签订农村二手房购房合同需要注意什么？

• 158****9913 农村房屋买卖存在哪些情况?
  1、农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。
  2、根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。
  3、对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。
  4、如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。
  5、通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。 2018-11-12 16:15:05
• 152****5851 农村房屋也称宅基地房，是指农村集体经济组织成员基于特定的身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。根据法律规定，农村宅基地的所有权归集体经济组织所有，使用权归农村居民，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。车辆买卖合同范本。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
  根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
  第57条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
  实践中，法院根据合同履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致，作出不同的判决：
  （一） 对于无效农村房屋买卖合同未实际履行，尤其是房屋尚未交付的，可以判决出卖人向买受人返还所收取的房款。
  （二） 对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人是否返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。
  （三） 对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人对合同确认无效后的处理无法达成协议，法院可判决确认买卖合同无效，但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时，法院可依据双方过错程度，支持相应的反诉请求。
  （四） 无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。
  一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。 2018-11-12 16:15:03
• 151****5494 第一、签订合同前必须认真核实房主身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现
  
  近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况经常出现，往往购房者付了定金和**款、正准备过户时才发现自己上当了，去找人又无法找到当初签约的那个人。因此，二手房购置必须确保签约主体是有权进行房屋买卖的合法房主。
  
  第二、合同上明确标明房屋基本情况和付款时间
  
  对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址、门牌号、面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实、房产面积多大、该房产用途是办公还是居住或是其他，这些都需注明。对卖方来说，**重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注，不能模糊的口头约定。
  
  第三、合同必须明确各种费用的交接时间和方式
  
  二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电、煤气、物业、有线电视等费用，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。
  
  第四、写明违约责任和合理利用补充条款
  
  房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款、过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。
  
  第五、购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解
  
  该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
  
  第六、购买二手房时，需要准备的证明材料
  
  购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。
  
  第七、购买二手房，房子的现状须在合同上加以注明
  
  房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房，在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具，合同中双方必须约定好是否留存家具家电，必须有所注明。 2018-11-12 16:14:45
• 132****1543 写农村房产交易合同需要注意什么
  1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面赞同；如系共有房子，有必要征得别的共有人赞同；应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等有关材料的原件。应到产权挂号部分检查房子产权是不是存在瑕疵：如是不是存在抵押等担保、是不是有人民法院采纳查封等产业保全措施。
  2、应缔结书面买卖合同、并处理批阅、过户等手续。
  3、房屋买卖合同应由有关职能部分批阅，并处理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部分依法处理“房产证”的过户更名手续。
  关于农村房产交易合同怎么写以及写农村房产交易合同需要注意什么？的相关介绍就到这里了。在进行农村房屋买卖时，买卖合同可以按照上诉内容来写，当然了，也可以按照当地的管理规定来进行书写，本经验仅供您参考，祝您生活愉快。 2018-11-12 16:14:36
• 141****7024 农村房屋买卖注意事项
  1、民事法律行为理论对认定农村房屋买卖合同的效力有指导意义。
  我国〈民法通则〉第54条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利义务的合法行为。”民事法律行为理论在我国民法体系中占有极为重要的地位，民事法律行为，通常简称为法律行为，它是以意思表示为要素的，以设立、变更和终止民事权利义务为内容的合法行为。要正确认定农村房屋买卖合同的效力，必须以民事法律行为理论为指导，以我国法律的规定为依据。按我国民事法律行为理论，民事法律行为生效一般应具备以下三个要件（1）：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示自愿真实；3、行为的内容不违法。依法订立的农村房屋买卖合同如果符合上述民事法律行为的三个生效要件，就是有效的，否则应认定为无效合同。
  2、〈中华人民共和国合同法〉是认定农村房屋买卖合同的效力的重要法律依据。
  〈中华人民共和国合同法〉第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”**高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从我国现有法律和行政法规的规定看，没有明确规定农村房屋买卖合同必须经登记后才生效的规定，按上述合同法及司法解释规定的精神，对符合民事法律行为生效要件的农村房屋买卖合同应认定其有效为宜。
  3、我国农村宅基地使用权政策限制宅基地的转让，但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。
  农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系一起的（2），只有农村集体经济组织成员，才能申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县人民政府批准；其中，涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村村民申请宅基地后，有权在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有权，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。出卖自已的房屋，是行使房屋所有权的处分权能，“地随房走”是我国现行法的一项基本原则，《中华人民共和国土地管理法》虽限制宅基地的转让，但不能以此否定农村房屋买卖合同的法律效力。
  4、签订农村房屋买卖合同只有经过登记才能发生所有权的转移，如果未经登记，则只能在当事人之间产生债权、债务关系。
  《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”上述法律规定了不动产物权的公示原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应登记，记载于不动产登记簿的权利人，即是该不动产的权利人。购买农村房屋的买房人，只有在办理房屋登记后，买房人才能拥有该房屋的所有权，即不动产物权的转让发生了效力。未经登记不动产物权不发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”从该条法律规定的精神看，我国物权法第九条规定的是不动产物权的效力，它与不动产买卖合同的效力是完全不同的概念，不可混为一谈。我国现行政策对农村房屋买卖过户规定了较严格的限制条件，导致购买农村房屋的一些受让方不能办理过户手续，不动产物权不发生效力，买房人没登记的，不能取得取得房屋的所有权。在房屋没登记的情况下，农村房屋买卖合同的效力，不应受到影响，该农村房屋买卖合同在买房人和卖房人之间仍发生债权效力。
  5、同一农村集体经济组织成员间签订农村房屋买卖合同的效力。
  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地，应视为对村民申请宅基地的限制。并不排除村民通过购买房屋的形式拥有两块或两块以上的宅基地。《房屋登记办法》第四章集体土地范围内房屋登记第八十六条规定：“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列村料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”从《房屋登记办法》的规定看受让人是房屋所在地农村集体经济组织成员的，其买房能依法登记，取得房屋所有权，发生物权效力，农村房屋买卖合同的效力应无疑问。
  6、农村房屋所在地村集体经济组织成员以外的人（包括城市居民）与房屋所有人签订的农村房屋买卖合同的效力。 2018-11-12 16:14:28