买大龄二手房有何缺点？如何查二手房房龄？

• 143****3533 一、“大龄”二手房有什么缺点？
  
  1、影响贷款年限
  
  在同等条件下，房龄越老，贷款年限就越短，月供就会相应提高，每个月的还贷压力就会比较大。有的银行甚至会对二手房年龄进行规定，超过25年或30年的老房子不能申请贷款。
  
  2、影响土地使用年限
  
  住宅的土地使用年限一般是70年，房屋所有权年限为永久，房龄过大的房子，土地使用年限自然就要短一些，一旦土地到期，要按相关流程进行续期，甚至有可能需要交纳土地出让金。
  
  3、居住成本会增加
  
  房龄越老，房子所受到的磨损就越多，可能出现的问题也就越多，如墙体剥落、房屋漏水等等，这样就需要购房者对房子进行修理，维修费用想必也是一笔不小的支出。
  
  4、居住舒适度降低
  
  房龄越老，意味着房屋距离现在越久远，以前的设计、社区规划包括环境、停车位、管理等方面都与现在人们的生活方式存在一定的差异，会给购房后的生活带来诸多不便，想要再次出租或者出售房屋，难度会增加许多。
  
  二、二手房的房龄如何计算？
  
  首先，购房者要明确批地时间和竣工时间两个概念，批地时间是指开发商取得开发用地的土地使用权证书记载的起始时间，竣工时间是指建筑工程经竣工验收合格交付使用的日期；批地时间及竣工时间可以直接在房产证上看到，也可以由卖家持身份证、产权证书到国土局进行查档。
  
  而所谓房龄指的是房屋本身的年龄，通常从房屋（楼盘）竣工验收合格开始算。举个例子：一个楼盘的批地时间为1998年、竣工时间为2008年，那么，截止2018年，该楼盘的年龄为10年。
  
  三、“多大年龄”的二手房适合购买？
  
  1、房龄比较短的房子慎买
  
  由于不满两年的房子需要交纳增值税，不符合满五唯一条件的房子要交个人所得税，而这两项是二手房交易税费中占比比较大的部分，因此建议购房者尽量不要选择5年以内的二手房。
  
  2、5~10年的二手房
  
  在二手房市场上，5-10的房子**受欢迎，因为这类房子的税费较低，且年龄不是过大，购房者可以顺利的申请贷款。需要注意的是2000年之前造的房子，特别是板楼，都是预制板顶子，买的时候检查好有无质量问题。
  
  3、10年以上的二手房慎买
  
  一是这类房子再过5-7年，房龄就接近20年了，如果购房者到时想要出售，银行是否愿意放贷都成问题，即使能够贷到款，额度相对也会低很多，且银行可能会要求支付较高的**款，并且无法享受利率优惠。二是这类房子年龄较大，居住舒适度比较差。 2018-10-17 09:43:06
• 131****9596 二手房如何看房龄？
  一、到产权登记部门查询
  买二手房，辨别房龄**合适的办法就是去房屋产权登记部门查档，一般是住建委所在地或不动产登记中心，那里能查到**准确的房龄，但是这个对于买家来说比较困难，需要由卖家带上产权证、身份证等相关证件去查询，费时费力，很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。就算房龄是影响贷款的，买家需要查询也是要等到签过合同进入贷款阶段才行，也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了前期交易手续后才能到房产局查询。
  二、查看产权证
  产权证的办理时间大致能推断出房龄。首次出卖的二手房可通过下面这个方法推算，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是公房则时间更长，**少前推两三年时间，而如果是多次转让的房子可以看房产证上房屋的建成年代，有些房屋的房产证上会显示建成年代，有的房产证上会有测绘页，上面会有房屋建成年代的记载，可以做房龄参考。
  三、观察房屋内外结构
  买二手房看房的时候也应该注意房龄问题，特别是刚刚粉饰过的墙面，很有可能是为了出售而翻新，看房的时候需要注意观察厨房、卫生间，因为厨卫的装修关系到众多管道，不容易更换，一般能从装修风格、材质能判断房屋的装修年代，从而大致推出房屋的年龄，还有就是地板的装修也不容易更换，地板的成色以及款式，都能看出房屋的装修年代。
  四、多方打听收集信息
  一个是通过中介打听，中介门店一般都在小区周围，对房屋的真实年龄比较了解，靠谱的中介公司一般都会告知你真实信息，二是通过小区物业或邻居打听，通过旁敲侧击获得答案，了解真实的房龄。 2018-10-17 09:42:41
• 141****3117 二手房交易过程中中介公司常常会隐瞒房屋真实年龄的现象，那么这一手段对于购房者会有怎样的影响呢？**直接的联系就是老房子的价格比新房子的价格低，房龄还会影响到贷款的数额和年限。在谈价时，购房者由于不知情，可能会比较容易接受这个“伪年轻”的房子，**终导致利益受损。那么购房者在购买二手房时怎样确定房龄呢？如何才能解决这个问题呢？下面就来一起看看吧！
  
