我有点搞不清楚，2套房的认定究竟是认房还是认贷？

每个项目都不一样，有的有赠送，有的没有，一般阳台一般的面积是赠送的

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首套房认房又认贷的，不过，部分城市是只认房或者只认贷，具体情况还需要以当地的政策为准的。认房认贷主要是银行评判首套房二套房的标准，意思是购房者如果名下有房，再买房就算二套，如果名下曾经有过贷款(或贷款记录未结清)，再买房也算二套。

第三步立契过户1、带着身份证(夫妻双方)、户口本、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《房屋买卖合同》资料到交易所排队等待办理，需卖方夫妻双方及买都到现场。2、缴费住宅卖方税费：交易手续费：一般为3-3.5元/平方米(各地情况不一定一样，买卖双方各付一半)营业税费：按交易金额的5.5%缴纳(自住满五年免征)个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)所有权登记费：100元/宗

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  银行如何认定二套房？长春以“认贷”为准主要看征信记录。 即便北京已经开始实际操作“认房又认贷”的房贷发放标准，全国范围内各省市之间的住建委信息系统却并未实现完全联网，在异地住房套数的查询上仍存在一定的盲点。虽然北京已经开始实际操作“认房又认贷”的房贷发放标准，全国范围内各省市之间的住建委信息系统却并未实现完全联网，在异地住房套数的查询上仍存在一定的盲点。因此，迄今，长春多数商业银行仍以“认贷”为房贷发放标准，即只要征信系统显示，房贷申请人及其共同申请人之前有过贷款购买住宅记录的，再贷款买房即算第二套（或以上）房，****少60%，利率上浮。关于第三套及以上住房贷款，已有部分银行叫停。 记者调查了解，很多银行的工作人员对于二套房政策都表示，“目前长春购房仍以‘认贷’为准，但将来是否会有变化，还无从知晓。”而据记者了解，长春已有少部分银行采取了要求申请人填写“声明”的措施，即令申请人自行申报家庭住房情况，承诺家中房产套数，银行将会以各种形式来确定申请人及家庭成员名下住房情况，必要时还将采取“居访”的形式。若经查实后实际情况与承诺相违反，则申请人的征信记录将会有污点。此举措形同北京的“认房又认贷”，不过此认定暂未在全行业中推广。 在“认贷”标准下，又有哪些情况算二套房或是不算作二套房呢？记者列举了几种情况，仅供参考，具体以银行规定为准。 1、贷款购房记录，公积金贷、商贷都算 不论是公积金贷款，还是商业贷款，只要之前申请人运用贷款购买过住宅，而银行查询的征信系统上有贷款购买住宅的记录，则算作二套（或以上）房，且无论之前的贷款有没还清，都算数。因此，不管购房者之前是用公积金为亲戚还是朋友贷款买房，只要以购房者的名义办理的贷款，再买即算二套房。 二套房商贷和公积金贷的区别在于，公积金贷款购买二手房，**不低于60%，年利率上浮10%；商业贷款的**不低于60%，执行利率按照不同银行标准计算。 一般情况下，征信系统对于贷款记录都是有所显示的，而且征信系统为全国联网，异地贷款购房记录也有显示。但若购房者之前的贷款购房行为距今时间太久如在征信系统建立之前，当时还未实现电脑联网，则可能查不到。购房者可持个人身份证到相关银行进行信用查询，该项服务免费提供。 2、首套贷款购买非住宅，不算二套房 我国的第二套房“认贷”标准实施范围仅限于住宅（包括房改房、经济适用房）领域，购买商铺、写字楼或者是商业性质的公寓等非住宅性质的房子有过贷款记录的都不计算在内。因此，再贷款购买住宅则应算作首套房。 3、户口在外地且提供不了重要证明，算二套房 当前长春商业银行方面对于外地人贷款购房的限制较严，基本上要求提供一年以上的纳税证明或社保证明，如果提供不了则算作二套房，纳税或社保证明的年限达不到一年也很可能被拒之门外。 根据了解，外地购房者在原户籍地贷款购买过一套住房，在长春贷款购房，银行直接算作二套房。而对其户口迁移后再次贷款买房，记者认为应算第二套房，因为届时他已是长春户口，本地人已有一次贷款购房记录再贷款买房，应算第二套房。 4、以家庭为单位“认贷”，成年子女另算 目前长春的二套房政策是以家庭为单位进行认定的，执行“认贷”政策，即父母和未成年子女，只要任一人曾贷款购过房，征信系统上有显示的，再买就算第二套或多套房。已成年的子女另按家庭认定。 就是说，购房者父母若要再贷款买房应算作第二套房，如果购房者未婚且无其他贷款购房记录，贷款买房则视作第一套房，已婚则需查购房者配偶的征信记录。 5、首套房未贷款，再贷款购房是否算二套房视银行而定 大部分长春商业银行执行的是“认贷”标准，不过长春有少部分银行执行的是“认贷”和申请人“声明”家庭住房情况的双重标准，具体需要看购房者贷款所买住宅的楼盘与之合作的银行是如何规定的，如若合作银行执行“认贷又认房”的标准，则购房者贷款买房都应算作第二套房。 其他城“二套房”认定政策 北京“认房又认贷”。各家银行及小额贷款机构可申请领取北京市房屋交易权属信息查询系统“钥匙盘”。有了“钥匙盘”，贷款机构就可将申贷人的房产记录、贷款记录两方面相叠加，来衡量其是否属于二套房或三套房，并以此为依据决定是否放贷以及贷款的**和利率。如果借款人提供虚假信息，将记入银行个人信用“黑名单”。 上海“认房认贷认调查”，认定标准包括：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭登记有一套（及以上）住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，均算二套（及以上）房。 济南由“认贷”逐步过渡到“认房又认贷”。 沈阳目前沈阳贷款购房以家庭为单位，即父母和未成年子女，只要任一人曾贷款购过房，征信系统上有显示的，再买就算第二套或多套房。此外，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在沈阳二环内购房。

若先前没有用过公积金贷款，算第一次申请住房公积金贷款。第一次申请公积金贷款的，在符合公积金贷款其他政策的前提下，购房**比例不低于20％，贷款额度不超过购房款的80％，贷款总额不超过50万。五年期以下（含五年）利率为4.00％，五年期以上利率为4.50％。