签二手房买卖合同的一些注意事项是什么

• 132****9250 二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素，使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节，减少法律风险，那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢.
  签订二手房买卖合同注意事项：
  一、确认产权的可靠度
  1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
  2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
  3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
  4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  二、考察原单位是否允许转卖
  1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
  2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;
  3、一般来说，军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  三、查看是否有私搭私建部分
  1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
  2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
  3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  四、确认房屋的准确面积
  1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
  2、产权证上一般标明的是建筑面积;
  3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
  五、观察房屋的内部结构
  1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
  2、管线是否太多或者走线不合理;
  3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
  六、考核房屋的市政配套
  1、打开水龙头观察水的质量、水压;
  2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
  3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
  4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
  5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;
  6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
  7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
  8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
  七、了解装修的状况
  1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
  2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
  八、查验物业管理的水平
  1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
  2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
  3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
  4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
  九、了解以后居住的费用
  1、水、电、煤、暖的价格;
  2、物业管理费的收取标准;
  3、车位的费用。
  十、追溯旧房的历史
  1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
  2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;
  3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
  4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
  十一、了解邻居的组合
  1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
  2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;
  3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
  十二、算计一下房价
  1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
  2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
  3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的**低保值价。
  十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：
  1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;
  2、能提供稳定的收入支付本息的证明;
  3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押;
  4、所购房屋产权所属真实可靠;
  5、支付有关手续费。
  十四、请律师
  1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠;
  2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规;
  3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
  十五、找代理行
  1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作;
  2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;
  3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?
  十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证：
  1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;
  2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
  十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
  1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化;
  2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息;
  3、向律师及中介代理行咨询;
  4、**可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解**新的信息。
  十八、产权是否完整
  1、确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷;
  2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
  十九、小心房款和产权的交接
  1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;
  2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
  二十、保证产权顺利过户
  1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;
  2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
  明确事项
  必须明确双方违约责任
  因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。
  绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此,合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的**终落实。
  必须标明付款过户时间
  在实际操作中,买方会将房款分为**和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
  必须注明费用交接时间
  这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。
  必须有代理费明细单
  市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,**终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
  必须学会使用补充协议
  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。 2018-10-07 17:15:38
• 135****7614 一、签订二手房买卖合同的注意事项
  
  1、注意交易房屋的权属情况
  
  主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。
  
  2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金
  
  房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，**好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
  
  3、必须对付款方式进行明确、具体的约定
  
  这是签订二手房买卖合同**为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有**款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
  
  4、注意对交房情况进行严格审查
  
  包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
  
  5、注意确定违约责任条款和救济方式
  
  确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
  
  二、如何避免购房风险
  
  1、买卖双方尽量直接见面商谈交易相关事宜，卖方一定是房屋产权证所登记的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方对委托代理手续（经公证的授权委托书）要严加审查其真实性及授权范围、授权期限；
  
  2、尽量不要签订定金合同并支付定金，在审查交易相对人相关资料无误后直接签订《北京市存量房屋买卖合同》；产权证尚在办理的二手房不宜使用《北京市存量房屋买卖合同》制式合同范本，应根据具体情况由专业人士起草合同；
  
  3、签订合同时，买受方要求出卖方提供如下资料都是合理的、应予以提供的：产权证复印件、身份证复印件（如有代理人，需提供经公证的授权委托书原件；如有配偶还需提供结婚证及配偶身份证复印件）、手写房屋未出租声明原件；
  
  4、认真、完整填写《存量房屋买卖合同》：
  
  （1）双方通讯地址一定要详细，不要简单地按身份证地址填写；
  
  （2）违约金的数额或计算方法一定要填写（不少中介公司工作人员不经当事人协商直接划“ ”），违约金约定得不宜过低，要起到约束双方的作用（违约会付出很大代价，违约的可能就会大大降低）；
  
  （3）合同附件的空白处要认真填写付款方式及期限，可选择走资金监管或银行托管，不宜将钱支付到中介公司非资金监管专用账户上，视情况可将**款（部分房款直接支付给出卖方本人，但解除抵押手续、按揭贷款手续须同时办理或提前办理，买方支付**款后房产证原件不宜再由卖方保管）；
  