  一、房龄长短有何不同
  
  一般房龄较长，而又迟迟不肯出手的房源，所处的地段大多都较好，且房屋周边都具有较为成熟的配套设施，从而使房主对这类房源抱有较大的**信心，因而不肯轻易出手。殊不知，房龄越长，房屋**空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。
  
  从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，因此买二手房也希望买一套房龄短的。除了心理因素之外，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。
  
  此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。
  
  二、房龄为何会出问题
  
  购买二手房时，房龄为何会出现问题呢？这是因为在房产证上是不体现房龄的。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以**后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。
  
  如果买方想要查询，需由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心才行。但因耽误时间，一般卖家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。买家如以办贷名义由银行途径查询，一般也是在签过合同进入办贷阶段。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房产局查询，但这时即使知道真相也为时已晚。
  
  三、房龄应该如何应对
  
  随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，**好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄”。
  
  如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。 2018-10-17 09:42:33
• 144****9992 如今，新房的价格比较高，位置也越来越偏，很多要求好位置的购房者，就把目光放在了一些老旧二手房上，位置好，价格相对能接受。但是买二手房，存在很多问题，其中房龄对二手房的影响就有很多，购房者一定要知道。
  
  
  
  一、房龄高的房子 存在哪些问题？
  
  1、房龄超过20年易被银行拒贷
  
  房龄较高的房子，贷款时，比较困难。
  
  目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内。
  
  2、买房成本加大
  
  买二手房**终能贷多少款，是由评估值决定的，因为二手房贷款额度＝二手房评估价×**高可贷款比例。评估价越高，贷款的额度就越大。
  
  很多房龄大的房子，不仅土地使用年限短，而且还会出现这样那样的问题，导致房屋的评估价比较低。
  
  3、居住成本加大
  
  房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，导致实际居住成本增高。
  
  4、居住的舒适度会降低
  
  现在新建的房子，在户型的设计和园林的规划方面，都比较新颖、人性化；物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子，小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善，居住的舒适度大大降低。
  
  5、房龄久或存在安全隐患
  
  房子建造的越久，都会有一定的受损程度。可能需要进行维修，特别是厨房厕所等。而且以前的建筑材料和建筑工艺都有点落后，所以房屋经过多年的“风霜”，可能会存在安全隐患。
  
  6、价值空间小
  
  房龄越长，房屋**空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。
  
  二、二手房房龄怎么查更准确？
  
  1、去建委查询房屋档案
  
  去建委查询房屋档案来判断房龄是**稳妥的查询方式。
  
  注意事项：此方法需要房主持房本和身份证明等资料现场查询。问题是如果没有达成购房协议，基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄的；如果遇到想要刻意隐瞒房龄的房主，他根本不会配合你进行查询。
  
  2、查房产证
  
  房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；这种方法适合查询第一次在二手房市场营销的房子。如果房子已被转手不止一次，购房者可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间或者测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。
  
  3、询问小区其他业主、物业或中介
  
  如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，可以咨询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手，得到的结果往往真实性很高。
  
  购买二手房除了要关注房屋的价格、地段、户型等等基础因素之外，房龄也不能够忽略。在买房之前，一定要先查清楚房屋的房龄，如果说房龄过高的话，大家就要仔细考虑是否要购买了。 2018-10-17 09:42:25
• 136****7271 购买“高龄”二手房有哪些风险？
  1、买房后维修费用高
  “房龄”和房屋的有效使用年限有着密切关系。实际使用年限越长，那房屋损坏程度越高，也会相应地产生一定的房屋维修费用，从而增加了物业的维修成本，这种风险也往往由买房人来承担。
  同样条件的二手房，房龄越老，其价值越低。
  2、较难办理贷款
  二手房是按照评估价来计算贷款额度的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。
  房龄较长的二手房，还将面临难以申请贷款的风险。二手房贷款中，房龄加上贷款的年限不能超过30年，同时，还要看房屋评估的结果。
  也就是说，如果手上房子的房龄已经超过20年的话，那么贷款年限就会低于10年，仅仅只有几年的时间，这样无形中贷款压力就会增大，也有一些银行对二手房贷款有着严格的限制。
  二、如何计算房龄？
  通过房屋环境对比参考也能大概清楚房子的“年龄”。如果发现楼梯近期被粉饰过，看不出年代，可以向周围的老居民打听确认一下房屋的真实年代。
  如果房屋内新装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫格局面积的限制，装修比较难以改变。
  同时，购房者可以向原户主索要当初与楼盘签订合同的原始发票。发票上的的日期多半能证明房子的真实年龄。
  购房者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。 2018-10-17 09:42:13