什么叫土地出让金呢？

• 133****2270 什么是土地出让金？土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。
  
  那么又如何定义出让地价？土地价格，它的内涵是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，其权利特征是出让土地使用权。
  
  
  
  土地出让金和出让地价的区别在哪？
  
  两者均属价格范畴，都应统称土地使用权价格。只是在不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，土地价格的称谓有所不同，有时称土地出让金，有时称出让地价。
  
  土地出让金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。土地出让金有时带有政策因素，它可称出让地价，又可称纯土地出让金或净土地出让金，即部分出让地价。
  
  而出让地价，它既可以是土地所有者出让土地使用权的交易价款，又可以是出让土地权利人转让土地使用权的交易价款。出让地价是地租的资本化。它不受政策因素的影响，也不受地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿成本的影响。所以，在土地一级市场中，土地出让金既有政策价又有市场价；在土地二、三级市场中，出让地价是完全的市场价。
  
  土地出让金的出让金数额计算方法如下：
  
  一．有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
  
  二．发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
  
  三．通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
  
  四．划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金
  2018-12-03 21:02:33
• 133****5161 土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。 2018-12-03 21:02:20
• 134****5120 土地出让金：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。
  或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，
  或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
  计算方法：
  一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
  二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
  三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
  四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
  拓展资料：
  使用范围
  征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
  土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。
  支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。
  城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。
  其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。 2018-12-03 21:02:01
• 145****9233 土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是政府定价。
  
  目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，
  
  招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由
  
  于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价
  
  （包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让**低价标准
  
  至关重要。
  
  区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局
  
  出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、
  
  出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，**低不得低于标定地价的40%”；1995
  
  年又出台了《协议出让国有土地使用权**低价确定办法》规定，协议出让**低价根据商业、
  
  住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自
  
  治区、直辖市确定，确定协议出让**低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行
  
  利息及土地纯收益等基本因素。
  
  由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让**低
  
  价，协议出让**低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由
  
  于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让**低价
  
  标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新
  
  增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，
  
  还有可能是企业改制涉及的土地出让等。
  
  不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途
  
  基准地价的一定比例确定的协议出让**低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，
  
  难于操作，致使有些地方公布的协议出让**低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内
  
  涵往往与协议出让**低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出
  
  让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，
  
  根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地
  
  使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使
  
  用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定
  
  的协议出让**低价标准。
  
  ②**低价确认方法
  
  协议出让**低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地
  
  类型及地价内涵制定标准。
  
  新增建设用地协议出让**低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土
  
  地形式有可能是生地、毛地或熟地。
  
  生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，
  
  土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。
  
  其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收
  
  益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、
  
  县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标
  
  准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人
  
  民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、
  
  县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标
  
  准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定
  
  的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让**
  
  低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确
  
  定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平
  
  均纯收益征收定额标准，因此协议出让**低价的确定可按以下公式计算：
  
  协议出让**低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%
  
  毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让**低价的确定可以以基准地价和生地出让
  
  **低价加上相应的土地开发费等综合考虑。
  
  土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有
  
  局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建
  
  设用地（工业用途）协议出让**低价标准，却不失为行之有效的办法。
  
  对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让**低价的确定要以基准地价为
  
  准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。
  
  企业改制涉及划拨土地使用权协议出让**低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估
  
  价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地
  的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地
  出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低
  于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。
  2018-12-03 21:01:53
• 151****4731 购买划拨土地的房子需要交纳出让金，比如经济适用房、棚户区改造、军区家属院等
  《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国土部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权，但地方政府多数不执行多数袒护开发商，导致房源紧张房价暴涨），土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。
  土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。
  2018-12-03 21:01:42