小产权房购买风险有哪些呢？

• 152****6557 买房的时候，房子的产权是不少购房者都比较关心的一个问题，比如，是40年产权、50年产权还是70年产权。与此同时，我们还会经常听到小产权房这个词，与小产权房对应的则为大产权房。很多人只知道购买小产权房有风险，但是具体什么风险并不太了解，也并不清楚小产权房与大产权房到底有什么不同。下面，就为大家详细地介绍它们之间的区别以及购买的风险。
  
  大产权房是由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。小产权房：不是由国家颁发产权证的叫做小产权房。小产权房分为3种：在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。各类农业园或养老院的别墅。
  
  大产权房和小产权房的区别
  
  小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权；大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
  
  职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行；职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
  
  小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住；大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
  
  购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易；购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
  
  小产权房购买风险
  
  与大产权房相比，小产权房价格要便宜不少，但是购买这类房屋，风险比较大，买房的时候，要谨慎。
  
  小产权房购买风险具体有5类：
  
  1、缺少“五证”。如果没有“五证”，是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。
  
  2、拆迁难补偿。除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
  
  3、质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
  
  4、小产权房不能抵押或者上市转卖。由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
  
  5、小产权房不能抵押贷款。小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。 2018-11-26 12:01:44
• 131****6415 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
  
  “大产权房“即“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
  
  “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分为不同情况；
  严格来说，小产权二手房包括：已购公房、乡产权房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。
  
  对于已购公房来说，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%,就可以等同为商品房上市出售；
  
  乡产权房归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度；
  
  对于使用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
  
  ●购买小产权房屋存在哪些风险？
  
  一、使用权房、乡产房和小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
  
  二、因为国家有规定，农民集体的土地的使用权不得出让和出售。像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转，如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，就会缺少法律支持。
  
  三、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。 2018-11-26 12:01:34
• 137****1729 一、小产权房的概念
  
  小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。
  
  二、小产权房的分类
  
  1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
  
  2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
  
  3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
  
  三、小产权房与商品房的区别
  
  1、小产权房屋买卖不受国家法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
  
  2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。
  
  3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。
  
  4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款。
  
  四、购买小产权房的风险
  
  1、小产权房买卖合同一般无效
  
  小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
  
  2、小产权房无法办理两证
  
  2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。
  
  3、小产权房不能转让
  
  小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
  
  4、拆迁无法得到补偿
  
  小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。
  
  5、房产无法抵押、贷款
  
  购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。
  
  小产权房价格虽然便宜，但是购买时，风险比较大，如果想要购买小产权房，建议谨慎考虑。 2018-11-26 12:01:25
• 146****4146 第一，法律风险。
  
  因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护;
  
  第二，政策风险。
  
  若购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿;
  
  第三，转让风险。
  
  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，因不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和**有很大影响。 2018-11-26 12:01:14
• 149****3332 一般来说，能够拿到国家认可的合法产权证就是大产权房，拿不到合法产权证的房子就是小产权房，可是就算没有产权证，小产权房依然受到多数人的欢迎，因为其价格十分优惠，但还是建议购买者谨慎选择购买小产权房为好。
  
  一、什么是小产权房？
  
  小产权房又称乡产房、村产房、使用权房，按国家相关规定，房屋产权证当由房管部门统一发放，是包括产权使用证和国有土地使用权的完全产权，而小产权房则由乡镇府或村委会盖章证明其权属，只包括房产使用权而不包含国有土地使用权的不完全产权。
  
  总的来说，小产权房不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是一些村集体组织打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的房屋。
  
  二、小产权房有哪几类？
  
  1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
  
  2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
  
  3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
  
  三、购买小产权房有哪些风险？
  
  1、法律风险
  
  由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通房屋的使用性质，但不具备普通房屋的法律性质。所以，一旦购房者买了小产权房，其权益就很难得到维护，即使售房者违约，由于合同无效，购买者的权利将无法得到保障。
  
  2、政策风险
  
  如果相关部门整顿小产权房的建设，可能就会导致部分房屋停建甚至被强迫拆除，那么购房者就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房者购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，所以购房者很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。
  
  3、 监管风险
  
  小产权房的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠村集体或农民等自行开发建设，一旦出现问题，就可能变成烂尾工程。对购房者而言，售房者可以按时交付房屋的可能性没有保障，而且房屋质量也难以保证。 2018-11-26 12:01:08