什么是小产权房，购买小产权房是否有风险？

• 155****3785 不能上市的房就叫小产权房，不能交易。 2014-02-10 14:39:13
• 151****2575 小产权就是没有产权，国家和政府不认可。 2014-02-10 12:23:41
• 157****9070 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
  乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。
  小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。
  对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。
  按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
  第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。
  而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。小产权的房子是集体产权，土地性质是集体所有，购买者只有使用权，不能转让，不能做贷款，不享受国家大产权房子的待遇！
  如果考虑买小产权房子的话请慎重考虑！ 2014-02-10 11:06:09
• 152****5198 大产权即完全产权
  ,
  包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时
  ,
  无需缴纳土地出让金和收益收成。
  小产权即不完全产权
  ,
  只包括房屋的使用权
  ,
  它与大产权的本质区
  别在于土地使用权。
  通俗的解释，
  买的房再转让时不用再交土地出让金的叫大产权，
  再转让时
  要补缴土地出让金的叫小产权。 2014-02-09 11:51:51
• 136****5339 第一，什么是小产权房？产权并不是很明确的法律概念，在法律上与此**为相近的概念是所有权，乃物权之一种。
  在我国，房屋所有权有两种，一种是商品房所有权，另一种是宅基地。任何商品房所有权获得的程序均相同，即国家将国家所有的土地卖给开发商，开发商卖给购房者，这是一个必须走的程序，否则违法；
  宅基地则直接登记给住户，属集体所有。二者的性质以及程序都不相同。小产权房是在宅基地上以商品房形式出卖给购房者，没有经过将宅基地征收为国家所有这一步，所以国家不承认，那么就办不了产权，即没有物权。
  第二，物权法的颁布对小产权房有什么影响？物权法是物权的一般性法律。在此之前的土地管理法和城市房地产管理法已经可以调整房屋问题，物权法的颁布对小产权房无任何影响。第三，房产证的作用到底有多大？所谓房产证就是国家对合法房屋颁发的一个凭证，这个凭证是交易的唯一证据，即如果你的房屋有产权证，那么没有原件以及本人到场，任何人无法处分你的房屋。
  即使用合同处分也无法过户，都是无效的。这就是产权证的优势。第四，小产权房没有产权证有多大风险？购买小产权房无法获得国家机关办法的产权证，那么有多大风险？我的回答是没有任何风险。
  对于合法房屋来说，产权证是其保护神，那么对于小产权房来说，你的购房合同就是你的“产权证”，这种房屋的过户出卖仍需要合同原件以及本人到场。
  所以在实质上说，二者没有多大区别。第五，小产权房屋会因为违法而被拆除吗？对于违法建筑来说，是要拆除的，但是法律并不是那么机械，法律在说明拆除违法房屋的同时要考虑成本以及社会效应。
  如果是违法的商用房或者别墅，那么拆除的可能性是非常大的，但是对于居住用楼房，由于涉及到成本以及社会稳定问题，是不可能被拆除的，在我国历史上还没有出现已经建成并出卖的住房被大面积拆除的情况。
  第六，建设部说小产权房有风险，吓得我不敢买，怎么办？这个问题可以这样想，建设部总不能说小产权房是合法的吧？第七，小产权房拆迁有补偿吗？这个问题之所以放在**后是有原因的，因为这是我唯一没有解决的问题。
  原因有二；第一，目前还没找到这方面很好的案例，小产权房是近几年才出现的，房屋使用质量还未到期。同时，小产权房一般处于郊区，还没有机会得到拆迁。第二，法律规定问题，这方面法律适用还不好明确，如果你拥有的是物权，那么得到补偿是肯定的，但是小产权房并非物权，而是基于债权的占有、使用、收益、处分，与物权意义上的所有权仅相差一个权利，物权意义上的所有权多了一个受损害、征用等得到补偿，这就是二者的区别。
  在此，我不好得出明确结论，尽管我趋向于可以得到补偿。一个房子能住到那么久也算值了。 2014-02-09 10:36:15
• 135****3115 同病相怜,其一,小产权房屋没有国土证,如要求补偿土地出让金的话,还要交纳土地款,不知道要交多少。 其
  二、小产权房屋没有产权证,外来人员购买后居住时一旦国家政策要求清理时,没有法律保障。 其
  三、没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁,没有合法产权的房屋不能得到拆迁安置补偿。 其四,这类房子不能上市交易过户,不得转让、抵押; 其五,小产权房一旦因房屋遇到产权纠纷、合同纠纷、侵权纠纷,都不能依法对抗第三人,因为房屋本身未受法律保护。 2014-02-09 10:30:33
• 146****8131 没有什么风险的 2014-02-09 10:07:47
• 154****1122 一,小产权房屋没有国土证,如要求补偿土地出让金的话,要交纳土地款。
  二、小产权房屋没有产权证,外来人员购买后居住时一旦国家政策要求清理时,没有法律保障。
  三、没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁,没有合法产权的房屋不能得到拆迁安置补偿。四,这类房子不能上市交易过户,不得转让、抵押等。。。。。。 2014-02-09 09:42:07
• 154****3563 无产权保障 2014-02-09 09:29:27
• 153****7641 第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
  大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产，不拥有土地终身使用权。价值差在土地所在位置的价值。对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，指的是下面的第三种。小产权房第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
  2014-02-09 09:16:36
• 145****4069 给你一个忠告，风险肯定是有的，但有一点，稳定是核心，所以，如果你预计买的地方面积很大，人很多就可以买下来住或投资，反之，则不用考虑，面积占地小会被拆的。多问问国土局的人也会得到好的答复 2014-02-08 18:41:44
• 151****5963 “小产权房”，是指在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民。按现行法律法规的规定，这类土地只能用于农业生产或农民宅基地，不得用于非农业建设。因此，“小产权房”并不具有真正的产权，无法得到法律保护。
  小产权（又称乡产权）房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。
  对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
  第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
  
  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
  
  第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
  
  从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。
  
  从住房形态看，一样是普通住宅。
  
  从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。
  
  从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
  
  从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。
  
  **近，国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出了“风险提示”，而且法律倾向于保护农民（即房子转让方）的利益：法律给予农民的**后保障
  根据国家法律规定，农村集体所有制下的宅基地不得买卖，只允许农民自己居住使用，不得从事其他用途。而且相关条文也规定：城市居民不得买卖农村宅基地。通州区宋庄法庭所给出的判决体现了国家法律的公正，也凸现了国家法律制度给予农民的保障。目前，城市居民有着覆盖面较广的全面保障，如医疗、养老、救济等方面，而农村则几乎为零，只是近几年，国家才下决心建设农村的保障体系。宅基地其实是国家在特定情况下给予农民的**后一重保障，保障其居住的权利。体现在法律上面，就是国家制定的农村集体土地及宅基地使用制度。此说法有“北京宋庄农民小产权房之争”为证，可以看看这案例！ 2014-02-08 13:05:35