国有土地使用权收回是土地利用管理中的重要一环，但在实际操作中却面临着诸多法律问题。究竟有哪些法律问题值得我们重视呢？ 收回土地使用权行为的法律性质 依照法律法规的规定收回国有土地使用权，是政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。国家有关法律法规、规章对收回国有土地使用权有着较明确的规定，按照这些法律规定，国有土地使用权收回行为从法律性质上看，主要有以下几个方面： 行政处罚的“收回” 行政处罚的“收回”，是指因土地使用者违反了法律法规禁止性规定，被政府或土地行政主管部门依照法律法规的规定收回土地使用权。这种“收回”，首先，是因为土地使用者发生了法律法规禁止的行为。其次，法律法规规定，对这种行为必须给予无偿收回土地使用权的惩处。 《土地管理法》第37条第1款、《基本农田保护条例》第18条、《城市房地产管理法》第25条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款等规定的“收回”都应属于行政处罚性收回。 土地使用权期满的“收回” 土地使用权期满的“收回”，是指出让的国有土地使用权期满后，由于土地使用者未申请续期，或者虽申请续期但未获批准，依照出让合同的约定，土地使用权由国家无偿收回。 《土地管理法》第58条第1款第3项、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的“收回”，属于土地使用权期满的“收回”。 其他法定事由的“收回” 其他法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为。其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。 根据上面的阐述，我们可以确定，依据《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项、《城市房地产管理法》第19条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条、第47条第1款的规定收回土地使用权，属于其他依法定事由的“收回”。 无偿收回和有偿收回如何把握 1.行政处罚的“收回”，作为对土地使用者违法行为的惩罚措施，从理论上讲，不应向其支付任何费用。但征地补偿费作为土地所有权“转权”、征地税费作为土地“变类”过程中的支出费用，笔者认为，应按土地使用者取得土地时的原价格标准，由政府返还。而拆迁补偿费、土地出让金作为土地使用者取得土地使用权的支出费用，在行政处罚“收回”土地使用权的情形下，不应返还。 2.土地使用权期满的“收回”，由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权，且土地使用者原支付的各类土地成本已在其数十年的土地使用过程中折抵完毕，即土地成本的现值为“零”，因此不应向其支付 任何费用。然而，土地成本的现值为“零”并不等于土地没有价值。在土地增值数倍于原土地价值，且房屋仍有实际价值和使用价值的情况下，是否绝对地“无偿”收回，仍是值得进一步探讨的问题。 3.其他法定事由的“收回”，征地补偿费、拆迁补偿费、征地税费和剩余年限的土地出让金，理所应当应该由政府返还，其价格标准则应区别情况处理：因国家方面的原因，如为了公共利益、实施城市规划而收回土地使用权的，应按现时价格计算、返还四项费用，土地的增值归土地使用者所有，以体现“有偿”收回的法律规定;因土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产而被收回土地使用权的，应按原价格标准计算、返还四项费用，土地的增值归政府所有。 收回土地使用权的批准机关 根据土地管理法律和行政法规的规定，大多数情形下收回土地使用权需报经原批准用地的政府批准。问题是，按1999年前的《土地管理法》规定，土地审批实行分级限额一次性审批;1999年后的《土地管理法》规定，土地审批为三次批准，第一次是农用地转用审批，第二次为征地审批，第三次为具体建设项目用地审批。虽然第一次审批和第二次审批在某些情况下可以“同时办理”，但也有分别审批的法定情形。在三次审批且批准权不一致的情况下，原批准用地的政府，究竟是指哪次审批的政府? 《基本农田保护条例》第18条规定，经国务院批准的重点建设项目占用基本农田，连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上政府无偿收回用地单位的土地使用权。按照占用基本农田都需经国务院批准“农转用”和经国务院批准“征地”这一思路，似乎“原批准用地的政府”应当是指批准农用地转用或者批准征地的政府。但是，仔细分析三次审批的批准内容，问题并不那么简单。 “农转用”审批是按照土地利用总体规划，将农用地转为建设用地的审批，是土地用途“转类”的审批;“征地”审批是将集体所有土地征为国有土地的审批，是土地所有权“转权”的审批。这两次审批的共同特点，一是上级政府对下级政府的审批，不是对土地使用者的审批;二是这种“转类”审批和“转权”审批并不涉及土地使用权，不是对土地使用权的审批。而根据《土地管理法》第44条第3款的规定，“转类”和“转权”审批后，还需由政府对土地使用者进行具体建设项目用地审批，只有在办理具体建设项目用地审批后，土地使用者才获得土地使用权。因此，与土地使用者或者土地使用权有关的审批，是第三次审批，即具体建设项目用地审批。 根据上面的分析，由于收回土地使用权的对象是土地使用者，标的物是土地使用权，可以认为，原批准用地的政府，应该是指批准具体建设项目用地的政府。至于《基本农田保护条例》第18条规定“经国务院批准”，只能理解为是对“基本农田”一种特殊规定，但这一特殊规定对查处、收回闲置土地工作的开展是不利的。
公产房使用权的法律性质如何界定？
136****3848 | 2018-12-02 21:58:42
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157****6030 一、公房使用权的法律性质是什么?
