住宅用地转商业用地划算吗？

• 143****4858 首先从用地性质来讲，住宅用地与商业用地是不同的。商业用地只能建商业建筑，住宅用地只能建住宅。而且由于用地性质不同，其相应的控制性指标，包括建筑密度、系数、容积率、绿化率、建筑高度等都是不同的。
  商业用地上的建筑用途以商业经营为主，住宅用地上的建筑用途以居住为主；商业用地的地价高于住宅用地；商业用地的开发强度一般高于住宅用地。所以住宅用地转为商业用地是合算的。 2018-11-07 16:10:01
• 158****2424 从规划的角度讲,用途确定后要变更是需要办理土地性质变更手续的，涉及到一些费用，住宅用途土地使用权是70年，商业是40年，商住综合50年。
  但在商业用途的土地上建的房子带有住宅功能或是住宅里带有商业的功能也不是不可以，各个地方的政策不大一样，有的地方可能住宅禁商，则住宅里面办公是不允许的。
  在具体的使用上，商业用途的房子在一些费用上标准比住宅高，比如水电费用是按商业标准收取。你所问的问题如果是涉及到规划方面的土地性质变更，需要去有关部门办理。如果只是使用功能的划分，可根据当地的实际情况灵活处理。 2018-11-07 16:09:51
• 144****0336 一、住宅用地转商业用地优点主要有以下几点：
  1、关于保值性
  开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，**关键的原因在于区域的住宅稀缺性强！能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。
  2、关于建造标准
  非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
  3、可以注册公司
  2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅（包括公寓、别墅）"的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。因此，非住宅类房产，可以注册公司。
  二、住宅用地转商业用地弊端主要有以下几点：
  1、使用年限
  商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重；
  产权时间应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限**高为70年，商业用地**高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。**可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！
  2、交易税费
  初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；
  如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
  3、按揭方式
  大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，**长贷款年限10年。
  4、日常生活成本
  如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
  如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业）
  5、设计标准
  设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
  6、落户问题
  无法迁入户口
  三、住宅用地转商业用地的性质：
  从用地性质来讲，住宅用地与商业用地是不同的。商业用地只能建商业建筑，住宅用地只能建住宅。而且由于用地性质不同，其相应的控制性指标，包括建筑密度、系数、容积率、绿化率、建筑高度等都是不同的。
  商业用地上的建筑用途以商业经营为主，住宅用地上的建筑用途以居住为主；商业用地的地价高于住宅用地；商业用地的开发强度一般高于住宅用地。所以住宅用地转为商业用地是合算的。 2018-11-07 16:09:43