房子按揭怎么计算？ 贷款买房月供如何计算

贷款额度就是贷款总额。按照当前的政策，贷款总额为房价的70%。贷款期限就是贷款时间，贷款时间**长30年。贷款时间与贷款人的年龄、房子的房龄有关。 银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行行能够为其办理的贷款期限。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。贷款申请人的经济能力，每月的还款额不能超过收入的一半。不然就要延长贷款时间。实际中的贷款大多在20年左右。贷款利率由国家央行发布，当前的利率是五年以上贷款5.9%，公积金贷款五年以上4%。银行可根据借款人的情况下浮或上浮商业贷款利率。按揭和抵押实际上是一回事。房贷就是用房子做抵押的按揭贷款。

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买房月供怎么算？1、月供的类型有两种：等额本金还款方式和等额本息还款方式．首先说明一下，偿还贷款所包含的东西．贷款偿还总额＝贷款本金＋贷款利息，这个相信大家都没有问题，就是所谓的连本带利！2、下面解释一下这两种情况：等额本金，通俗的说，就是每月归还等额的本金＋加上当月的利息．也就是说，把你贷款本金的总数，平分成一定的等份．份数就是你贷款的年限中的月份数．例如，你贷了20W，分20年还，那么每月的等额本金为：20万／20年＊12月．这样每月的等额本金已经搞清楚了．然后就是每月的利息的问题。3、在等额本金这种方式中，每月的利息是不同的．因为月利息＝当月剩余的本金＊月利率．随着你每个月偿还掉一定的本金，每月剩余本金就回越来越少，所以产生的利息也会越来越少．等额本金月供＝每月等额本金＋当月利息＝每月等额本金＋（当月剩余的本金＊月利率）；＊其中＂月利率＝年利率／12＂；因此，等额本金这种偿还方式，每个月交的钱是不一样的，起初的几个月会比较高，越后面越少．直到**后一个月本金为0，利息也为0。

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一.关于贷款的政策.　　政策很多,但是我主要跟大家讲一些较常见的情况.　　1.首先是,贷款额度的问题,个人第一套房子,可以贷款房子总价的70%,也就是**总价的30%.　　如果是二手的房子,交易之中是要产生税的,综合税,个人所得税,评估费,等等.　　本来这些税是由二手房交易的双方来承担的,(政府是希望这样的.)　　但是现在二手房交易的市场中,存在着这样的潜规则,所有的税,均是由买方承担的,一套200万的房子,买房要上交的税收及各项费用,将近20多 万, 并且这个是要在**的时候付清的.也就是说,举个例子,你买一套200W的二手房子,本来**为200*30%=60万,但是你要一次性拿出60+20(税)=80万以上.这个是要大家在买二手房的时候注意的问题.　　个人的第二套房子,贷款的额度为60%.也就是**要达到40%.　　这里有一点要提醒一下,85年以前造的房子,是无法申请到贷款的.在买老房子的时候,要注意!比如84年的一套40W的房子,你就必须要一次性付40W,没有任何贷款的可能.　　二,贷款年利率问题.　　2008年**新的贷款年利率如下:　　种类项目　　年利率（%）　　一、短期贷款　　六个月以内（含六个月）6.57　　六个月至一年（含一年）7.47　　二、中长期贷款　　一至三年（含三年）7.56　　三至五年（含五年）7.74　　五年以上7.83　　三、贴 现　　贴现以再贴现利率为下限加点确定　　以上国家颁布的年利率标准,一般银行现在都会给客户一定的优惠,优惠的极限为:年利率下浮15%,例如,20年的按揭贷款,也就是5年以上的年利率为:7.83%,银行可以给按你6.65%的利率来算.　　这个大家有个数就可以了,一般的银行会主动提供,如果他们没有说,你可以问一下,是否已经下浮15%.　　三,月供的类型和计算方法.　　月供的类型有两种: 等额本金还款方式 和 等额本息还款方式 .　　首先说明一下,偿还贷款所包含的东西.　　贷款偿还总额=贷款本金+贷款利息,这个相信大家都没有问题,就是所谓的连本带利!　　下面解释一下这两种情况:　　等额本金,通俗的说,就是每月归还等额的本金+加上当月的利息.也就是说,把你贷款本金的总数,平分成一定的等份.份数就是你贷款的年限中的月份数.例如,你贷了20W,分20年还,那么每月的等额本金为:20万/20年*12月.这样每月的等额本金已经搞清楚了.然后就是每月的利息的问题,在等额本金这种方式中,每月的利息是不同的.因为月利息=当月剩余的本金*月利率.随着你每个月偿还掉一定的本金,每月剩余本金就回越来越少,所以产生的利息也会越来越少.　　等额本金月供=每月等额本金+当月利息=每月等额本金+(当月剩余的本金*月利率)　　*其中"月利率=年利率/12"　　因此,等额本金这种偿还方式,每个月交的钱是不一样的,起初的几个月会比较高,越后面越少.直到**后一个月本金为0,利息也为0.

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等额本息还款法:每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金等额本金还款法:每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月应还本金=贷款本金÷还款月数每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额

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有两种还款方式：等额本金和等额本息等额本金=贷款总额/还款月数+（贷款总额-已还本金）*月利率等额本息=贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕举例说明：假设第一次贷款购房，贷款20万，贷款20年，比较下两种贷款方式的差异等额本息还款法 20.0万元 20年 利率下浮15%月还款 1325.33合计还款 31.81万元利息 11.81万元等额本金还款法 20.0万元 20年 利率下浮15%首月还款 1674.83 每月递减 3.51合计还款 30.14万元利息 10.14万元

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