土地的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切合实际的结果。如城市中的一块空地，目前未做任何使用，实际收益为零，甚至是负数（因为要缴纳各种税费），但并不表示这块空地不具有收益价值；再如某企业占用一块交通便利的土地，但由于经营不善，由总收入减去总费用所得的结果可能是负数，但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
全部5个回答 >土地使用权不能抵押问题？有哪位网友晓得不，解答下呗，谢谢！
155****6274 | 2018-12-01 20:00:55
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142****6557 这块地的使用权在法律上称为“建设用地使用权”，是可以抵押的。在向银行抵押之后，银行便取得了抵押权，但土地使用权仍然是原权利人的，原来的使用权人仍然可以使用。只是到时如果还不上银行贷款的话，银行会将这块地的使用权卖掉，从卖得的价款当中扣下欠款。如果有剩余，银行还得退还剩余的钱。 2018-12-01 20:01:38
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138****0948 土地使用权是可以抵押的。
地使用权、的抵押是一种不动产权利的抵押，
(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。 2018-12-01 20:01:31 -
135****8123 对耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，都不得设定抵押。上述土地使用权不得成为抵押的标的物，在其上设定的抵押权归于无效，视为没有设定抵押。教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不能设定抵押。不得设定抵押的只能是教育设施、医疗卫生设施和社会公益设施，如果是财产权属于**、幼儿园、医院的非教育、医疗设施的，可以设定抵押。 2018-12-01 20:01:22
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131****8849 根据担保法第37条规定和物权法第184条规定，耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权不得设定抵押，但法律规定的可以抵押的除外。
法律的除外规定是指对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权和与乡（镇）、村企业厂房同时抵押的土地使用权可以设定抵押。 2018-12-01 20:01:15
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房屋的产权是永久的，不存在年限问题。住宅土地的**高使用年下是70年，但一般都不足70年。无论多少年，都不会对房屋产权产生影响。按照物权法的规定，住宅土地使用期届满会自动续期，除了拆迁或土地征用（都可以足额补偿）之外，现在没有必要担心土地使用年限到期以及后续问题。
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有下列情形之一的，其划拨土地使用权不得转让、出租、抵押： （一）社会公共利益建设需要的； （二）转让后的土地用途不符合城镇规划的； （三）县级以上人民政府依法决定收回的； （四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权的； （五）有权属争议的； （六）法律、法规规定的其他情形。
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土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
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企业现在购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在会计核算上按实际发生成本记入“无形资产——土地使用权”；开发利用时以“无形资产——土地使用权”的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本；开发利用完成后，在会计核算上列入“固定资产——建筑物或构筑物”或“开发商品——商品房”；该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值记入“无形资产——土地使用权”。
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