购买小产权房有哪些风险？什么是小产权房，购买小产权房风险大吗？

• 146****2948 一、小产权房能买吗通常来说，小产权房是可以购买的，风险不是很大。购买小产权房主要分为以下两种情况：1、如果你买房的目的是自住，那么，风险并不大。首先，你的房是盖在村属的土地上，土地归所在村集体所有 2019-06-26 20:30:48
• 158****4937 　一、什么是小产权房？
  
  　　通俗点说，国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的就叫小产权房。
  
  　　“小产权房”的性质有三种：
  
  　　一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。
  
  　　另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
  
  　　**后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者将无法得到赔偿，因为作为前提的买卖合同是无效的。
  
  　　二、小产权房的6大风险
  
  　　1、小产权房没有“五证”，不能办房产证，不受法律保护，只有部分产权。
  
  　　“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》
  
  　　2、与国家规划冲突的小产权房，政府要拆迁时，基本不会得到政府拆迁安置补偿。
  
  　　3、小产权房建造成本低，房屋质量无人监督，存在安全隐患。售后管理差，购房者的生活质量难保证。
  
  　　4、没有正规合法的产权证，不能抵押或上市转卖。
  
  　　5、不能在房地产管理部门登记备案，不能获得抵押他项权利，不能进行抵押贷款。也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
  
  　　6、小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：
  
  　　对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
  
  　　对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
  
  　　对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
  
  　　综上所述，小产权房存在的重要因素正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，在合法与非法之间给小产权房留下一个擦边球的空间，导致各地建设泛滥，价格便宜。
  
  　　小产权房能不能买，答案已经很显然了。 2019-06-26 20:30:37
• 156****4150 什么是小产权房？
  
  目前，关于小产权房说法比较宽泛：国家发产权证的叫大产权，在集体土地上开发的楼盘，国家不发产权证，由乡镇政府发证书的叫小产权；再转让时要补缴土地出让金的叫小产权；经济适用房属另类小产权房。
  
  所以说，小产权房是指在国有或集体土地上建设的，没有国家房地产管理部门颁发的房产证、土地使用证或虽有一证或两证但根据相关法律、法规的规定也不能在市场上自由流通的房子。小产权房是相对于可以依法取得国家房地产管理部门颁发的房产证和土地使用证，可以在市场上自由流通的房子而言的。大致有三类房子可被称作小产权房，即：在由单位享有使用权的国有划拨土地或出让土地上建设的住房、经济适用房和在集体土地上建设的住房。
  
  小产权房的特征
  
  小产房主要有以下三个特征：
  
  第一，小产权房是在国家划拨土地、单位享有使用权的出让土地或者是集体所有的土地上开发建设的楼盘。
  
  第二，小产权房没有完整的产权或虽有完整的产权但在处分上受一定限制。
  
  第三，小产权房不能在市场上自由流通。
  
  购买小产权房有哪些风险
  
  （一）没有房产证
  
  这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
  
  （二）拆迁难补偿
  
  除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于违章建筑，如果被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。
  
  （三）质量难保证
  
  房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
  
  （四）配套不完善
  
  这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
  
  （五）遗赠也麻烦
  
  由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。 2019-06-26 20:30:18
• 143****3596 一、小产权房的概念
  
  小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。
  
  二、小产权房的分类
  
  1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
  
  2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
  
  3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
  
  三、小产权房与商品房的区别
  
  1、小产权房屋买卖不受国家法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
  
  2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。
  
  3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。
  
  4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款。
  
  四、购买小产权房的风险
  
  1、小产权房买卖合同一般无效
  
  小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
  
  2、小产权房无法办理两证
  
  2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。
  
  3、小产权房不能转让
  
  小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
  
  4、拆迁无法得到补偿
  
  小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。
  
  5、房产无法抵押、贷款
  
  购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。
  
  小产权房价格虽然便宜，但是购买时，风险比较大，如果想要购买小产权房，建议谨慎考虑。 2019-06-26 20:30:10
• 131****9762 小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？
  1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。
  2、易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
  3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。 2019-06-26 20:29:57