楼盘的建安成本差异不大，为何不同的楼盘的价格却如此不同？有的楼盘即使是自住，配套和周边设施差异也不大，而价格却可以差到好几万？购房指南就来解释下，楼盘定价的依据都是什么？ 在拍地之前，这是被深刻研究过的，定什么价格，一般以周边同类同质的竞品楼盘为参考，然后进行细化的比较，制定预定价格，进行静态效益动态风险的评估，如果利润率在10%以上，一般才会考虑拍地。 等到预证下来开始卖的时候再根据市场行情调整价格，以回款速度和利润控制为目标。至于影响价格的因素，主要有以下几个方面： 1、楼板价（招拍挂或者协议或者......）； 2、建安成本； 3、本身品质定位（高端项目定位与刚需区别）； 4、户型设计优劣势（90平三房还三开间朝南什么的）； 5、精装标准； 6、商业配套（自身有无商业配套；距本市个区域商圈距离）； 7、交通配套（公交站，地铁站）； 8、学区（幼儿园，**，好的学区房溢价空间大的不得了）； 9、周边环境（有无高架、菜场、垃圾场、变电站、臭水沟）等等。 这些都是看的到的显性因素，还有的就是开发商根据自身情况做的调整，比如现金流出问题的之类，再有的就是市场行情，这个很明显，市场差的时候降价促销此起彼伏。 综合一下，主要的以下几个指标： 1、财务上安全性：就是成本因素的综合考虑。除了建筑和土地成本外，资金获取的成本、营销成本也在其中。算财务安全是要知道底线在哪儿。 2、投资人预期收益：这个不用细说了，通俗讲就是老板想多长时间拿回多少钱。是要都卖掉还是要留一部分自用。 3、竞争比较：同地块或者同档次或者同类别产品，别人多少钱，这个就相当于是市场标尺了。按照这个标尺来做自己的价格，风险会比较小。 4、消费者预期：顾客判定你房子值多少钱？ 5、**重要的一点——就是消费者支付能力：他们从哪儿弄钱？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么价格？在不同的时间不同的市场背景下这些都不同。有时候开发商在做产品的时候，就是先确定我们要做一个总价一百万、**30万的产品，然后再落户型。 以上5点，基本就周全了。具体应用可以很灵活。
楼盘是如何定价的?哪些因素影响楼盘价格?
148****3222 | 2018-10-11 15:56:49
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131****3702 简单说点框架的东西：
1、成本导向定价，就像楼上的所说的，把所有的成本算进去，再加上预期的收益，算出一个定价。
2、需求导向定价，考虑下顾客的接受水平来制定价格。这个基本没有采用的。
3、竞争导向定价，主要考虑竞争楼盘的价格。 2018-10-11 15:57:45 -
145****6262 在拍地之前，这是被深刻研究过的，定什么价格，一般以周边同类同质的竞品楼盘为参考，然后进行细化的比较，制定预定价格，进行静态效益动态风险的评估，如果利润率在10%以上，一般才会考虑拍地。
等到预证下来开始卖的时候再根据市场行情调整价格，以回款速度和利润控制为目标。至于影响价格的因素，楼板价（招拍挂或者协议或者......）；建安成本；本身品质定位（高端项目定位与刚需区别）；户型设计优劣势（90平三房还三开间朝南什么的）；精装标准；商业配套（自身有无商业配套；距本市个区域商圈距离）；交通配套（公交站，地铁站）；学区（幼儿园，**，好的学区房溢价空间大的不得了）；周边环境（有无高架、菜场、垃圾场、变电站、臭水沟）等等。这些都是看的到的显性因素，还有的就是开发商根据自身情况做的调整，比如现金流出问题的之类，再有的就是市场行情，这个很明显，市场差的时候降价促销此起彼伏。
其实说到根本，**大的影响因素还是政府，自从朱镕基的分税制实施，地方政府的税收八成被中央抽走，再加上后来者才能的平庸，地方政府为了捞钱，高价卖地......至于影响价格的因素，楼板价（招拍挂或者协议或者......）；
建安成本；本身品质定位（高端项目定位与刚需区别）；户型设计优劣势（90平三房还三开间朝南什么的）；精装标准；商业配套（自身有无商业配套；距本市个区域商圈距离）；交通配套（公交站，地铁站）；学区（幼儿园，**，好的学区房溢价空间大的不得了）；周边环境（有无高架、菜场、垃圾场、变电站、臭水沟）等等。这些都是看的到的显性因素，还有的就是开发商根据自身情况做的调整，比如现金流出问题的之类，再有的就是市场行情，这个很明显，市场差的时候降价促销此起彼伏。
其实说到根本，**大的影响因素还是政府，自从朱镕基的分税制实施，地方政府的税收八成被中央抽走，再加上后来者才能的平庸，地方政府为了捞钱，高价卖地 2018-10-11 15:57:32 -
143****3233 主要考虑四个大层面成本收益：成本是多少，预期收益是多少，一般来说是成本+毛利的20%市场竞争：综合考虑项目自身条件、市场环境、竞品情况，得到市场价格客户意向：目标客群的价格承受范围大约在多少运营要求：有的项目在公司运营体系里扮演跑量的角色，那就便宜卖快出货，如果项目好可以溢价公司又不急回款，那就价格高点慢点卖 2018-10-11 15:57:20