所谓的公房使用权，应是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对“国家”所有的房屋租赁权。它包括产权属于房产管理部门直管公房和产权属于单位所有的自管公房，这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利住房分配特色的体现。
通常公房使用权的承租人，均是企业事业单位或者国家机关工作人员，其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，但住房的所有权仍归单位所有，职工以支付低租金使用。
公房使用权由于具备使用权人对公房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化，使用权没有期限限制，所有权人行使所有权受到使用权人的限制，以及公房还凝结着职工的劳动价值，基本符合用益物权特征，因此属于用益物权。
二、哪些情况下公房不能出售?
1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
6、上市出售后形成新的住房困难的;
7、擅自改变房屋使用性质的;
8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
综上所述，在福利分房时代，很多居民拿到了政府分的公房，有的没有产权而有使用权，对于公房使用权的性质，应该认定是有益物权。使用公房的人对房屋有实际的控制权和支配权，这样所有人的权利被虚化。公房不能随意买卖，对于产权共有的，其它产权人同意的情况下才能出售。 2018-12-02 21:59:57 -
136****5420 公产房“使用权”的法律性质
公产房的“使用权”或称“承租权”的性质，是理论和实务上争议颇多的一个问题。大致有如下几种观点：第一种观点认为，公产房使用权系因房屋承租人与公房管理部门签订公房租赁合同而产生，故该使用权属于合同债权。第二种观点认为，公产房使用权人对房屋享有占有、使用、收益、（有限制的）处分等各项权能，且该权利具有永续性和经济价值，故应当将其认定为用益物权。亦有学者认为，公产房的承租人“通过实物工资分配的方式取得的权利，当然具有所有权性质”，“考虑到这种房屋的分配并不能直接用工资衡量，所以公房租赁中的承租人所享有的权利已经成为一种‘类所有权’或‘相似所有权’”，这种物权本质上是“民事权利主体以自己劳动获得的权利”，“是比较充分的物权”。第三种观点认为，公产房使用权实质上具有用益物权的性质，但由于我国物权法没有将其规定为法定的物权种类之一，受物权法定原则的制约，在现阶段只能认为公产房使用权是一种高度物权化的债权，或者也可以将其视为一种属性模糊的财产权。这种观点实际只是第二种观点的变通而已。
如果认为公产房使用权是物权，实务中许多争议的问题或将迎刃而解。既然公产房使用权是物权，自然可以作为遗产继承，在原承租人死亡后，其他继承人都有权要求实际取得公产房使用权的继承人给予相应的补偿，在房屋遇到拆迁时，也可以获得与继承份额相当的拆迁安置补偿权益；在离婚的时候，也可以比照私有住房有关规则进行分割，由实际继承承租的一方给予另一方补偿；而对于强占公产房的案件，则无论经过多久，公产房使用权人都可基于物上请求权要求无权占有人返还房屋。
如果认为公产房使用权就是普通的基于房屋租赁合同而产生的债权，则很多问题要么面临无法解释的困难，要么会得出极其不合理的解释结论。公产房使用权虽然需要同房管部门签订公房租赁合同之后方能取得，但其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然具有重大区别。第一，公房使用权的存续具有永续性。公房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，非因特定事由，房管部门不得终止公房租赁合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等还可以申请继续承租公房。这样，承租人对公产房就获得了永久性的占有和使用权，这与一般的私有房屋租赁是明显不同的。第二，公房使用权因其租金远低于市场租金水平，因而具有高度的价值性。公产房的租金由政府统一规定，一般只相当于同地段同档次私有住房租金的5%-10%，承租人缴纳的公房租金基本只用于房屋维修的成本费用支持，房屋管理部门并不从公房租金中经营获利。由于公房承租人只需支付很低的租金即可获得远高于租金价值的房屋使用收益，其对房屋所取得的使用收益与其支付的租金明显不构成对价关系，这与一般的私有住房租赁存在本质不同。第三，公房使用权的取得需要支付对价，遇拆迁时可以获得补偿。公产房虽然租金低，但其**初取得使用权却需要支付其他对价，初始投入成本巨大。