开发商擅自变更规划,业主应该怎么办？

合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务时，对方当事人可以解除合同。那么，开发商擅自变更设计，购房者能否退房？ 案例 某购房者看中一套房屋，屋内有二个卫生间，一个在客厅，另一个在主卧室内。随后，购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同附有房屋平面图（二个卫生间）。 合同中约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。” 7个月后，开发商向购房者签发入住通知书。购房者到现场看房时发现，主卧内的卫生间没有了，于是立即向开发商提出了质疑。开发商称原设计存在一定的问题，设计单位要求变更设计，开发商并无责任。那么购房者此时能要求退房并让开发商赔偿损失吗？ 分析 购房者有权解除合同，退掉房子。建议你先与开发商协商，协商不成，可向人民法院提起诉讼。 《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。因为商品房已经建成，不可能再改变，也就是说，开发商已经以其自己的行为表明，他将不再履行合同约定的“两个卫生间”的合同义务。开发商称原设计存在一定的问题，设计单位要求变更设计，开发商并无责任，这个理由是站不住脚的。因为，开发商变更房屋设计（减少卫生间）后，没有通知购房者。 按《商品房销售管理办法》第24条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

近日，武汉光谷一位业主李女士收房时遇到了糟心事，房子被延迟交付，后来开发商通知验收时，房子也未达到收房标准。 “房门未安装，公共卫生间被改造成普通房屋出售”，这是业主李女士在收房时发现的。李女士买的是一套loft，收房前都已经在满心欢喜的筹划装修事宜了，可眼前的事实让她心凉了半截。他们家的房子跟样板间有非常大的区别，房门都没有！收房时，墙面墙面都未达到交付标准。在公摊上，开发商私自将楼层里的两个公共卫生间改造成普通商住房对外销售。 **时问题这么多，业主该怎么维权呢？ 关于样板间的问题，我们在以往的知识中提到过，精装修的样板将掩盖了很多细节问题，消费者难以察觉，只有在收房后才会被购房者发现，可那时已经木已成舟。 我们知道开发商交房必须要满足以下几个条件： 1、须取得《建筑工程竣工备案表》； 2、取得“质量保证书”和“住宅使用说明书”； 3、合格第三方机构出去权威实测面积数据。； 4、合同约定的其他交房条件。 从李女士描述的情况看，她买的loft房子根本达不到交付标准，李女士完全可以拒收房屋，如果开发商没有在约定的期限内完成交房，李女士可以拒收房屋，并以此要求开发商退还购房款并额外赔偿损失。 至于公摊部分的改动，我国《商品房销售管理办法》第24条明确规定，开发商变更规划需通过行政部门审批，这种情况下开发商可以免除行政责任，不过相应的民事责任并不会被免除。更改公摊规划给原业主带来的影响应通过书面形式告知购房者，造成的损失应给出相应的赔偿。 业内人士表示，我们在购买商品房时，应与开发商就住宅和小区公共部分规划及违约做出相应的约定，作为合同附件，以保障购房者的利益。

开发商办不下来房产证有多种原因，你上述问题推迟房产证下发你可以去消费者协会进行维权申诉，但建议您先核实真实情况，有很多开发商拿房产去抵押贷款，没还清款项以前是不可能下发产权证的，对于支付违约金的问题，是按产权下发延迟时间长短来协商的，购房合同，也就是新房买卖协议上会出现违约金，但是没有延期时限，是可以通过律师协商违约金的多少的！

全部5个回答 >

买房时，你遭遇到开发商变更规划了吗？买房前，开发商打着超低容积率、自带重点幼儿园或是带大型超市等旗号，吸引消费者购买。但买房后，不少开发商为了牟取更大的利益，随意变更规划。要知道，开发商承诺高绿化率、低容积率等，这类房子价格自然也比周边的高，购房者可是为开发商的这种规划买单了的。如今，遭遇到开发商变更规划，严重损害了购房者的利益。今后，在湖南买房，开发商不得擅自变更规划。 新修订的《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》(以下简称《实施办法》)已由湖南省第十二届人大常委会第十九次会议通过，将于2016年5月1日正式实施，对城乡规划管理更加严格，对规划管理制度更加健全，对违法建设处置标准更加明确。3月2日，湖南省住建厅发出通知，要求各市州、县市城乡规划局(规划建设局)贯彻落实新修订的《实施办法》。 不可随意提高容积率、建设单位或个人不得擅自变更建设用地规划条件 新修订的《实施办法》建设用地规划条件变更要求非常严格，对于通过出让方式提供的国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，除公共利益需要外，申请变更建设用地规划条件涉及改变土地使用性质、降低绿地率、提高容积率、减少公共服务设施和基础设施配套的，城乡规划主管部门不得批准。 严格实施规划行政审批和规划许可 新修订的《实施办法》要求各级城乡规划主管部门要优化行政许可程序，推进技术审查与行政许可审查相对分离，提高行政效能。要依法严格实施规划行政审批和规划许可，不得在规划建设用地范围外实施规划许可;未经依法批准的控制性详细规划，不得作为实施建设项目规划许可的依据。要切实加强乡村地区建设项目的规划审批管理，提高乡村地区规划许可的覆盖面和核发率。 用5年时间全面清查处理违法建设 根据新修订的《实施办法》，各地要畅通违法建设举报渠道，建立健全建设工程的动态监管机制和违法建设的巡查机制，用五年时间全面清查处理城镇建成区的违法建设，并坚决遏制新增违法建设，加大对违反规划行为的惩处力度。发现违法建设并责令当事人停止建设，但当事人拒不停止的，可以报告当地人民政府责成有关部门采取拆除继续建设部分的措施。 三种情况下可发生强制性变更 变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。建设单位或者个人应当按照建设用地规划条件和规划许可的内容实施建设，不得擅自变更。确需变更的，应当向城乡规划主管部门提出申请。受理申请的机关应当依法将批准的建设用地规划条件和规划许可的变更内容予以公布;申请人应在施工现场公布经批准的建设用地规划条件和规划许可内容的变更内容。 1、城市规划调整造成地块建设条件变化的。 2、城市基础设施、公共设施建设需要导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的。 3、国家、省、市有关政策发生变化的。规划条件变更内容不符合控制性详细规划的，不应当批准。对出让地规划条件的变更要求应当尤其严格，必须符合周围环境要求和设施承载条件，不得损害公共利益，不得损害利益关系人的合法权益。 在以往，开发商总是能随意变更规划，侵犯购房者的核心利益。造成购房者维权困难，维权无门的现象，许多的购房者只能吃哑巴亏。而如今，这一政策的实施，能够给广大的购房者带来**实际的利益。虽然不能保证杜绝这类现象的发生，但至少能让开发商对这一政策有所忌惮，减少这一情况的发生。  

1、合同变更须合同当事人协商一致，未达成一致意见进行的单方变更内容是没有法律效力的。根据《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，依法成立的合同，自成立时生效，单方擅自变更合同无效，应当继续履行原合同。 当然，一方擅自变更合同内容而发生争议的话，守约方应该收集可以证明对方篡改过合同的证据，比如你们可以对原合同变更事实申请鉴定等。 2、你们可以要求按原合同继续履约，如果对方拒绝，构成违约，你可以依合同追究其违约责任；如果对方明确表示不再履行原合同，即根本违约，您可以解除合同，要求对方返还预付款并赔偿有关损失。

全部3个回答 >