土地使用权抵押是指在我国土地使用权人作为债务人（抵押人），在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。 涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题： 1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。 2.土地使用权抵押的前提。 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。 3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。 4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。 5.保险问题。 土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。 6.土地使用权抵押时，应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。 7.土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。 一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。 8.董事会的决议。抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。 9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。 10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。 11.处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。 抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。 12.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
国有土地使用权收入的法律问题存在哪些法律问题和法律性质呢
143****4819 | 2016-05-17 10:28:53
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133****5628 国有土地使用权收回是土地利用管理中的重要一环，但在实际操作中却面临着诸多法律问题。究竟有哪些法律问题值得我们重视呢？ 收回土地使用权行为的法律性质 依照法律法规的规定收回国有土地使用权，是政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。国家有关法律法规、规章对收回国有土地使用权有着较明确的规定，按照这些法律规定，国有土地使用权收回行为从法律性质上看，主要有以下几个方面： 行政处罚的“收回” 行政处罚的“收回”，是指因土地使用者违反了法律法规禁止性规定，被政府或土地行政主管部门依照法律法规的规定收回土地使用权。这种“收回”，首先，是因为土地使用者发生了法律法规禁止的行为。其次，法律法规规定，对这种行为必须给予无偿收回土地使用权的惩处。 《土地管理法》第37条第1款、《基本农田保护条例》第18条、《城市房地产管理法》第25条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款等规定的“收回”都应属于行政处罚性收回。 土地使用权期满的“收回” 土地使用权期满的“收回”，是指出让的国有土地使用权期满后，由于土地使用者未申请续期，或者虽申请续期但未获批准，依照出让合同的约定，土地使用权由国家无偿收回。 《土地管理法》第58条第1款第3项、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的“收回”，属于土地使用权期满的“收回”。 其他法定事由的“收回” 其他法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为。其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。 根据上面的阐述，我们可以确定，依据《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项、《城市房地产管理法》第19条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条、第47条第1款的规定收回土地使用权，属于其他依法定事由的“收回”。 无偿收回和有偿收回如何把握 1.行政处罚的“收回”，作为对土地使用者违法行为的惩罚措施，从理论上讲，不应向其支付任何费用。但征地补偿费作为土地所有权“转权”、征地税费作为土地“变类”过程中的支出费用，笔者认为，应按土地使用者取得土地时的原价格标准，由政府返还。而拆迁补偿费、土地出让金作为土地使用者取得土地使用权的支出费用，在行政处罚“收回”土地使用权的情形下，不应返还。 2.土地使用权期满的“收回”，由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权，且土地使用者原支付的各类土地成本已在其数十年的土地使用过程中折抵完毕，即土地成本的现值为“零”，因此不应向其支付 任何费用。然而，土地成本的现值为“零”并不等于土地没有价值。在土地增值数倍于原土地价值，且房屋仍有实际价值和使用价值的情况下，是否绝对地“无偿”收回，仍是值得进一步探讨的问题。 3.其他法定事由的“收回”，征地补偿费、拆迁补偿费、征地税费和剩余年限的土地出让金，理所应当应该由政府返还，其价格标准则应区别情况处理：因国家方面的原因，如为了公共利益、实施城市规划而收回土地使用权的，应按现时价格计算、返还四项费用，土地的增值归土地使用者所有，以体现“有偿”收回的法律规定;因土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产而被收回土地使用权的，应按原价格标准计算、返还四项费用，土地的增值归政府所有。 收回土地使用权的批准机关 根据土地管理法律和行政法规的规定，大多数情形下收回土地使用权需报经原批准用地的政府批准。问题是，按1999年前的《土地管理法》规定，土地审批实行分级限额一次性审批;1999年后的《土地管理法》规定，土地审批为三次批准，第一次是农用地转用审批，第二次为征地审批，第三次为具体建设项目用地审批。虽然第一次审批和第二次审批在某些情况下可以“同时办理”，但也有分别审批的法定情形。在三次审批且批准权不一致的情况下，原批准用地的政府，究竟是指哪次审批的政府? 《基本农田保护条例》第18条规定，经国务院批准的重点建设项目占用基本农田，连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上政府无偿收回用地单位的土地使用权。按照占用基本农田都需经国务院批准“农转用”和经国务院批准“征地”这一思路，似乎“原批准用地的政府”应当是指批准农用地转用或者批准征地的政府。但是，仔细分析三次审批的批准内容，问题并不那么简单。 “农转用”审批是按照土地利用总体规划，将农用地转为建设用地的审批，是土地用途“转类”的审批;“征地”审批是将集体所有土地征为国有土地的审批，是土地所有权“转权”的审批。这两次审批的共同特点，一是上级政府对下级政府的审批，不是对土地使用者的审批;二是这种“转类”审批和“转权”审批并不涉及土地使用权，不是对土地使用权的审批。而根据《土地管理法》第44条第3款的规定，“转类”和“转权”审批后，还需由政府对土地使用者进行具体建设项目用地审批，只有在办理具体建设项目用地审批后，土地使用者才获得土地使用权。因此，与土地使用者或者土地使用权有关的审批，是第三次审批，即具体建设项目用地审批。 根据上面的分析，由于收回土地使用权的对象是土地使用者，标的物是土地使用权，可以认为，原批准用地的政府，应该是指批准具体建设项目用地的政府。至于《基本农田保护条例》第18条规定“经国务院批准”，只能理解为是对“基本农田”一种特殊规定，但这一特殊规定对查处、收回闲置土地工作的开展是不利的。 2016-05-17 10:33:53
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