  （4）对办理按揭贷款手续、解除抵押手续、办理房产证过户手续的时间约定要合理，避免时间过短、时间冲突导致纠纷产生；
  
  （5）如房屋存在抵押情况，可约定买受人将部分**款直接支付给出卖方的贷款银行，出卖人申请提前还款解除抵押，不宜约定将**款直接交给出卖人由其自行解押；
  
  （6）如有配偶一定要出示相关证件后于签合同当时就在合同附件二上签名，切不可听信个别无知的中介公司工作人员“没关系，日后再补签，日后提供手写证明”意见。
  
  5、不宜约定发生争议时提交仲裁委员会仲裁，因为费用相对较高，仲裁庭组庭慢，亦不利于申请财产保全；故建议约定发生纠纷时通过诉讼解决；
  
  6、交付、支付的任何物品、钱款均应有相应签字盖章的收据；
  
  7、发出重要通知要以书面形式并保存好发送回执及通知文件原件（同发出的文件一式两份）；
  
  8、记住任何口头约定、口头承诺都是难以被法庭认定的。 2018-10-07 17:15:28
• 154****5181 失业保险金申请条件：
  1.按照规定参加失业保险，所在单位和本人已按照规定履行缴费义务满1年的；
  2.非因本人意愿中断就业的；
  3.已依法定程序办理失业登记的；
  4.有求职要求，愿意接受职业培训、职业介绍的。
  领取失业办现金办理流程：
  1.参保单位出具两份《解除(终止)劳动关系证明书》，一份交失业保险中心，一份交劳动保障局劳动争议仲裁委员会备案；
  2.失业保险中心凭参保单位出具的《解除(终止)劳动关系证明书》对情况进行严格的调查核实(失业人员带上与单位签订的劳动合同)，确认无误的发放2份《失业保险申领登记表》和1份《失业求职登记表》；
  3.失业人员认真填写好《失业保险申领登记表》的正面所有栏目，背面的计生关系接受单位意见处空格请到本人户口所在地的计生关系接受单位盖章。认真填写好《求职登记表》。 2018-10-07 17:15:20
• 136****9885 查验房屋产权和手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖，所以**好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的，还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下合同一般是无效的。
  明确成交价格和税费责任
  签订合同中一定要注明房屋**终的成交价格，还有交易的时间、交易税费，以及税费到底由买卖双方的哪一方担负。从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：土地转让费（买卖双方各一半）、营业税、个人所得税；归客户交纳的税费为：契税、土地出让金、土地转让费(买卖双方各一半)、制证费。
  明确付款方式和时间
  双方应该在合同中明确付款方式和时间。如**款的支付比例、具体金额和时间，确保买方出现拖欠或减少支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜，因此为了避免浪费无谓的时间，业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。
  过户时间要明确
  过户时间要明确，买房人**在乎的莫过于什么时间房屋**终属于自己，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一。一次性付款必须明确过户的具体时间。买方需慎重和签订准确具体的时限。
  明确买卖双方的责任
  签订此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签订合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。
  物业交割要清楚
  在签订买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，附加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，都应在合同中明确注明。 2018-10-07 17:15:11
• 131****1690 1.签订二手房买卖合同注意事项一:房屋产权和手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。因此“信一天”市场人士认为;**有效的方法就是委托信誉好、专业强的房地产经纪公司承担担保责任,来验证买卖双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷。
  2.签订二手房买卖合同注意事项二:明确成交价格和税费责任在签定合同中一定要注明正式的成交价格,还有交易的时间,交易税费,还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。从现行税收政策来看,房产买卖过程中归房主交纳的税费为:营业税,个人所得税,印花税;归客户交纳的税费为:契税,土地出让金,印花税(与房主各交一半)。
  3..签订二手房买卖合同注意事项三:明确买卖双方的责任签定此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。
  4..签订二手房买卖合同注意事项四:明确付款方式和时间双方应该在合同中明确付款方式和时间。如**款、尾款的支付比例、数量和时间,确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依,较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜,因此为了避免浪费无谓的时间,业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。
  5..签订二手房买卖合同注意事项五:过户时间要明确过户时间要明确,买房人**在乎的莫过于什么时间房屋**终属于我,因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一,买方需慎重和签订准确的时限。
  6..签订二手房买卖合同注意事项六:物业交割要清楚在签定买卖合同时候千万不要忘... 2018-10-07 17:15:04