增值税是针对非普通住宅吗

土地增值税中关于普通住宅与非普通住宅核算的问题，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中提到，应分开核算，否则不能适用普通住宅之免税规定。但是在实务中，经常会碰到普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况。法理上讲，纳税人可以放弃免税之优惠合并按非普通住宅计算缴纳土地增值税，但地方税务机关都强制要求分开，不予合并抵减负数，是否合理？【解答】普通住宅与非普通住宅分开核算是土地增值税清算的一项基本要求。《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。在此基础上，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。此后，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）提出，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。根据上述规定，普通住宅与非普通住宅分开核算是有其政策目的的，一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。此外，纳税人在向规划、建设、税务部门报送报建项目时，并不能预计普通住宅的增值率为负数，如果允许混算，将加大纳税人税收筹划空间。

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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：　　第一条 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　　第四条第五款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。　　因此，根据上述政策规定，土地增值税清算时，普通住宅、非普通住宅、地下室和商铺的建筑安装工程费按可售建筑面积比例或税务机关确定的其他合理方法分摊。

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计算：土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数。建造普通住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额的 20%，可以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定纳税。既建造普通住宅又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额。若不分开算，普通住宅符合条件的那部分就不得免税。住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下。单价不超过**高限，或者是总价不超过**高限，满足其一即可 以上三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普。有具体单价和总价标准。

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土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。 　　计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项： 　　（一）取得土地使用权所支付的金额。 　　包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 　　（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。 　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但**高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。 　　（四）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋、及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。 　　（五）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 　　（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

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普通住宅和非普通住宅的区别有三点：1、面积上，普通住宅单套建筑面积在120平方米以下。非普通住宅单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)。2、小区容积率，普通住宅，住宅小区建筑容积率在1.0以上。非普通住宅，住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)。3、成交价格(这里的成交价是在建委备案的价格)决定。普通住宅，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。非普通住宅，实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。普通住宅和非普通住宅可用以上三点来界定。

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