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156****7126 几个主要指标：
1、财务上安全性：就是成本因素的综合考虑。除了建筑和土地成本外，资金获取的成本、营销成本也在其中。算财务安全是要知道底线在哪儿。
2、投资人预期收益：这个不用细说了，通俗讲就是老板想多长时间拿回多少钱。是要都卖掉还是要留一部分自用。
3、竞争比较：同地块或者同档次或者同类别产品，别人多少钱，这个就相当于是市场标尺了。按照这个标尺来做自己的价格，风险会比较小。
4、消费者预期：顾客判定你房子值多少钱？
5、**重要的一点——就是消费者支付能力：他们从哪儿弄钱？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么价格？在不同的时间不同的市场背景下这些都不同。有时候开发商在做产品的时候，就是先确定我们要做一个总价一百万、**30万的产品，然后再落户型。以上5点，基本就周全了。具体应用可以很灵活。 2018-10-11 15:57:10
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我们在看房时总会问房价。比如我们知道某一个区域的房价3万/平，而另一个地方却只要7000/平。那么房价是如何定出来的呢？哪些因素影响了楼盘的价格呢？ 楼盘定价 综合起来也就3点，1、财务测算决定价格下限；2、市场环境和销售计划决定价格上限；3、产品规划决定内部结构。 首先，财务测算是第一个环节，是定价的基础。所谓的财务测算就是根据财务活动的历史资料，考虑现实的要求和条件，对企业未来的财务活动和财务成果作出科学可预计和测算。它是财务管理的环节之一，其主要任务在于：测算各项生产经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据，预计财务收支的发展变化情况，以确定经营目标，测定各项定额和标准，为编制计划，分解计划指标服务。财务预测环节主要包括明确预测目标，搜集相关资料，建立预测模型，确定财务预测结果等步骤。 财务测算要达成的**终目的其实很简单：不同售价的利润率水平。除了利润率，由于不同的价格会有不同的销售速度（营销来根据产品和市场情况预测），所以还要看回款速度的要求。基本上来说，**低保证的价格，是由**低利润率结合能够接受的回款速度要求来倒推的。 回款速度这一点容易被很多人忽略，房地产毕竟是个玩现金流的类金融行业，所以有时候项目因为急于回款而做价格优惠时（更常见的是给全款客户更高的优惠），那可确实是真金白银占便宜的机会。 然后，在**低价格基础上，根据市场环境（包括和竞品的对比、客户分析、政策分析和判断）和销售计划来确定每年的价格水平，以保证在客户层面有足够的需求量，和竞品相比有足够的竞争力。这个环节只需要回答一个终极问题：这个价格能不能在XX月里卖掉XX套？这是对经验需求**大的环节。 当然这个环节不是一项独立的工作，实际上属于整个营销定位和策略制定里的，要为这个价格找到它的合理性——市场和政策是否支持、客户从哪来、为什么购买、面对哪些竞品、有哪些机会和威胁等等，这也是营销里**有技术含量的工作之一。 **后就是技术活了，一个楼盘里面，每个房子之间的价格关系。价格关系其实有由两个部分组成的：物理属性和价格策略。 物理属性就是大家都能想到的、买房常看到因素了，朝向、景观、户型结构、楼层等等。价格策略指的是不同产品之间的价格关系能否在相互对比的情况下，促使客户更快的做出购买决定。**理想的状况是按照波士顿矩阵来设计（这其实需要直接指导产品研发，在前期就预埋条件），**常见的则是价格标杆，比如**相对量少但价格高，让大多数客户觉得其他房子的价格很划算等等。价格策略是**灵活多变的打法，在销售过程中也会不断变化的。 楼房定价除了上述因素之外还有具体的一些因素需要根据当地的具体情况来综合考虑。总的来说，定价大的因素有财务指标、市场环境、销售计划、产品规划和价格策略等。对于购房者来说，明白了楼房的定价规则，也能够综合起来筛选出适合自己的区域和房源。
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房价受经济状况、政策调控、城市规划及市场供需等多因素共同影响。售房者在定价时需深入分析市场数据和趋势，结合房产自身特点，制定符合市场行情的合理定价策略。
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幸福里楼盘的房价在市场需求稳步增长的情况下有所上升。购房者可以根据自己的需求和预算选择合适的房源。
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房屋定价吗？听说主要看位置、面积、装修这些，但具体的我就不太清楚了。
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