买房子遇到的问题常见的都有哪些呢?

• 134****8894 注意验看有效证书。许多房产项目在预售时，有效证书不是很全，虽然缺少部分证书不一定真会有风险，但如果某个项目假造证书的话，则会有很大风险，购房时一定要注意。
  面积是影响房屋总价至关重要的因素。防止面积欺诈非常关键。有关面积的问题，在合同中一定要详细再详细，尤其要避免因实测面积与预售面积误差过大给购房者所造成的不必要的损失。
  慎签认购书。买房第一步是与开发商签订认购书，并交一定额度的定金。建议购房者**好与发展商在协议中约定，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等，以避免不必要的麻烦。
  留意购房合同文本。购房者应和发展商签署由房管部门印制的合同文本。这些文本对双方的权利义务进行了明确规定，较少出现发展商拟定的“不平等条约”。 房价与物管费要分签。一般购房者缴纳按购销双方约定的计价标准和房屋面积计算出的房价款和按国家规定的各种税费。有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对消费者的侵害。
  所以，购房者应该将物业条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。 明确交房日期。因建设资金不足而延期交房是常有的事。开发商为逃避责任，常常在交房时大做文章，购房者应注意签合同时，一定要将交房日期明白地确定为“×年×月×日”，同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。
  注意所买房产是否已被抵押。在购房前消费者应核验开发商出示的国有土地使用权证时，须注意该证书上：“有关他项权利证明”栏内是否注明上述抵押。
  如有上述情况，购房者应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。 明确违约责任。在预售契约中一定要清楚约定责任，**好明确约定违约金，有些发展商要求客户在签定正式预售契约后，再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，购房者要注意协议统一，以免日后扯皮。 2018-11-27 22:26:40
• 145****2398 (一)房屋质量问题的主要表现
  屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水;内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超过规范规定;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水，阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落;室内外上下水管道漏水、堵塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标
  (二)出现质量问题的原因
  工程设计不合理、施工方偷工减料或者使用不合格的原料、施工方任意改变工程设计图纸、擅自变动房屋建筑主体和承重结构、施工单位缺乏资质导致施工不合格、监理单位缺乏资质等原因导致监督不到位、转包或者违法分包等。
  (三)主要案例
  1.20xx年，韩某与某房地产公司签订商品房买卖合同，王某以21万余元购买被告开发的宣城市某商城住房一套。20xx年，某房地产公司开发的房屋经工程验收合格后，将房屋交付给韩某。韩某在装潢过程中发现房屋房体有裂缝及渗水现象，要求某房地产公司对房屋质量进行检测。同年9月，经某省建筑工程质量监督检测站检测与分析，某房地产公司所交付给韩某的房屋部分贯穿墙体的裂缝趋于稳定，墙体裂缝和楼板裂缝不会影响主体结构安全使用，但是应对墙体的裂缝、爆灰和预制板拼缝予以有效修补。法院判决支持了韩某的诉讼请求，认可了房屋检测分析报告的效力，判令开发商对房屋出现的问题予以维修，并赔偿了韩某房屋因此贬值的损失。
  2.韩先生购买了一套公寓，交房时，由于韩先生在国外，故未能按期办理人住手续。3年后，韩先生回国，领取钥匙人住。在人住3个月后，该室厨房热水管突然脱落，由于当时韩先生不在家，漏水漫人客厅，淹坏了铺设的木地板。韩先生认为该房屋质量不合格，诉至法院，要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为，该房屋已经竣工验收合格，且3年前即已向韩先生发出入住通知，是由于韩先生自身原因未办理人住手续，应视为已经交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已过保修期，开发商不应当再承担任何责任。法院经审理后，认为，虽然l年前开发商即向韩先生发出交房通知，但由于韩先生未对该房进行验收，该房屋的保修期应从韩先生实际入住日起算，因此，开发商应为韩先生修理水管并承担赔偿责任。
  (四)房屋出现质量问题的法律责任
  房屋建造质量的法律责任的规定主要体现在《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中。
  1.施工单位对建筑质量承担保修责任
  根据建筑法的规定，房屋出现质量问题的，应当由施工单位承担责任。
  (1) 基本规定：《中华人民共和国建筑法》第六十二条的规定，建筑工程实行质量保修制度。
  (2) 房屋低保修期限：
  《建筑工程质量管理条例》第四十条明确规定了建设工程的低保修期限：
  在正常使用条件下，建设工程的低保修期限为：
  ① 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
  ② 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
  ③ 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
  ④ 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
  其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
  建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
  《建筑法》第四十一条的进一步明确，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
  (3)建筑工程的保修范围
  《建筑法》第四十一条第二款 建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。
  (4)施工单位不履行保修义务的处理
