公共建筑面积如何计算？

• 148****6475 很多人在购房时，对各种说法的面积概念不清楚，对于各种面积概念之间的关系也分不清楚。
  
  有关房屋面积的概念主要有包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。
  建筑面积：
  在房屋销售时，也称销售面积。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
  
  使用面积：
  指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
  
  共有建筑面积：
  指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
  
  产权面积：
  指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。
  
  建筑面积=套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
  
  套内建筑面积=套内房屋的使用面积面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积
  
  套内房屋使用面积：
  为套内房屋使用空间的面积，包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。
  
  套内墙体面积：
  套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积，各套之间的分隔墙按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
  
  套内阳台建筑面积：
  封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
  
  十二种情况不计入建筑面积：
  
  根据《房产测量规定》及建设部**新的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记的关问题的通知》（以下简称《通知》），以下12种情况不能计入房屋建筑面积：
  
  1、层高（高度）在2.20米以下（不含2.20米）的房屋和斜面结构屋顶，不计入建筑面积；
  
  2、楼梯下方空间，楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；
  
  3、公共通道、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积；
  
  4、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；
  
  5、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；
  
  6、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；
  
  7、房屋之间无上盖的架空通廊；
  
  8、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；
  
  9、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；
  
  10、利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋；
  
  11、活动房屋、临时房屋、简易房屋；
  
  12、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；
  
  房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按《通知》的规定执行：
  
  1、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理；
  
  2、不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；
  
  3、变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积；
  
  4、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积；
  
  5、室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算；
  
  6、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。
  
  哪些算入公摊面积？
  
  共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室 、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
  共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
  
  独立使用的地下室、车棚车库、为多幢楼服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入建筑面积。 2018-11-15 21:53:01
• 148****2522 套型房屋的建筑面积
  成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
  （一）房屋使用面积
  套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算:
  1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
  2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
  3、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
  4、内墙面装饰厚度计入使用面积。
  （二）套内墙体面积
  套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。
  （三）套内阳台建筑面积
  套内阳台建筑面积按的规定计算。
  套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 2018-11-15 21:52:49
• 148****9085 商品房按套出售的：
  
  建筑面积=套内面积+公摊面积。
  
  套内面积：套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
  
  公摊面积：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、走道、值班警卫室等，以及为整栋房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。共有共用建筑面积还包括套和公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
  
  套内使用面积为：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。
  
  有些词汇可能比较专业，你自己量的66平，不知道算没算阳台？但肯定没算套内墙体面积。当然也不排除开发商因素。如果实在不放心的话，找第三方测量机构来实地测量下也可以。 2018-11-15 21:52:34