首先要召开业主大会。（更换物业公司必须由全体业主共同决定，同意的人数要双过半（总面积、总人数））。 制定物业管理招标书，并通知目前负责管理的物业公司重新选聘物业服务企业。 邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业 将招标结果送居委会和房管局（住建委）物业科及小区办备案 通知前物业公司交接事宜 通知小区办、居委会，配合新老物业公司进行档案、资料的交接，审计物业管理账目，做财务交接、设备交接等。 新物业开始工作，老物业离场。 根据我国物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
全部4个回答 >请问更换物业流程是怎样的
133****9060 | 2018-11-21 10:53:59
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146****5106 发起筹备，成立筹备组
首先更换物业公司不是一个人的事情，也不是一家人的事情，而是一个小区的事情，当一个人话语权很小的时候，我们就应该组织一群人，那么话语权就高了。
发起筹备需要征集5%以上的业主签名，成立业主大会，选举业主委员会即可。
向接到办事处发出协助申请
在一片地区里，管理一个个小区的政府机构叫做——街道办事处，当你们需要更换物业公司的时候，这不是一件小事，因为这涉及到业主和物业公司的事情。因此为了获得权力**大化，应该找街道办事处的人来协助你们合理调配。毕竟保障我们权益的还有《物权法》等
直接找开发商协商
一般情况来说，物业公司都是开发商直接认证的，就是说开发商和物业公司虽然没有直接沟通（交房之后），但开发商决定了哪家物业公司来获得小区物业服务权力。因此可以直接找开发商协商，是否可以更换物业公司，如果不行我们再走其他路径。
小区业主组织投票
当成立了筹备组的时候，就需要这些人去联系小区的每家每户的人了。然后组织小区业主投票，让人人参与，当公开投票结果达到了65%以上的时候，就可以进行换小区物业公司的申诉了，因为这是代表小区业主的意见，是人民的声音。
找律师进行处理
正所谓，我们处于依法治国的时代里，当很多民事问题不能通过我们自身解决的时候，就可以找律师进行解决了。建议小区业主们可以找熟悉物权法方面的律师，这样打起官司来比较顺利而且方便。对于各位业主来说也比较省事，而且律师费可以大家互相平摊，比较经济。
与小区物业公司直接交涉，以和为贵
其实很多问题，特别是物业服务方面的问题，都是物业公司做的细节不太到位，而引起业主的不满，中国讲究以和为贵。其实可以的话，建议大家还是几个业主代表坐下来平心静气的谈谈，他们所出现的问题，和需要改进的地方，大家互相帮助才能共同进步嘛。 2018-11-21 11:05:32 -
134****3391 1、取得多方面的支持
调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。
2、对更换物管企业各方面工作进行交接设计
物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到。
3、交接内容
交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。
1．工程交接：由专业人员分成电气、暖通、土建等小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。
2．财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。 2018-11-21 11:05:00 -
136****0745 三分之二的业主同意更换物业
首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字“同意更换物业”。户数和面积都有过三分之二才行。比如；小区有300家住户，要200家同意；3000平方米面积，2000平方面积的所有者同意才行。
更换物业的理由要有法律依据
在《物业合同》有效期内，不是随随便便就可以更换物业的，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，就可以根据《物业法》解除其合同，终止其受聘关系。如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。
与原物业协商解除合同
三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。如物业公司不愿意停止《物业合同》，退出其管理，就走以下程序。
居委会申请更换物业
拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。
解除物业公司所签《物业合同》
这样证据充足，法院是会支持业主，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。 2018-11-21 11:04:10 -
137****0890 根据我国《物业管理条例》相关规定：业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。 2018-11-21 11:03:28
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业委会更换物业的流程一共有六个步骤。第一，更换物业的所选择的理由要有充分的法律依据。第二，如果要更换掉物业，需要2/3的业主同意。第三，更换物业之前应该和原来的物业协商解除合同。第四，去居委会申请更换物业。第五，去解除物业公司所签订的物业合同。第六，通过招标的方式聘请新物业。 物业公司其实就是由小区内所有的业主所聘请的一个专业的小区管家，它还是受业主委托来来帮助业主实施对于管理小区，维护小区里的卫生、安全等事项的服务机构。如果物业公司的服务不尽如人意，比如说，出现随意抬高物业费，或者侵吞公共区域的收益，未买车位就不能进入小区等的霸王条款，这时候撤销物业公司就很有必要了，这样还能维护整个小区业主的利益不受到侵害。