对于私有住房承租权的取得，承租人只需按期支付租金即可，在签订租赁合同时无需支付其他对价。但公房承租权的取得或是因计划经济时代作为实物工资的一部分分配给承租人，或是公房政策改革后，由承租人通过市场置换（使用权有偿转让）等途径从前手承租人处出资购得，其置换价格往往相当于同地段同档次私有住房价格的90%-95%。可见，公产房虽名义上属于公有，但其绝大部分价值构成，却应归承租人享有。与之相对应。当公产房遇拆迁时，按照部分地区现行的拆迁政策，被拆迁公产房补偿金额的95%应给予公房承租人，而房管部门只能得到补偿金额的5%。而出租私有住房遇拆迁的，承租人通常不能获得补偿。第四，公产房使用权可转化为完全所有权。按照现行公房政策，直管公房的使用权人只需支付很小的价款（大致相当于同地段同档次私有住房价格的5%-10%），即可购得公房所有权。该购房资格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的价格购得公产房的所有权。承租人购得公产房的所有权后，公产房即转化为私有房屋，其完全受物权法的规制。 2018-12-02 21:59:18 -
155****2925 公产房是中国特殊体制下遗留下来的产物,公产房的“使用权”或称“承租权”,与我国传统福利住房分配政策和计划经济体制密切相关,它是政府对劳动者广泛实行的变相工资分配方式。在住房制度改革以前,取得公产房使用权的承租人,必须符合一定的条件,一般要求是在国家机关或者国有企事业单位工作,其工作达到一定年限,组织上就会根据其工龄长短、职务高低、工作业绩大小,家庭人口等诸多因素,确定分配给其家庭一定面积的房屋,并建立起职工与国家或单位之间的房屋租赁关系。公产房的使用权实际上隐含了价值,是职工多年工资中住房消费的补偿,也是劳动力价值的组成部分。住房制度改革以后,符合一定条件公产房使用权被允许上市交易,并且限制条件呈逐步减少的趋势。对于进入市场的公产房使用权,已经体现了市场交易价值。但是,由于法律对公产房使用权的性质界定不清,纠纷的解决缺乏统一的法律规范和裁判标准,加之住房政策带有浓厚的地方特色,不同法院对此类案件的处理方式差异很大,当事人的合法权益不能得到及时有效保护。
公产房的“使用权”或称“承租权”的性质,是理论和实务上争议颇多的一个问题。大致有如下几种观点:一种观点认为,该使用权属于合同债权；一种观点认为属于用益物权；还有观点认为,公产房使用权实质上具有用益物权的性质,但由于我国物权法没有将其规定为法定的物权种类之一,受物权法定原则的制约,在现阶段只能认为公产房使用权是一种高度物权化的债权,或者也可以将其视为一种属性模糊的财产权。
如果认为公产房使用权是物权,实务中许多争议的问题或将迎刃而解。既然公产房使用权是物权,自然可以作为遗产继承,在原承租人死亡后,所有继承人都有权要求实际取得公产房使用权的继承人给予相应的补偿,在房屋遇到拆迁时,也可以获得与继承份额相当的拆迁安置补偿权益；在离婚的时候,也可以比照私有住房有关规则进行分割,由实际继续承租的一方给予另一方补偿；而对于强占公产房的案件,则无论经过多久,公产房使用权人都可基于物上请求权要求无权占有人返还房屋。
如果认为公产房使用权就是普通的基于房屋租赁合同而产生的债权,则很多问题要么面临解释的困难,要么会得出极其不合理的解释结论。公产房使用权虽然需要同房管部门签订公房租赁合同之后方能取得,但其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然具有重大区别。公产房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质,其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征,使其在性质上更接近于物权而非债权。将其界定为普通的合同债权,无法准确、全面地反映其法律特质。虽然公房使用权实质上具有用益物权的特征,但需要注意的是,由于我国物权法没有将其规定为法定的用益物权种类,受物权法定原则的制约,将公房使用权界定为用益物权,在目前的法律框架下难以获得法理上的有力支撑。在公产房使用权的法律定性上,不宜突破物权法定原则。 2018-12-02 21:59:03
