房东违约，房屋买卖 纠纷会怎么判决？

• 144****8564 楼主您好！
  　　楼上各位的我的意见与 yqmyt |比较一致，当然也有一些补充供您参考!
  　　首先是合同效力问题，即合同是否有效。
  　　法条：合同法第五十二条规定（一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。）的情形之一合同无效的以外，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
  　　您与业主签订购房合同或者协议，肯定不是以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；）但**后一条：违反法律、行政法规的强制性规定。您的合同在这里是有点瑕疵的，2005年4月国务院就出台了，期房禁止转让的规定，而您签合同的时候，该房屋的尚未取得房产证，土地证因此属于一般意义上的期房。严格说如果你们当地法院认定违反此法规的话，您的这个合同属于无效合同，结果是返还原状。另外作为夫妻只有一方签字，对您也不是很有利，毕竟是双方共有财产，一般**好是有配偶同意出售证明，否则他妻子以不知情为由主张合同无效也是有可能的。
  　　但以上并不是唯一可能性，1、很多法官也有认为这个协议是个期权转让，协议或合同应该有效，2、这个合同属于效力待定，但现在房本土地证已经下来了，那么这个合同同时也就生效了，因为现在这个房子已经不是期房了。3、您与业主方签订合同已经10个月，而且已经装修入住，首先丈夫可以有表见代理，其次这么长的时间可以认为其妻子已经知道，第三您是善意第三人，**后房子您已经装修并已经入住4、合同法更多的是要维护合同履行，所以您得到支持的肯能性也还是比较大。也就是这个合同认定有效。（这里如果这个房子是您现在的唯一住房，对您会更有利，毕竟不能把您赶到大街上，现在是和谐社会）
  　　其次合同认定有效后，才会涉及到业主是否可以违约。
  　　业主当然可以违约，但您也可以有相应主张
  　　法条：合同法第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”追究对方违约责任。
  　　翻译过来就是您可以主张：
  　　1、继续履行合同，您如果希望这样，首先要保证这个房子还在业主名下，存在继续履行的可能性，如果房子已经卖掉了，不是业主名下的房子了，那就不存在继续履行的可能了。实操中如果对方有迹象转移财产一般就是起诉后要求法院查封。
  　　2、采取补救措施，这个与您这个无关，业主是恶意的，根本不会补救什么了。
  　　3、要求对方赔偿您的损失。首先违约金不同于定金，定金**高赔偿额是20%，违约金是属于双方约定的，只要不是明显过高，比如您说的30%，按照现在的房价，我觉得法院都应该支持。另外比如您说的其他损失，按照谁主张谁举证的原则，您需要提交相应证据证明因为业主违约造成您的实际损失。法院才会支持。
  　　综上建议您
  　　1、先收集业主想违约的证据，这只是做好准备，（**好不上法庭，因为您这个第一点对您风险是**大的，如果合同有效，那么对方的违约责任不会轻)。
  　　2、通过中介去给业主算违约成本，房价40万，30%违约金12万，10万装修，如果他愿意赔，我觉得也就解约了，那么业主的房屋成本就变成了62万（当然这里还没有算其他损失）。让中介问问业主对房子有没有信心卖到65万，如果没有信心，那么即没有赚到钱，都落了个不守信用的名声，是否值得？
  　　3、如果他真赔您22万，那您再考虑是否同意他违约，62万是否能买到类似的房子？
  　　4、遇见这种小人业主真的很无语，但您要是通过诉讼解决这个事情，太费时费力了，经过上面的工作，您再看下业主反映，如果对方提出的要求不是很过分，您可以考虑是否再补偿他一点钱，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的钱补偿他算了，这也许是比较快捷的解决问题的方法。
  　　5、双方一旦达成新的协议，必须形成书面文字，签字按手印。这个对于上面期房问题也会是一个很好的反驳证据，因为现在签订的任何关于房子的问题，都是在于房子不是期房之后了，有效性就不会被怀疑了！
  　　基本就是以上了，不知道说明白没有，**后祝您顺利！ 2018-10-15 20:16:10
• 143****3403 你好！针对民事诉讼，原告经传唤拒不到庭，按自动撤诉处理；被告拒不到庭，可以缺席审判。希望能够帮到你！ 2018-10-15 20:16:01
• 135****8719 可以的。
  1.是否可以判决并不是由开庭次数来决定的，主要是根据案件的审理进程是否完结做出裁决。
  2.如果案件事实清楚，法律关系明确，双方争议不大，那么开一次庭基本就可以判决。如果案情复杂，双方争议较大，可能要开两次以上庭才能解决。 2018-10-15 20:15:55
• 136****8302 通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
  　　在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。 2018-10-15 20:15:50