请教一下大家高层住宅楼契税怎么交

100平方米的住宅看上去怎么只有60多？市民张先生一直为此纳闷。近日，本报接到不少市民关于新房使用面积太小的反映。记者走访不少在售楼盘发现，新房得房率确实差异很大。单以公摊面积为例，有的仅占20% ，有的高达33% 。此外，有的楼盘通过阳台、飘窗还能“扩”出使用空间。专家解释说，受到建筑形态、楼层设计、配置设施等因素影响，得房率比例差异较大，但一般都会在70% 以上。记者从市国土资源和房屋管理局了解到，国家对公摊比例并没有硬性规定，主要看开发商的设计获批结果。设计人员提醒说，公摊面积是为了满足日常生活需要，并非越小越好。 发现 都是房子差距咋这么大 91平米房子使用面积仅63 7月30日，记者来到市南区泰州路的某楼盘，这里有3栋住宅楼，包括2栋高层建筑，1栋多层建筑。高层建筑一般为90平方米左右的中等户型，多层建筑则为100平方米以上的大户型。 记者选看了该楼盘高层建筑的两种户型，TE型户型建筑面积91.12平方米，使用面积只有约63平方米，比例约为69.1%；TB型户型建筑面积为72.56平方米，使用面积约为50平方米，占建筑面积的68.9%。对此，该楼盘售楼处的工作人员表示，其实，该楼盘高层的公摊面积约为22%，再扣除墙体占用面积等，剩下的才是使用面积，比例应该占70%左右。记者询问说，算下来墙体要占到七八个平方米，售楼人员表示差不多。记者随后走访发现，类似低得房率的楼盘不少。尤其是一些高层写字楼和公寓。 76平米房子使用面积达67 7月30日，记者来到万科·金色城品（查看地图），置业顾问表示，现在主推的是76平方米和117平方米的户型，为小高层，均价8300元/平方米。76平方米的两室两厅一卫户型，包括两个阳台一个飘窗，俩半封闭阳台就有12平方米，此外还免费送3平方米的空调室外机小间。置业顾问介绍说，楼盘公摊20%。根据业主的计算，两个阳台封起来会给客厅和次卧各增加3平方米。这样算下来，使用面积就达到了67平方米。记者算了一下，不算飘窗，得房率都超过88%。“根据规定，半封闭阳台按一半面积计算。这样平摊下来，每平方米也就7300元左右 。”记者随后在保利百合花园样板间看了89平方米的三室两厅一卫户型。客厅连着超大飘窗，厨房外的大阳台既可以当储藏室也能当洗衣间，主卧室外的大阳台足有七八平方米。不过，书房稍微有点小，是整个房间设计中的**大缺憾。置业顾问表示，这种户型已经卖光了，以后还推不推目前不好确定。 同一楼盘差距还不小 中午12时许，记者来到延吉路上的某楼盘售楼处，该楼盘全部为高层建筑，分为公寓和住宅，据售楼人员介绍，住宅的公摊面积约22%，主要是80～90平方米的中户型。而公寓的的公摊面积约为33%，主要是50平方米左右的小户型。他给记者算了一下，如果是89平方米的住宅，使用面积约为70平方米，但如果是面积**小的公寓，建筑面积36.51平方米，使用面积仅为约23平方米，本来就小的房子扣除公摊后成了“袖珍房”。记者随后来到户型**小的样板间体验，正好里面有两个看房的客户，算上记者才3个人，整个房间就显得拥挤了。“公寓的空间就是很小，只能两个人住。如果长住的话，两个人住也不舒服，我还是建议你买住宅。”售楼处工作人员这样推荐说。 该楼盘的公摊面积占建筑面积的33% ，在岛城的楼盘中这个比例也算很高了。对此，售楼处的工作人员解释说，公摊面积受楼层高度、楼层结构等因素影响。公寓是40多层的高层建筑，塔楼结构，里面配备有8部电梯，住宅是30层的高层建筑，属于板楼 ，里面只配备了2部电梯，单单从电梯来说，公寓的公摊面积就比住宅多了许多。 释疑 影响得房率的因素还不少 岛城楼市分析人士张百忍介绍说，不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响因素很多。比如说，建筑形态是板楼还是塔楼，电梯等配套设施多寡等等。一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。其中**主要的区别是，建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位，但容积率低不节约土地。而塔楼结构可实现一梯多户高容积率。得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。因此，如果公摊面积大，房价比其他楼盘肯定要低一些。 记者在走访中发现，除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率。尤其是万科、保利等外地大鳄来到青岛，在户型设计上更是大大提高。万科、保利都曾推出90平方米小套三的户型，得房率甚至能高达90%，非常抢手。这种户型的设计，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积。杀手锏就是半封闭阳台和大飘窗。不过，半封闭阳台做得过大难免有钻政策空子的嫌疑。 监管 公摊面积比例没硬性规定 业内人士介绍，建筑物公摊面积一般包括楼梯、门厅、电梯间等公共部位，以及墙体等建筑本身。有的开发商为了扩大使用面积，不惜违规缩小公摊，比如说调高楼体的斜度，减少电梯数量。青岛北洋建筑设计公司工程师曲国庆告诉记者，如今得房率普遍提高，二三十层的高层住宅约在75%左右 ，1/4的面积用于公摊和建筑本身。多层住宅的话，至少能达到80% 以上。“买房市民肯定是希望使用面积越大越好，但对于开发商来说，必须确保公摊满足使用和消防需要。开发商违规改动情节严重的话，综合验收时肯定无法通过。” 曲工程师还表示，楼体电梯间、走廊等公摊面积是为了满足日常生活需要。公摊面积大也不是坏事，虽然住房实际使用面积相对少了，公共活动空间也相对大了，坐电梯什么的也会更方便。 国家对公摊比例是否有硬性规定？市国土资源和房屋管理局房屋勘察测绘处一位工作人员介绍说，据他了解，房屋面积测量原则有明文规定，但至于公摊比例却没有要求，主要看开发商的设计是否能通过规划部门的审批。项目不同，比例也会不一样。不过，近些年来关于公摊比例的纠纷不少，房管部门2006年出台《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》，具体规定了哪些设施属于共有建筑面积以及如何分摊。“开发商在销售时应明确告知公摊比例，如果购房者入住后对这一比例有异议，感觉实际使用面积缩水，可以找房屋测绘机构测量 ，并以此维权。” 名词解释 买房子要看的一些参数 得房率 指的是可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。 容积率 指的是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。