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土地使用年限一般是指从取得土地的使用权开始，有效的使用年限，因为土地归国家所有，购买或者划拨的都是使用权。分以下几种情况：居住用地70年；工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；土地使用年限到期了怎么办？根据《物权法》的相关规定，住宅土地使用年限到期后将自动续期。而2007年修订的《土地管理法》中的相关规定则是土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当**迟于届满前一年申请续期。根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。准予续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权使用年限届满，土地使用者未申请续期或未获批准的，土地使用权由国家无偿收回
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案情点击：老高原系位于沈阳市XX区一套公有住房承租人。2003年，经该公有房屋所有权单位同意，老高以8万元的价格将该公有住房的承租使用权转让给小冯，老高为小冯出具了一份已收到购房款8万元的收条。后小冯便入住涉诉房屋中居住，并持有原公有住房租赁证，但一直未办理承租人变更手续。2008年，老高又与王某签订了《公有住房使用权转让合同》，合同约定：“老高自愿将涉诉房屋的使用权出售给王某，价款为18万元，老高收到王某所付房款后，即将房屋交付给王某，并协助王某办理房屋转移登记。”随后王某立即支付给老高购房款18万元。后老高把出让房屋的时告知了小冯，并要求小冯腾房，小冯一怒之下，将老高诉至法院，请求法院判令涉诉房屋承租使用权归自己所有，且要求老高协助自己办理涉诉房屋公有住房承租使用权的转移登记。律师观点：北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师分析认为：本案中老高先与小冯之间签订了《房屋承租使用权转让合同》，该合同合法有效，此后老高故意隐瞒涉诉房屋已实际转让交付他人使用的事实，致使其与王某签订的《公有住房使用权转让合同》侵害了小冯的合法权益，因此小冯的诉请应得到法院的支持。李松律师解释说，本案诉争房屋性质是公有住房，即产权属于国有或者集体所有的房屋，又称使用权房屋。现行法律、法规并未禁止公有住房的承租使用权上市流转，但对于这类房屋承租权的确认和转让等问题没有明确的规定。现在各地出台一些地方政府规章等，多从行政管理角度予以规范。而随着旧城区改造的逐渐深入，许多公有住房面临拆迁，再加上房价的不断上涨，因公有住房引起的纠纷逐渐增多，本案就属于典型的“一房二卖”的情况。对于本案两份转让合同的效力问题，尤其是对于老高与王某签订的转让合同，该合同签订后未经产权人同意，是否有效呢？李松律师指出，老高与小冯签订的转让合同合法有效没有争议。对于第二份合同，承租人老高在未经产权人同意的情况下转让公有住房的行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成侵害，而且现无法律、法规禁止这种交易行为，不属于《合同法》所规定的合同无效的情形，故老高与王某签订的转让合同也应是合法有效的。合同效力确认后，在多个买受人均主张继续履行合同的情况下，法院会比照商品房交易中的“一房二卖”的处理方式，判由实际占有房屋的小冯取得房屋承租使用权。本案中王某可向老高另行主张违约责任，从而保护自身的合法权益。作者：北京房地产律师 李松
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土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更，主要有以下几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权；c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产取得土地使用权；g.更改土地使用者名称、地址等。 土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人，相对人予以接受的行为。 土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。
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《中华人民共和国土地管理法》规定我国的土地分为国有土地和集体所有土地。国有土地包括：城市市区的土地：农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地，国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地；以及其他土地。
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