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新建项目交房(入伙)流程1.目的合理的安排入伙工作，确保入伙工作顺利有序地进行。2. 适用范围是用于集团住宅项目的入伙组织工作。3. 术语和定义入伙:指按照买卖合同的约定，将物业移交业主，在一定时间范围内集中办理入伙的过程。4. 职责地产公司销售经营部统筹安排入伙前的准备及现场布置和组织安排。物业公司(小区管理处)负责入住手续的办理。地产项目公司工程组负责入伙验房及入伙后工程返修事务的处理。集团企管部跟进各部门对客户入伙时反馈信息的处理情况。5. 前期工作入伙前30天，由销售经营部牵头成立入伙前期准备工作小组，制定《入伙工作计划安排表》，明确相关部门的工作内容及完成时间。5.1销售经营部确定具备入伙名单，并安排入伙时间，发放《入伙通知书》。5.2销售经营部在入伙开始前10天，组织安排模拟验房工作。5.3销售经营部在入伙开始前20天组织编写《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和印制及入伙现场的包装、标识的制作。5.4销售经营部在入伙开始前一天或当天，在媒体发布交房(入伙)信息。5.5物业管理处在入伙开始前10天，准备下列文件资料:5.5.1物业公司《营业执照》、《资质证》、《收费许可证》;5.5.2《前期物业服务合同》、《业户手册》;5.5.3《入住登记表》、《钥匙领用登记表》、 装修管理规定、公共安全、消防安全责任书;5.5.4确定验房人员、熟悉验房程序;5.55安排入伙期间的安保秩序、确定应急预案、安排卫生保洁。5.6地产项目公司工程组确定入户验房人员、配置相关工具、掌握验收流程、印制《验房表格》、房屋维修统一说辞。6.入伙程序6.1地产公司销售经营部6.1.1入口处布置、路牌引导、办理入伙须知“温馨提示”;6.1.2发出《入伙通知》、附随告知入伙提交资料6.1.3入伙提交资料:《购房合同》原件或复印件、《业主临时规约》、业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，单位购房的尚须带齐营业执照副本及复印件各一份; 委托他人办理的，须带业主委托书。6.1.4入伙缴纳费用:煤气开户费、暖气开口费、有线电视初装费、装修保证金、装修垃圾清运费、物业管理服务费;6.1.5负责将客户带至下一服务处，办理登记、缴费。6.2物业公司小区管理处6.2.1凭《入伙通知》审查业主资料，办理《入住登记表》;6.2.2缴纳相关费用;6.2.3签署《业主临时规约》、《消防安全责任书》、《装修协议》，发放《业户手册》、两书:《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》;6.2.4登记领取钥匙、领取《验房表格》;6.2.5由物业服务人员引领到验房接待服务处。6.2.6应急处理:物业公司对现场秩序、公共安全制定应急预案，对于个别需要查看交房资料(五证一书)者，由应急处理组负责。6.3地产项目公司工程组6.3.1凭《验房表格》和房门钥匙，带业主到楼栋验房;6.3.2按照项目公司统一说辞，向业主介绍房屋使用说明和质量保修，耐心听取和解释业主验房中提出的疑问;6.3.3业主提出的房屋瑕疵，如实登记在《验房表格》内，并答复维修时间。7.集团企管部在项目交房结束后，听取地产项目公司、销售经营部、物业公司三方回报，并针对交房做出评价。
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写字楼的物业管理服务是物业管理公司为所有使用者提供的公共服务。服务费均已包含在各业主及租户交纳的物业管理费中。那么写字楼的物业服务标准包括哪些方面的内容呢？一、房屋维修管理服务内容及服务质量标准1.房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。2.房屋主体、结构完好，建筑质量合格率98%以上3.提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。4.房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。5.房屋紧急维修当时通知即刻维修，其它维修2小时内完成。维修及时率达98%，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有详细维修记录。6.房屋门牌号码清楚并公示于明显位臵，设有引路方向平面图及标志。7.房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。二、公用设备管理服务内容及服务质量标准1.公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。2.各专业、工种有严格的操作规程，技术人员、维修操作人员经过专业培训，特种专业持证上岗，符合上岗要求。3.设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。4.电力供应若无特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。5. 生活用水(高压水泵、水池及相关设施、设备)有严密的管理措施及相应的消毒措施，有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质符合国家标准。6.保证电梯正常运行，电梯轿厢清洁卫生，通风、照明良好。紧急按纽及对讲设备正常。电梯内有明显操作指示、禁烟指示及其它辅助指示标志。7. 电梯有专业人员维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。按国家规定定期检测。8. 集中供暖按国家规定的时间进行。运行期间遵守各项规章制度，保证运行正常，并有运行记录。
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首先要召开业主大会。（更换物业公司必须由全体业主共同决定，同意的人数要双过半（总面积、总人数））。 制定物业管理招标书，并通知目前负责管理的物业公司重新选聘物业服务企业。 邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业 将招标结果送居委会和房管局（住建委）物业科及小区办备案 通知前物业公司交接事宜 通知小区办、居委会，配合新老物业公司进行档案、资料的交接，审计物业管理账目，做财务交接、设备交接等。 新物业开始工作，老物业离场。 根据我国物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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