一般认为居中的楼层阴阳平衡，**适合居住，也就是对应的11-25层。至于哪层**好，这就因人而异。一般要看个人**看重的是什么，重视风水就从五行八卦考虑。重视舒适度的就从通风光照安静程度等方面考虑。假如恐高，就只能住在低楼层的单位了。**佳楼层——大楼的3/1到 3/2之间处以21层的大楼为例，它的**佳楼层是7-14层之间。这里无论是采光还是空气都不错，如果是景观楼观景的效果也很好；这样一个高度人站在阳台上也不会有眩晕的感觉。对于中年和青年人都很适合；这个高度离地面有一定距离，受马路上噪音的影响也不大。即使电梯坏了，住户跑10几层楼也不是问题。多层房型好，多层住宅就是砖混结构。这种结构成本低，比钢筋混凝土结构低40%左右。这类房子的耐久性一般，折旧较快。它的优势是房子由于受到各种限制，通常只能是板式，大多南北通风。少了柱梁的限制，户型也比较好。加之没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率高。多层的**佳楼层为3、4层。高层住宅就是钢筋混凝土建筑。又分为框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构等。框架结构，就是用几根柱子和栋梁架起整栋房子，这种结构可以随意更改户型结构。缺点是房间内有梁有柱出现，影响美观、家具布置。框剪结构，优点是隐梁隐柱。缺点是房型布局有局限性，室内多数墙壁不能拆卸，装修不便，同层平面难免会出现较差户型。框筒结构：整体建筑主要由几大框筒承担重量。单元内的墙体不起承重作用，真正的活性建筑，墙体可以随意改变，甚至整层都可以随意间隔。这是现在**先进的结构。挑选楼层六个注意1、光线从光线的角度考虑，楼层自然不适宜于太低，低层单位的阳光会被周围的建筑物遮挡。但楼层过高，角度不对，也会影响阳光的照射。2、噪声城市的噪音源很多，噪音会影响人体的健康，让人吃不香、睡不着、学习效率降低等。楼层低吸收的噪音就多。但如果低层单位周围有树木、隔音板之类吸收声波的物体，就会好一些。而声音就会向上传，高层单位也不能幸免。一般来说，20层以上的单位噪音影响较小。3、灰尘一般认为8-10层是扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度，不上不下。10层以上的单位基本不会受到灰尘的困扰。4、视野这一条不必多说，肯定楼层越高视野越好。但是顶层单位太阳直射楼顶，夏天会很热，32层的住宅31层会相对好些。5、风水根据五行八卦来说，每个属相都有对应的属性，而每个楼层也都有对应的属性。人应该选择与自己属性相同的楼层居住，有利于自己的工作等。6、民俗中国人一向偏爱数字6、8，讨厌4。而西方视13、18都是不吉利的数字，这个要根据个人信仰作出选择。假如您什么都不在乎，选择不吉利的楼层在价格上反而能享受更多优惠。

全部3个回答 >

首先说不管什么房朝南的**好。一.西面的单元，首先是分四种朝向，1全朝南，2西南，3全朝西，4西北（按优劣排列），全朝南就不用说了，是**好的，西南呢？是还可以，至少有一间朝南，能接受到太阳光，其实**不好的是朝西和西北向，因为朝西的话，夏天很晒，早晨也见不到阳光。很难受的。二。东面的单元，也分四种，1东南向，2全朝南，3全朝东，4东北向，（按优劣排列）好的朝向有两种东南向和全南向，朝东向和东北向呢，只有早上能看见阳光，之后屋里就很黑了。三。两者一比较，高层住宅**好的朝向是 1东南向，2全南向，3西南向，剩下的就看个人的想法了。（注：东南向被称为是“金角”）

全部3个回答 >

个人观点不建议买九到十一层住宅因为那几层**脏，是扬灰层

全部15个回答 >

我们在选择楼层的时候，往往会感到很纠结，毕竟买上一套房子并不容易啊，当然希望买到称心如意的房子了。但是实际上，我们在去售楼处买房的时候，往往自己心仪的楼层可能选都选不到，有时候放在我们面前的，可能就只有那么两三个楼层了，毕竟楼盘以开盘，基本上都会有好多人买。不过抛开买不到这层因素，高层住宅怎么选择楼层呢？只要避开这几层，其他楼层都不错。

全部3个回答 >