房地产开发企业所得税税收政策是怎样的？

• 143****2214 根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31 号）和《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）的规定，对房地产开发企业征收的企业所得税和土地增值税在扣除项目方面有如下的异同。
  
  1）两者的相同点
  
  企业所得税和土地增值税两个税种都是以所得额（增值额）为计税依据。房地产企业的企业所得税每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。土地增值税按收入减扣除项目后的增值额征税。
  
  2）两者的不同点
  
  ⑴土地价款列支项目不同。土地增值税将取得土地使用权所支付的金额单列一项，而企业所得税则计入开发产品计税成本支出的“土地征用费及拆迁补偿费”中。
  
  ⑵房地产开发费用准予扣除形式不同。房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他支出等内容。而土地增值税扣除项目则包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金和加计 20%的扣除等内容。
  
  在土地增值税扣除项目中，与企业所得税不同的地方，表现在房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）。加计扣除部分，也不是按实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20%计算扣除。
  
  在企业所得税的计税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31 号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应是实际发生的成本，即：（一）出包工程未**终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但**高不得超过合同总金额的 10%.（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
  
  ⑶地价款分摊方法不同。在企业所得税的计税成本中，国税发[2009]31 号文件第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配。土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
  
  在土地增值税扣除项目中，按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，如果土地是分期分批开发的，就按占地面积法进行分配，确定每个项目的土地扣除项目金额；对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积法分摊扣除项目，分别核算增值额。
  
  ⑷借款利息扣除不同。在企业所得税汇算中，计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
  
  而土地增值税清算中，利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。对此可详见下节：利息支出的分摊及扣除问题。
  
  ⑸扣除项目对合法凭据的要求不同。在企业所得税汇算中，国税发[2009]31 号文件第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
  
  而土地增值税清算中，国税发[2009]91 号文件第二十一条规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
  
  ⑹项目成本核算方法不同。在企业所得税汇算中，国税发[2009]31 号文件第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的单位成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
  
  而在土地增值税清算时，国税发[2009]91 号文件第十七条规定，房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
  
  土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
  
  土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
  
  当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
  
  （1）以转让房地产的增值额为计税依据。
  
  土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
  
  （2）征税面比较广。
  
  凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
  
  （3）实行超率累进税率。
  
  土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
  
  （4）实行按次征收。
  
  土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。 2018-10-15 00:41:51
• 141****9400 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
  （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
  （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
  （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
  （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
  也就是说，企业所得税季度预征：预售收入×计税毛利率×企业所得税率25% 2018-10-15 00:41:42
• 156****2955 企业所得税采取季度（月）预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。但，一直存在两种观点。一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。
  另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢？ 首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。
  房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
  毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。
  如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。
  其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表〉等报表的通知》（国税函[2008]44号）规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。
  也就是说房地产开发企业预计利润额，只是月（季）预缴所得税的计税依据“利润总额”的其中的一部分，而不是其全部。
  再其次，根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。
  从国税函[2008]635号文的规定看，以前年度亏损在季度预缴申报时，是完全可以冲减实际利润额的。 综合以上理由，笔者认为，房地产开发企业直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税的观点是错误的，房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。 2018-10-15 00:41:35