什么是小产权房 购买小产权房有什么风险

究竟什么是小产权房？虽然听过很多过来人说，小产权房不能买之类的问题，但是你真的知道什么房子才算小产权房么？今天，购房指南就来解释一下小产权房的定义及性质。 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。 乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 小产权房的释义 对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，2012年面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。 第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。 小产权房的性质 国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。 虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。

一、小产权房能买吗通常来说，小产权房是可以购买的，风险不是很大。购买小产权房主要分为以下两种情况：1、如果你买房的目的是自住，那么，风险并不大。首先，你的房是盖在村属的土地上，土地归所在村集体所有

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小产权房中的“小”其实并不是一个法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定称谓。小产权房即部分产权房。当时的部分产权人享有房屋的使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则被限定在一定范围之内，是特指建设在乡镇集体土地上对社会公开出售的房屋。 第一、小产权房含义 小产权房是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 第二、小产权房种类 从建房土地来源上，可以将“小产权房”分为三类：(1)利用农村宅基地建设的住宅。(2)建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅，比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅。(3)直接利用农用地建设的住宅。 第三、小产权房颁证单位 由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证，有时仅仅是合同约定，并没有任何产权证件。 “小产权”其实就是“乡产权房”、 “村产权房”等“集体产权”，按照物权法定的原则，这些产权并不是受法律保护的法定产权。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 第四、购买小产权房的风险 (一)法律效力风险 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也分不同的情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 (二)房产转让风险 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和**有一定影响。 (三)政策风险 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 (四)监管缺位风险 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

不能上市的房就叫小产权房，不能交易。

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在房价居高不下的今天，很多置业资金不充足的购房者，不得不将目光转移到小产权房。小产权房相对于商品住宅要便宜很多的价格，的确是非常诱人的。那么问题来了，究竟什么是小产权房？小产权房能用来交易吗？过程中又要承担哪些风险？小编简单为大家梳理一下： 什么是小产权房？ 目前，关于小产权房说法比较宽泛：国家发产权证的叫大产权，在集体土地上开发的楼盘，国家不发产权证，由乡镇政府发证书的叫小产权；再转让时要补缴土地出让金的叫小产权；经济适用房属另类小产权房。 所以说，小产权房是指在国有或集体土地上建设的，没有国家房地产管理部门颁发的房产证、土地使用证或虽有一证或两证但根据相关法律、法规的规定也不能在市场上自由流通的房子。小产权房是相对于可以依法取得国家房地产管理部门颁发的房产证和土地使用证，可以在市场上自由流通的房子而言的。大致有三类房子可被称作小产权房，即：在由单位享有使用权的国有划拨土地或出让土地上建设的住房、经济适用房和在集体土地上建设的住房。 小产权房的特征 小产房主要有以下三个特征： 第一，小产权房是在国家划拨土地、单位享有使用权的出让土地或者是集体所有的土地上开发建设的楼盘。 第二，小产权房没有完整的产权或虽有完整的产权但在处分上受一定限制。 第三，小产权房不能在市场上自由流通。 购买小产权房有哪些风险 （一）没有房产证 这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。 （二）拆迁难补偿 除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于违章建筑，如果被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。 （三）质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 （四）配套不完善 这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。 （五）遗赠也麻烦 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。 【小结】总体来说，小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备法律性质。小产权房不受法律认可，不在房管部门备案，也不在政府机构的监管范围。如果遇到一些问题，解决问题的途径就非常有限，解决问题也非常困难。只有弄清楚这些需要承担的风险，才能在想要购买小产权房时做出正确的判断，减少风险。