签二手房买卖合同的一些注意事项是什么

二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素，使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节，减少法律风险，那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢.签订二手房买卖合同注意事项：一、确认产权的可靠度1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是否允许转卖1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;3、一般来说，军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。三、查看是否有私搭私建部分1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、确认房屋的准确面积1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;2、产权证上一般标明的是建筑面积;3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。五、观察房屋的内部结构1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;2、管线是否太多或者走线不合理;3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。六、考核房屋的市政配套1、打开水龙头观察水的质量、水压;2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;4、观察户内、外电线是否有老化的现象;5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。七、了解装修的状况1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。八、查验物业管理的水平1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。九、了解以后居住的费用1、水、电、煤、暖的价格;2、物业管理费的收取标准;3、车位的费用。十、追溯旧房的历史1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。十一、了解邻居的组合1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。十二、算计一下房价1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的**低保值价。十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;2、能提供稳定的收入支付本息的证明;3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押;4、所购房屋产权所属真实可靠;5、支付有关手续费。十四、请律师1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠;2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规;3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。十五、找代理行1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作;2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证：1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。十七、及时了解政策、程序、费用上的变化1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化;2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息;3、向律师及中介代理行咨询;4、**可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解**新的信息。十八、产权是否完整1、确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷;2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。十九、小心房款和产权的交接1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。二十、保证产权顺利过户1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。明确事项必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此,合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的**终落实。必须标明付款过户时间在实际操作中,买方会将房款分为**和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。必须有代理费明细单市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,**终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

全部5个回答 >

二手房交易是一个相对复杂的流程，环节多、问题多，因此，我们在签订二手房买卖合同时要多加留意。一份全面的合同能够很好的保障我们的自身利益，帮助我们规避风险，规范二手房交易行为。那么，合同到底应该怎么签呢？签合同时我们要注意哪些问题呢？下面就来为大家一一解答！一、二手房合同应当怎样签1、选择有良誉的中介公司，并验明其真实性和资质通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。2、要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者遗留后患。3、要在合同中注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。4、要在合同中约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时，它也是救济手段。5、要在合同中准确注明购房者付款和双方过户时间对**款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明**款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是**款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。二、二手房签合同需要注意的问题1、二手房有无合法的产权和土地使用权合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。这一点作为二手房购房合同注意事项非常关键，值得每个人加以重视。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的**保险方式是到相关部门进行核实。2、准确了解售房人一般来说，大家可以通过查看房产证所有人的身份证件，来解决该困扰。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共同所有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人需要都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。3、对即将进行交易的房产基本情况必要了解这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。4、核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉(非专业人士难以把握)。很多人在签订二手房买卖合同时忽视了这些应当注意的事项。5、购买的房屋是公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。6、估算税费负担二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向法律专业人士或有关部门具体了解税费的项目、税率。

全部5个回答 >

首先，二手房买卖网签即二手房买卖网上签约，指的是购房者和售房者签订二手房买卖合同后，必须到房地产相关部门进行备案，并将信息公布在网上。而后有关部门会提供一个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签其实是为了让房地产交易更加透明化，网签后合同可以撤销。 买卖二手房要网上签约，多了道程序，看起来似乎变得更复杂。但是，它的作用也是显而易见的： 1、网签起到很好的监督作用，以防“一房二卖”。中介机构的二手房信息必须上网公示房产拟售价格、房产户型、建成年代、房屋产权状况以及进行网上签约，就有效地避免了“一房卖二主”、“吃差价”、合同不规范、责任不明确等风险。

全部5个回答 >

二手房网签办理需要提交的资料：卖方：身份证、户口、婚姻证明、产权证、土地证、物业发票。有办理委托的提供委托书。买方：身份证、户口本、婚姻证明，有未成年小孩占产权份额的提供出生医学证明，有办理委托的提供委托书。网签办理需要提交的要件：1、委托他人代办的，需提供经公证的委托书；2、买卖双方当事人身份证明；3、《二手房买卖信息表》；4、房屋所有权证书；5、其他必需的相关材料。另外需要提醒网签办理的注意事项：1、买卖双方当事人在经纪机构端进行网签，须由该机构负责打印网签合同文本；2、当事人因姓名更改或身份证明号码发生变更，须告知网签服务人员并提供相关证明；3、买卖双方网签前，应充分了解、协商合同相关条款，需增加条款可自行添加；4、买卖双方当事人应牢记设置的密码，方便查询；网签办理流程：买卖双方当事人协商买卖合同条款内容，填写《二手房买卖信息表》，需对合同条款进行补充的，可直接签订补充协议，一并做为合同内容；1、买卖双方当事人持相关申请材料办理转移登记手续。对不符合网签条件的，须及时告知当事人到市房屋产权产籍管理部门查询、办理相关事项。待更正（证）后，方可办理网签手续；2、买卖双方当事人持买卖合同等资料办理交易资金监管手续；3、网签服务人员登录二手房网签系统，录入房屋所有权人提供的房屋所有权证号、身份证明号码，校验房屋所有权证信息；由该经纪机构负责打印网签合同文本；买卖双方自行成交的，由各房产交易办事大厅网签窗口负责打印网签合同文本，房地产经纪机构居间、代理二手房买卖的；4、网签服务人员依照《二手房买卖信息表》信息，在线编辑买卖合同内容。网签合同提交前，买卖双方可以更改合同内容；5、买卖双方当事人对二手房买卖合同内容签字确认，自行设置网签查询密码，网签合同经买卖双方当事人签字确认后提交；注意：二手房买卖网签简化了很多必须亲自到场交易的流程，极大地方便了购房者的交易，同时值得提醒的是网签虽不用现场交易，但需要承担的风险也是比较大的，购房者在网签的时候一定要多加留心。

全部5个回答 >

二手房买卖合同注意事项包括以下5点：1、需要检查房屋产权是否清晰。有些房屋有多个共有人，比如家庭共有或者是夫妻共有等等，应当和所有的共有人签订房屋买卖合同，如果只是部分共有人擅自进行房产的处理，其他共有人并不知情，那么合同也是无效的。2、查看土地情况是否清晰。应当检查土地使用性质是划拨土地还是出让土地，通常情况下，划拨土地政府是无偿回收的，而出让土地指的是已经缴纳了土地出让金，买受人对于房屋拥有着完整的权利，可以正常使用。同时还要多注意一下房屋土地使用年限，如果土地使用年限只有40年，房主已经使用了20年，那么价值也会有一定的折扣。3、查看房屋是否正在出租。在进行二手房转让的时候，买卖是不破租赁的，如果有人再出租，那么承租人拥有优先购买权，另外在购买房屋之后，如果承租人的合同没有到期，那么购房者也是无法及时入住的。4、检查房屋手续是否齐全。房产证在一定程度上也就代表着房主对于房屋拥有者所有权，如果该房屋没有房产证就进行交易，那么存在极大的风险。5、买卖合同是否约定清晰明确。二手房买卖合同可能不像商品房买卖合同条款写的那么齐全，可能有一些细节问题还需要进一步的约定，比如房屋装修情况、电器配备情况等等。