物业企业能否以物业费收缴率低为由单方面解除合同，终止服务？

• 152****4940 有一定的关系，他们是相辅相成的。
  物管费收缴难，症结在服务不到位，收不到物业费，物业也更不愿因改进服务，不改进服务更加剧了物业费的收缴难度。
  物业服务就是业主花钱买服务，花多少钱，买什么样的服务必须有一个清晰的账本,物业公司应定期向业主公开收支情况，多与业主沟通，建立起相互信任的关系。同时业委会可通过召开业主大会，制定起一套“监管”物管企业服务的办法，即可按照双方签订的服务标准由业主共同为物业进行投票打分，达不到标准，也让物管企业为此“买单”。
  “从合同法来讲，物业公司不能因业主停止履行义务，就放弃履行合同的责任，对于业主不缴纳物业费，物业公司可以通过诉讼、或在小区张榜未缴纳物业费业主的名单等多种途径来解决，而业主觉得物业公司服务难满意时，也可以通过业主大会决议更换新的物业。 2018-09-20 10:32:40
• 154****4515 解除物业服务合同，需要注意的几个问题
  　　（一）司法解释第八条适用范围
  　　物业服务合同有两种，一是开发商与其选聘的物业公司签订的前期物业服务合同，二是业主大会依法选聘物业公司，业主委员会与之签订的普通物业服务合同。结合《物业管理条例》第二十六条的规定可以看出，司法解释第八条的规定只适用于普通物业服务合同的解除。
  　　（二）普通物业服务合同的解除方式
  　　合同的解除有两种方式，一是约定解除，即双方当事人协商一致可以解除合同，或者当事人之间可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；二是法定解除。
  　　在这里，有两点值得注意，一是此项诉权由业主委员会行使，业主并不直接享有诉权；二是业主大会也不享有此项诉权。业主大会享有诉权，理论上说得通，实践中行不通。
  　　（三）业主委员会的起诉应以业主大会的决定为依据，不可自作主张
  　　关于普通物业服务合同的解除，《物权法》第七十六条第二款作出了明确规定：由业主大会依法作出。业主委员会作为业主大会的执行机构，行使诉权。
  　　（四）物业公司也可以作为原告诉请解除合同
  　　当业主委员会出现根本违约或者约定的解除事由出现时，物业服务企业当然可以解除物业服务合同。但是，物业公司可以单方面解除吗？法律没有规定。
  　　笔者认为，合同得以全面正确履行以双方当事人的相互信任和相互配合为基础。如果物业服务企业要求解除合同，说明这种基础已不存在，应该支持物业服务企业的要求。
  　　（五）此类诉讼中，如果业主拖欠物业费，物业公司不可以提起反诉
  　　业主委员会作为原告提起诉讼要求解除物业服务合同，物业公司一方面同意解除合同，另一方面要求业主同时付清拖欠的物业费。此时，物业公司可以反诉吗？答案是否定的，物业公司应另行起诉：一是在当前，关于业主委员会的相关规定还比较欠缺，特别是关于财产经费问题的规定更是空白。就现行立法来说，关于业主委员会的诉讼主体资格认定是比较谨慎的。业主委员会是一个特殊的诉讼主体，不具有对外承担民事责任的责任财产，因而不具有相应的民事责任能力。二是业主委员会是物业服务合同的一方当事人，但不是合同中物业费的缴费义务人，因此，反诉被告不适格。 2018-09-20 10:32:24
• 131****3936 之后，小区的业主委员会向物业服务公司提出解除物业服务合同，然而该物业服务公司以部分业主拖欠物业费为由，拒绝退出小区，并要求业主支付拒绝退出期间实际管理的物业费。
  请问，业主委员会可否依据业主大会的决定解除与物业服务公司的物业服务合同？物业服务公司提出的拖欠物业费主张该如何处理？物业服务合同终止后，物业服务公司拒不退出，并已提供实际服务为由，要求支付物业费的主张是否成立？ 答：《**高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
  物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利，该解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
  物业服务企业拒绝退出、移交，并已存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
  结合你所在小区的情况，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，做出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会可以请求解除物业服务合同。
  物业服务公司可以向拖欠物业费的业主另行主张权利，而不能以此为由拒绝退出小区。 2018-09-20 10:31:10
• 152****0385 二、物业服务合同解除权由业主委员会行使：
  1.业主委员会有权请求解除物业服务合同;
  2.物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业： A.退出物业服务区域; B.移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料; C.移交由物业服务企业代管的专项维修资金。
  三、返还预收物业费请求权由业主行使：物业服务合同的权利义务终止后，业主有权请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费。 【陈其象律师提示】
  ①物业服务企业有权向拖欠物业费的业主主张权利，无权向业主委员会提出物业费主张。
  ②物业服务企业无权拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。 【法条链接】 **高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 2018-09-20 10:30:51
• 148****3217 **新解读有关物业服务纠纷问题。
  实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷时有发生。物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等等。
  刚刚发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）对这一问题有了明确规定。在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。
  业主委员会不能直接成为物业服务公司因业主拖欠物业费提起诉讼的主体。如果在服务合同解除前，有业主没缴纳物业费。物业服务企业不能直接起诉业主委员会，因为业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不是欠费人又没有责任财产。如果确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可以向拖欠物业费的业主提起诉讼。 2018-09-20 10:30:47