拆迁评估有什么标准？

《城市房屋拆迁管理条例》规定,房屋拆迁货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定。由于国家未制定统一的评估办法，一些地方制定的评估办法有一定缺陷，在实施中出现了一些问题。一是由于估价人员对拆迁评估价格内涵、估价目的、原则、时点、技术路线与方法等理解不一致，对参数确定、可比案例的选取存在一定差异，造成不同估价机构对同一标的出具的估价报告结果相差较大。二是有些地方在选择拆迁估价机构问题上，程序不够公开，也没有充分考虑被拆迁人的意愿，被拆迁人意见较大。三是缺乏有效的拆迁估价纠纷调处机制，被拆迁人对评估结果有疑义时缺乏必要的救济渠道。四是少数拆迁估价机构行为不规范，为了承揽业务、迎合委托人的要求，出具不实的估价报告；另外，在房地产评估中，被拆迁人不配合或者阻挠估价人员查勘现场，也影响估价结果的准确性。为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益，针对目前拆迁评估中存在的问题，建设部依据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，制定并下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)。自2004年1月1日起施行。《指导意见》主要规定了以下内容：1、明确了拆迁评估价值标准。明确了拆迁估价为被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。同时对拆迁评估包含的内容做了规定，搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等。拆迁房屋装修的补偿，由当事人双方协商议定，不能达成一致意见的，另行委托评估。其他几项补偿，执行当地人民政府的规定标准。另外，《指导意见》还规定政府要每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格，作为拆迁评估的参考。2、统一了拆迁估价方法、估价时点和技术路线。《指导意见》规定拆迁估价原则上应当采用市场比较法，对于一些房地产市场不发达，可比交易案例少的地区，无法采用市场比较法条件的，方可采用其他估价方法。将拆迁估价时点确定为房屋拆迁许可证颁发日。对于拆迁规模大、分期分段实施的项目，可以当期(段)房屋拆迁实施日为估价时点。3、建立了公开、公平选择拆迁估价机构的机制。《指导意见》规定，拆迁估价机构应当由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式产生，防止拆迁人与估价机构互相串通，损害被拆迁人的合法权益。同时，规定了回避制度。4、建立了拆迁估价结果公示制度。《指导意见》规定估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，拆迁当事人对估价结果有疑问的，估价机构应当作出解释。5、建立了拆迁评估纠纷调处机制。《指导意见》要求各省和设区城市要成立估价专家委员会，以估价技术鉴定的方式向拆迁当事人提供救济。当拆迁当事人对估价结果有异议时，可以申请复核评估或另行评估。复核评估或另行评估结果与原评估结果有差异超过规定标准的，由房屋拆迁专家委员会进行鉴定，根据鉴定意见调整后的估价结果作为补偿依据。6、明确了被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。针对拆迁估价人员无法对于一些房屋和其他建筑物性质和面积等作合法性判定的问题，本着让被拆迁人受益的原则，《指导意见》规定，凡拆迁当事人能就被拆迁房屋性质和面积达成一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，可以向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。另外，《指导意见》还要求市、县规划、房地产管理部门要制定被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。7、对违法违规行为提出了处理意见。《指导意见》根据有关法律法规的规定，对违规的估价机构和估价人员，提出了处罚措施。

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房屋的拆迁评估是包括：一、房屋的重置价格（结合成新即乘上打拆系数）。二、土地价格（在同区位找三家房屋开发企业一年内的现房销售加权平均价减去新房的重置价格即算出土地价格，这就是所谓的市场价评估）。三、装璜及附属物评估（这项评估可以在一定范围内双方协商，因为装璜的价格弹性较大）。注：重置价是指重新建造这样的房子通常的情况下工、料、费等造价多少。附属物也是这样通常情况下重置这样的附属物的造价结全成新。对你的房屋拆迁或征收按上述方法评估即找出一个同区位的有现房参照的理论上的样板房与你的房屋比较就可得出你房屋的价值了。另个补偿上还要考虑搬迁费、过渡费、和各项奖励等才构成全部补偿。

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一、市场比较法。市场比较法是**具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法**能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。二、成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。三、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。四、假设开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。五、基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

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房屋拆迁装修评估：因装修不同时期风格不同，个性化较强，用材用料品种复杂价格弹性很大，不同时期材料价格变化也大，施工方法方式及操作精细程度对耗资差异也大，所以在装修评估吋参照当地建材市场当前耗材同类档次价格，结合当前装修人工费制定平均价格区间，再考虑装修折旧，评估公司作出补偿价格范围，由征收人与被征收人双方协商确定**终装修补偿价格。保驾护航网提醒至于原装修花了多少钱现在能补多少应由评估人员到现场查勘后作出评估报告。总体讲装修折旧很大，在本地区建筑装修市场价格框架下，个人家庭装修往往资金每平价格超过建筑市均装修每平平均水平，所以拆迁评估补偿定是参照建筑市场大面积批量装修价格，补偿价格低于原实际装修耗资的情况也算合情理。

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装修补偿标准房屋装修的评估，可以按《关于调整城市房屋拆迁补偿安置有关费用的通知》规定的装修费用标准，在上浮20%的范围内，由评估机构评估确定。

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