  《建筑法》第七十五条　建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。
  2.商品房购房人也可以向房屋出卖人追究责任
  对商品房购房人来说，直接找施工单位进行维修并赔偿非常费时费力，所以在《高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，规定了可以向房屋出卖人追究相应责任，包括要求修复或者要求解除房屋买卖合同。房屋出卖人承担责任后，可以向施工单位追偿。
  根据高院的规定，在房屋保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。
  3.房屋质量问题造成其他损失的责任承担
  房屋一旦出现质量问题，不仅会造成房屋本身的损害，还可能造成人身或者其他财产的损失，根据《建筑法》第八十条的要求，“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。
  4.房屋超过合理使用年限后的质量责任
  如果房屋超过了合理使用年限的，产权所有人应当承担维修责任。
  根据《建筑法》第四十二条的规定，建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。
  (五)居民在遇到房屋质量问题的处理方法
  一般而言，法院在处理房屋质量问题时，首先会看造成房屋质量问题的原因是什么。在房屋出现质量问题时，居民首先应当通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。
  在取得房屋质量鉴定报告后，应当注意看房屋是否还在保修期内。处在保修期内的，居民可以向出卖人要求修复房屋并赔偿损失，符合高院的规定即严重影响居住的，居民还可以要求解除购房合同。房屋已过保修期的，居民可以通过物业管理方建立的房屋公共维修基金来解决维修问题(专有物业除外)，但是房屋质量问题经检测机构鉴定后，认定系主体结构不合格的，买房人仍然有权要求解除房屋买卖合同。对于保修期，商品房买卖合同与《建筑工程质量管理条例》规定的一般比较明确。
  对于房屋质量问题造成其他财产或者人身受到损害的，受害的居民可以向责任人要求赔偿损失。
  对于已经超过了合理使用年限的房屋，应由产权所有人对房屋承担修复和维护的责任。
  此外，如果是房屋受损不是出于质量问题，而是由于不可抗力或者意外事故如火灾、飓风等原因造成的，那么已经投保财产险的居民，可以向保险公司要求赔付相关损失。 2018-11-27 22:26:38
• 145****3340 1、我买的房子到底是不是70年产权?
  买房支招：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。
  此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
  五证分别为《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。
  市民可到发证机关相关网站，查询这些证件的真伪。一般来说，市民在购买商品房时，可重点查看《商品房预售许可证》，因为若其他四证不全便无法取得《商品房预售许可证》。
  2、开发商推迟交房怎么办?
  买房支招：购房者遇到逾期交房等违约违法行为，应根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。具体来讲，如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。
  另外，购房者也可以开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效，如果合同被解除或确认无效的，开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失，如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  3、开发商推迟办证怎么办?
  买房支招：按照购房合同中关于交付房产证时间的约定，有约定的依约定，没有约定的依法律规定。根据**高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。
  其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。
  4、房产面积缩水怎么办?
  买房支招：根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持;2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  5、学区房不等于划片房?
  买房支招：不少楼盘虽然与**的地理位置相邻，但孩子的学籍能否划入该片并不确定。有些楼盘与**仅一墙之隔，也不能划入该**就读。学区房也需要有“资格认证”，而且学区房不等于划片房。
  幼儿园社区可以自行配建，但**、**的划片还需要教育局的整体规划。市民买房时还是要多去了解房屋所在的区域范围，购房合同中也会对房屋坐落的地址进行详细说明，市民可以将其与教育局划片范围进行对比，这样就可以清楚明白地了解该楼盘的划片**，以免购买了所谓的学区房，却仍不能入学。而对一些规划中的教育资源，到底什么时候能够投入使用也要了解清楚。
  众所周知，买房子这件事就是一个麻烦体。买房到装修到入住以后，每个过程都可能引起纠纷。在买房过程中常见问题有哪些?业主们该如何维权?
  6、空置房物业费如何收取?
  买房支招：按照规定，连续三月无装修空置房，物业费按20%缴纳
  7、房屋质量不达标怎么办?
  买房支招：依据相关法律规定，商品房交付使用后，购买者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，给购买者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。孔小姐所购房屋很可能是在地基基础和主体结构工程方面出现了质量问题，因此，孔小姐可以退房，并要求开发商承担赔偿责任。
  8、定房时交了订金又不想要了怎么办?
  买房支招：常在买房初始阶段发生的纠纷有购房者与开发商关于订金和定金的纠纷上，购房者给开发商的订金是可以退还的，而定金一般无法退还。
  9、期房交房开发商要求涨价，合理吗?
  买房支招：作为开发商应履行合同义务，不可擅自变更合同约定内容。作为购房者，在面对开发商违约的情况下，可以向人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，并承担违约责任。
  10、开发商加层怎么办?
  买房支招：一般来讲，开发商不可能擅自加高楼层，需要到规划局进行相关更改手续。 2018-11-27 22:19:46