小产权房产生的原因主要是什么？

• 134****2783 “小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
  目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;
  另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。
  “廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 法律属性 那么,乡产权房的法律属性如何,其究竟是否合法、能否购买或转让? 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。
  因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。
  既然是合法的,那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
  而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
  由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。 2018-11-27 11:00:56
• 157****3400 小产权房产生的原因
  1、城市房价过高
  中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
  2、擦边球的空间
  根据法律规定,在农村集体的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
  3、农地制度不合理
  小产权房是农民集体自发在其集体的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发,省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。 2018-11-27 11:00:45
• 158****3676 “小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡镇政府颁发,所以叫做“小产权房”,又称为“乡产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。但是就在建设部门以其产权不受国家保护,警告市民别去购买,国土部门以其违法用地,要予以查禁的时候,小产权房却以其顽强的自生能力,赢得市民和农民的青睐,不断扩大其市场份额。究其原因,主要有以下几个方面的原因:
  　　一、房价上涨滋生了其产生的土壤。
  　　城市住房价格上涨过快早已是不争的事实,相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险,以北京为例,2007年7月在售的小产权项目的均价为3311元/平方米,仅及2006年北京市整体销售均价的8792/平方米的38%。对于想去大城市,而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。假如政府今后不出什么政策,购房者就能以这么低的购房成本享受几十年的住房,从这一点上来说,他们可能就会觉得这是比较合算的。从而在购买小产权房时,其中的价格低廉也掩盖了其要承担的风险。小产权房价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用:一是购地成本,二是各种税费,三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。土地出让金、税费以及各种腐败成本是房价上涨的主要原因,当然其也为小产权房提供生存土壤。
  　　二、地方政府的管理不到位促成其快速发展。
  　　作为一种市场行为,小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,这恐怕应该是政府相关管理部门的失职,是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。按照国家土地管理法的规定,任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇政府,在全国各地大搞开发区的热潮中,进行土地违法买卖行为一方面是利益所致,另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。
  　　三、新农村建设为其发展提供了便利条件。
  　　这两年小产权房开发规模的扩大,还有一个很重要的因素就是新农村建设。在国家要求的新农村建设中,村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房,所建的房子应该是连排的、类似公寓形式的住宅。但是乡镇政府在建设这项工程时,由于资金窘迫,便会和开发商合作,将上级政府批准的,用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发,然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民,另一部分房子便让开发商 给城市居民获取利润了。所以小产权房的开发其实是搭上了新农村建设的便车。
  　　四、市场需求提供了其发展的空间。
  　　小产权房市场份额的扩大,从某种意义上说,体现了市场对资源配置的自我调适功能———当城市公共住宅无法满足民众需要时,市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地;乡镇基层单位为了创收以补贴财政,也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”,农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解,这当然就造成了小产权房的市场空间。另外,小产权房规模的扩大也取决于它的供求关系。当很多人尝到了购买小产权房的甜头,那么需求自然就上去了。如果房地产市场供需矛盾和价格压力一直这么持续下去,那么小产权房市场也就一定会存在,因为它能在一定程度上起到替代或补充的作用。 2018-11-27 11:00:34