公费测算明细表 14,406.67 　
  3 设备\设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00 　
  4 公用电费 按经验数据测算 23,500.00 　
  5 公用水费 按经验数据测算 4,200.00 　
  6 清洁费（设施材料） 详见清洁费测算明细表 10,233.00 　
  7 绿化费 详见绿化费测算明细表 17,388.00 　
  8 保安费 详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中
  9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表 1,397.50
  10 开办费摊销 详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13
  11 小计 　 206,748.03 227,705.30
  12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11
  13 管理者酬金 以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94
  14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66
  15 总计 　 245,193.66 270,048.01
  16 每平方米月管理费(不含电梯分摊） 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05
  根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下：
  房 型 系 数 管理费标准（元/平方米.月） 备 注
  A 1.143 4.0 　
  B 1.057 3.7 　
  C、D 1 3.5 　
  E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月
  
  （一）人工成本测算
  序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注
  1 工资 　 　 　 　 　
  (1) 中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000 　
  (2) 品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500 　
  中心经理助理
  (3) 安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800 　
  (4) 工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000 　
  (5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800 　
  (6) 高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400 　
  (7) 会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400 　
  (8) 出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200 　
  (9) 维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400 　
  (10) 安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300 　
  (11) 安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000 　
  (12) 清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000 　
  (13) 绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800 　
  (14) 小计 94 87,600 　
  　 2018-12-06 07:25:09
• 157****7601
  一、物业管理费用测算方法 一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下： 1、 工资及福利费测算 工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。（1） 基本工资（元/月） 基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2） 福利费（元/月） 福利费包括： 福利基金—按职工工资总额的14%计算。 工会经费—按职工工资总额的2%计算。 教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。（3）加班费（元/月） 通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月）按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1） 测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：（1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价维修费：通常根据以往经验估算得出（2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中：电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价维修费：通常根据以往经验估算得出（3）供配电、发电系统设备维修费（4）消防系统维修费（5）公共建筑道路维修费将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。 3、电梯费用电梯费用= 其中： 电梯使用率 = 平均每天开启时间/24。不同物业电梯使用时间和频率会有差别，可以通过统计方法进行估算，大致在0.3~0.6之间。 电梯年检费 = 年检费总额/12月 4、 绿化费 绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中。每月每平方米建筑面积分摊的绿化费＝ 5、 清洁卫生费 小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定。每月每平方米建筑面积分摊的清洁卫生费＝ 6、 保安费 保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定。每月每平方米建筑面积分摊的保安费＝ 7、 办公费 办公费主要包括：交通费（车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。各项费用根据已往的经验综合测算得出。每月每平方米建筑面积分摊的办公费＝ 8、 固定资产折旧费 固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：固定资产月折旧额＝ 每月每平方米建筑面积分摊的折旧费＝ 9、 法定税收 物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税是按公司经营总收入的5%征收。按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。城市维护建设税通常按营业税的7%测算。教育费附加按营业税的3%测算。两税一费合计为经营收入的5.5%，测算是可按前几项合计的5.5%计算确定。 具体条例规定请查看当地的物业服务收费管理办法！ 2018-12-06 07:25:01